Электронная версия

Ставка ЦБ РФ - 8,25%
МРОТ - 4611 руб.

СТАТЬИ

В поисках ответчика

Кто должен нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, когда такое имущество передано в аренду: собственник нежилого помещения или арендатор? Кто из них будет являться надлежащим ответчиком, если ни с одним из них у управляющей компании нет договорных отношений?

 

По общему правилу…

В статьях 158 ЖК РФ и 210 ГК РФ сказано, что бремя содержания принадлежащего ему имущества несет собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Как мы видим, норма ст. 210 ГК РФ является диспозитивной. Следовательно, обязанность по содержанию и ремонту общего имущества может быть возложена как на собственника помещения, так на иных лиц, если это предусмотрено специальной нормой закона либо оговорено сторонами в договоре.

К сожалению, на практике как непосредственно сами управляющие компании, так и стороны договоров аренды довольно часто читают ст. 210 ГК РФ только до слова «если», забывая, что исключения из общего правила о бремени несения расходов по содержанию общего имущества есть в самом ГК РФ.

Применительно к договорам аренды такая специальная норма содержится в ч. 2 ст. 616 ГК РФ. В ней, в частности, говорится, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды. Таким образом, по умолчанию обязанность несения расходов по содержанию и ремонту общего имущества возлагается на арендатора. Поэтому в данном случае надлежащим ответчиком по делу о взыскании задолженности по оплате услуг управляющей компании будет выступать не собственник нежилого помещения, а арендатор. Если же стороны договорились о том, что расходы по содержанию и ремонту общего имущества несет собственник нежилого помещения (т.е. данное условие прямо включено в текст договора), то управляющей компании предъявлять иск стоит к арендодателю (т.е. к собственнику).

Что касается договоров безвозмездного пользования (ссу­ды), то здесь соответствующих специальных норм нет. Правила ч. 2 ст. 616 ГК РФ на договоры ссуды не распространяются и по аналогии не применяются (ч. 2 ст. 689 ГК РФ). Следовательно, если в договоре ссуды вопрос о содержании и ремонте общего имущества обойден сторонами молчанием, то в данном случае надлежащим ответчиком по делу в силу требований ст. 210 ГК РФ будет выступать собственник нежилого помещения.

Так, ТСЖ обратилось в суд с иском о взыскании задолженности за содержание общего имущества в многоквартирном доме к учреждению, которое занимало нежилое помещение на основании договора безвозмездного пользования (ссуды). Однако суд отказал ТСЖ в иске, мотивировав свое решение тем, что действующее законодательство не возлагает обязанность по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества на ссудополучателя. Суд разъяснил, что в силу ст. 210 и 249 ГК РФ и ст. 39 и 158 ЖК РФ расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений в этом доме. Учреждение не является собственником занимаемых им помещений. Других норм, возлагающих такую обязанность на ссудополучателя, нет (Постановление ФАС СКО от 22.09.2009 № А01-2196/2008, а также Постановление ФАС ВВО от 21.04.2009 № А29-4554/2008 и др.).

  

Найти ответчика

Определение надлежащего ответчика по делу – задача не такая уж и простая для управляющей компании. Управляющая компания не является стороной договора аренды или договора ссуды, следовательно, она не имеет возможности ознакомиться с условиями данных договоров (если только необходимую информацию не предоставит кто-нибудь из участников договора).

В связи с этим некоторые истцы сразу предъявляют иски и к собственнику, и к пользователю нежилого помещения. И уже в ходе судебного разбирательства суд на основании представленных материалов выясняет, на какой из сторон договора лежит обязанность по несению расходов по содержанию и ремонту общего имущества.

Приведем пример из судебной практики.

Управляющая компания обратилась в суд с иском о взыскании 176 108 руб. задолженности по внесению платы за содержание общего имущества к собственнику нежилого помещения. Затем по ходатайству истца к участию в деле в качестве второго ответчика был привлечен арендатор, которому собственник передал в пользование нежилое помещение. В ходе судебного разбирательства было установлено, что согласно заключенному договору аренды обязанность по несению расходов на содержание общего имущества была возложена на арендатора. Определив долю расходов арендатора в общем имуществе согласно площади занимаемого помещения, суд постановил взыскать с арендатора задолженность в размере 22 752 рублей. В иске к собственнику было отказано (Постановление ФАС УО от 04.02.2010 № Ф09-83/10-С5).

 

Нет договора, но есть обязанность

Как мы рассмотрели выше, если в договоре аренды стороны обошли молчанием условие о несении обязанности по содержанию общего имущества, то данную обязанность несет арендатор. Поэтому доводы и ссылки арендатора на ст. 210 ГК РФ судами не принимаются. Как показывает судебная практика, в этом случае арендаторы ищут другие аргументы в свою пользу.

К примеру, в качестве аргумента в пользу освобождения от оплаты задолженности за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества арендаторы апеллируют к факту отсутствия договорных отношений между ними и управляющей компанией. Но, как показывает судебная практика, данный довод судами также не принимается и признается несостоятельным.

Суды исходят из той позиции, что если на арендатора согласно договору аренды была возложена обязанность по несению расходов по содержанию и ремонту общего имущества и данные услуги были оказаны управляющей компанией, то отсутствие договорных отношений между сторонами не освобождает арендатора от несения данной обязанности. В указанных случаях действует ст. 8 ГК РФ, согласно которой гражданские права и обязанности возникают не только из договора, но и из других оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц. В данном случае действия арендатора по пользованию услугами управляющей компании и отказе по их оплате рассматриваются судами как неосновательное обогащение в виде сбережения средств со стороны арендатора (ст. 1105 ГК РФ). При этом ввиду того, что между сторонами отсутствуют договорные отношения, суды рассчитывают размер неосновательного обогащения исходя из тарифов на содержание одного квадратного метра для населения, установленных органами местного самоуправления (постановления ФАС ПО от 29.09.2010 №  А72-18507/2009, ФАС УО от 31.05.2010 № Ф09-3984/10-С5, от 03.07.2008 № Ф09-3369/08-С6 и др.).

 

Без принуждения

Несмотря на то, что управляющая компания имеет возможность в судебном порядке взыскать с арендатора задолженность по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества, с которым у нее нет договорных отношений, понудить арендатора (или ссудополучателя) к заключению соответствующего договора управляющая компания не может. Управляющие компании ошибочно полагают, что если по условиям договоры аренды (или ссуды) на арендатора (или ссудополучателя) возложена обязанность заключить соответствующий договор с управляющей компанией, то данный факт дает основание для обращения управляющей компании в суд с иском о понуждении пользователя к заключению договора на обслуживание.

Понуждение к заключению договора в данном случае противоречило бы ст. 421 ГК РФ, провозглашающей принцип свободы договора. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Обязанность арендатора (или ссудополучателя) по заключению договоров на обслуживание, предусмотренная в договоре аренды (или ссуды), не может рассматриваться как добровольно принятое на себя обязательство в рамках ст. 421 ГК РФ. Договор аренды (или ссуды) является двусторонним договором, который по общему правилу порождает права и обязанности только для сторон, его заключивших. Таким образом, арендатор (или ссудополучатель), принявший на себя перед арендодателем обязанность по заключению договора на обслуживание, отвечает за ее выполнение исключительно перед арендодателем (или ссудодателем), а не перед управляющей организацией. Поэтому последняя не вправе требовать понуждения к заключению данного договора, основываясь на заключенном договоре аренды (или ссуды), так как управляющая компания не является стороной данного договора (Постановление ФАС СКО от 22.09.2009 № А01-2196/2008).

Написать комментарий

Внимание! Если у Вас возникли вопросы, добро пожаловать в Центр Консультаций
Ваше имя:
Ваш комментарий:
Число с картинки:
     



30.01.2013 10:42:38    хрень

полная


24.04.2012 14:56:47    Галина

Являются ли электросчетчики установленные на лестничной клетке собственностью квартиросьёмщика?


01.02.2012 16:32:52    Дмитрий

Хорошая статья, но вот как быть с позицией ВАС РФ от12.04.2011 №16646/10


01.02.2012 16:29:36    Дмитрий

Хорошая статья, но вот как быть с позицией ВАС РФ от12.04.2011 №16646/10


19.08.2011 20:08:21    Нина

Купили квартиру с долгами по комунальной квартплате, в ТСЖ сказали, что теперь это наши долги. Как быть дальше?


Все комментарии (5)
СОБЫТИЯ ДНЯ
Вступил в силу «сухой» закон


НОВОСТИ
19.09.2012
18:34
Ставка рефинансирования увеличилась с 8 до 8,25 процентов
03.08.2012
18:34
Налоговикам запретили беспричинно блокировать счета
18:33
С 1 августа 2012 года вступила в действие поправка, связанная с изменением порядка подписи электронного счета-фактуры.
02.08.2012
14:52
За непроведение обязательного аудита придется заплатить штраф в размере 700 тыс. рублей
05.06.2012
17:52
Депутаты рассматривают новый порядок применения специальных налоговых режимов


ОПРОС РЕДАКЦИИ
Приглашаем принять участие в блиц-опросе по теме: «Конкурс законопроектов о противодействии налоговым злоупотреблениям»


ПРЕСС-РЕЛИЗЫ
Ассоциация юристов России Торгово-промышленная палата РФ
Goltsblat BLP сообщает о расширении налоговой практики в России/СНГ и назначении Евгения Тимофеева на должность партнера и ее руководителя
«Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» и Magisters объединяются для создания крупнейшей юридической фирмы в СНГ
26 - 27 октября – Всероссийский Конгресс «Экономико-правовое регулирование инновационной деятельности 2011 Осень»
27-29 сентября – VI Всероссийский Конгресс «Управление государственной и муниципальной собственностью 2011 Осень»
«Коррупция и долги: анализ конкретных случаев и общих закономерностей»
27-29 октября – IV Международная конференция «Медиация – инвестиция в будущее»
12 сентября – «Разрешение международных коммерческих споров: страны СНГ»
25.07.2011
АБ «Корельский, Ищук, Астафьев и партнеры» и «реал,- Гипермаркет» поддержали фонд «Подари Жизнь»
21.07.2011
ВТБ и АСВ подписали Генеральное соглашение о помощи Банку Москвы
О выборе банка-агента для выплаты страхового возмещения вкладчикам ОАО «РУСИЧ ЦЕНТР БАНК» и ООО КБ «РАТИБОР-БАНК»
О наступлении страхового случая в отношении ООО «АМТ БАНК»
Все пресс-релизы >>
Обслуживание компьютеров
Бухгалтерское обслуживание
Copyright © 2010 - 2013, еженедельная "Юридическая газета", тел (499) 611-70-07, info@yur-gazeta.ru
ЗАКАЗ ТАКСИ В АЭРОПОРТ. Заказ такси на дом.