Электронная версия

Ставка ЦБ РФ - 8,25%
МРОТ - 4611 руб.

КОНСУЛЬТАЦИИ

Аренда муниципальной недвижимости

Обязана ли организация, имея на праве аренды муниципальное недвижимое имущество, заключить с органом местного самоуправления договор аренды земельного участка, на котором находится арендуемое имущество?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Арендодатель не может понудить арендатора недвижимости к заключению отдельного договора аренды земельного участка, если в договоре аренды недвижимости не определено передаваемое арендатору право на земельный участок. Вопрос о том, включается ли плата за пользование земельным участком в арендную плату по договору, зависит от условий договора аренды.

Обоснование вывода:

В первую очередь необходимо отметить, что одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Следовательно, передача в аренду недвижимого имущества невозможна без передачи арендатору права пользования земельным участком.

Использование земли в РФ - платное. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 ЗК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Соответственно, лицо, которому передан земельный участок, обязано оплачивать арендную плату. В случае, если такой участок находится в муниципальной собственности, размер этой платы определяется муниципальными нормативными актами.

В п. 1 ст. 652 ГК РФ также установлено, что по договору аренды здания или сооружения (далее - недвижимость) арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ). При этом, если договором аренды не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему в силу п. 2 ст. 652 ГК РФ переходит на срок аренды недвижимости право пользования названным земельным участком.

Пленум ВАС РФ в п. 22 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указал, что, если в договоре аренды недвижимости не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым имуществом, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды.

Таким образом, арендатор недвижимости, в силу закона, всегда является пользователем земельного участка, необходимого для использования арендуемой недвижимости, вне независимости от того, заключен ли отдельный договор аренды земельного участка. Арендодатель не может понудить арендатора недвижимости к заключению отдельного договора аренды земельного участка, если в договоре аренды недвижимости не определено передаваемое арендатору право на земельный участок.

Установленная в договоре аренды недвижимости арендная плата включает плату за пользование земельным участком, на котором она расположена, или передаваемой вместе с ней соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или самим договором аренды недвижимости (п. 2 ст. 654 ГК РФ).

Следовательно, если в договоре аренды недвижимости не содержится условий, в соответствии с которыми плата за пользование земельным участком уплачивается отдельно от арендной платы, признается, что плата за пользование земельным участком в силу закона включена в арендную плату по договору. Однако установить порядок расчета и уплаты арендной платы за пользование земельным участком в каждом конкретном случае можно только исходя из условий конкретного договора аренды недвижимости.

При рассмотрении споров о взыскании неосновательного обогащения за пользование арендаторами государственными или муниципальными земельными участками арбитражные суды каждый раз исследуют условия заключенного сторонами договора аренды недвижимости.

Так, в некоторых случаях суды приходят к выводу, что при отсутствии в договоре аренды недвижимости отдельных условий о плате за пользование земельным участком, такая плата включена в арендную плату по договору в силу п. 2 ст. 654 ГК РФ (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 18.11.2010 по делу N А32-48141/2009, ФАС Центрального округа от 27.10.2005 N А64-1068/05-20, ФАС Западно-Сибирского округа от 30.09.2010 по делу N А46-21192/2009).

В других случаях суды считают, что при наличии в договоре аренды недвижимости обязанности арендатора дополнительно к сумме установленной договором в соответствии с нормативными актами арендной платы оплачивать пользование землей без указания ее размера в договоре, такая плата должна быть оплачена отдельно с учетом п. 3 ст. 65 ЗК РФ (смотрите, например, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2009 N 15АП-7876/2009, ФАС Уральского округа от 26.04.2010 N Ф09-2700/10-С6).

Обратите внимание, что в ряде случаев арбитражные суды придерживаются такой позиции и при отсутствии в договоре аренды недвижимости дополнительной обязанности арендатора оплачивать пользование земельным участком (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.05.2009 N А53-16022/2008, оставленное без изменения определением ВАС РФ от 28.102009 N ВАС-10200/09).

При этом суд может вынести противоположные решения о взыскании неосновательного обогащения в отношении разных арендаторов, с которыми арендодатель заключил одинаковые типовые договоры аренды муниципального имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.11.2010 по делу N А10-834/2010, решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 08.07.2010 N А10-916/2010).

Соответственно, арендатор муниципальной недвижимости должен оплачивать арендную плату за пользование земельным участком, необходимым для использования этой недвижимости. Однако вопрос о том, включена ли плата за пользование земельным участком изначально в арендную плату за здание, или, напротив, она должна уплачиваться сверх платы установленной договором аренды здания, решается исходя из условий конкретного договора аренды муниципальной недвижимости.

Татьяна Штукатурова, Анна Кузьмина,

эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Написать комментарий

Внимание! Если у Вас возникли вопросы, добро пожаловать в Центр Консультаций
Ваше имя:
Ваш комментарий:
Число с картинки:
     



04.10.2011 11:42:48    надежда

Может ли требовать департамент по управлению земельными ресурсами арендную плату за землю под гаражом без заключенного договора ареды ( гараж не приватизирован)


04.08.2011 07:26:34    денис

Нужен ли договор аренды муниципальной земли при продаже недвижимости находящейся на ней?


Все комментарии (2)
СОБЫТИЯ ДНЯ
Вступил в силу «сухой» закон


НОВОСТИ
19.09.2012
18:34
Ставка рефинансирования увеличилась с 8 до 8,25 процентов
03.08.2012
18:34
Налоговикам запретили беспричинно блокировать счета
18:33
С 1 августа 2012 года вступила в действие поправка, связанная с изменением порядка подписи электронного счета-фактуры.
02.08.2012
14:52
За непроведение обязательного аудита придется заплатить штраф в размере 700 тыс. рублей
05.06.2012
17:52
Депутаты рассматривают новый порядок применения специальных налоговых режимов


ОПРОС РЕДАКЦИИ
Приглашаем принять участие в блиц-опросе по теме: «Конкурс законопроектов о противодействии налоговым злоупотреблениям»


ПРЕСС-РЕЛИЗЫ
Ассоциация юристов России Торгово-промышленная палата РФ
Goltsblat BLP сообщает о расширении налоговой практики в России/СНГ и назначении Евгения Тимофеева на должность партнера и ее руководителя
«Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» и Magisters объединяются для создания крупнейшей юридической фирмы в СНГ
26 - 27 октября – Всероссийский Конгресс «Экономико-правовое регулирование инновационной деятельности 2011 Осень»
27-29 сентября – VI Всероссийский Конгресс «Управление государственной и муниципальной собственностью 2011 Осень»
«Коррупция и долги: анализ конкретных случаев и общих закономерностей»
27-29 октября – IV Международная конференция «Медиация – инвестиция в будущее»
12 сентября – «Разрешение международных коммерческих споров: страны СНГ»
25.07.2011
АБ «Корельский, Ищук, Астафьев и партнеры» и «реал,- Гипермаркет» поддержали фонд «Подари Жизнь»
21.07.2011
ВТБ и АСВ подписали Генеральное соглашение о помощи Банку Москвы
О выборе банка-агента для выплаты страхового возмещения вкладчикам ОАО «РУСИЧ ЦЕНТР БАНК» и ООО КБ «РАТИБОР-БАНК»
О наступлении страхового случая в отношении ООО «АМТ БАНК»
Все пресс-релизы >>
Обслуживание компьютеров
Бухгалтерское обслуживание
Copyright © 2010 - 2013, еженедельная "Юридическая газета", тел (499) 611-70-07, info@yur-gazeta.ru