Электронная версия

Ставка ЦБ РФ - 8,25%
МРОТ - 4611 руб.

СТАТЬИ

Корректировки арендной платы

За последние годы договор аренды стал одним из наиболее востребованных в коммерческой практике. Суммы, проходящие по таким договорам, как правило, достигают довольно крупных размеров. Однако его популярность вызвала массу злоупотреблений со стороны как арендаторов, так и арендодателей. Своей точкой зрения по данной проблеме делится  генеральный директор юридического центра «ИЛСО» Ильдар Рахматулин.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

По своей юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, двусторонними и взаимным.

Из договора аренды как консенсуальной сделки вытекает обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество, названное в договоре. В силу возмездного характера договора аренды на арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. Эта обязанность – важнейший элемент арендного обязательства, но не договора аренды. Дело в том, что условие об арендных платежах не относится к существенным: его отсутствие в договоре аренды не влечет недействительности договора. Об этом свидетельствует, в частности, ч. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ, где указано, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Но если договором они не установлены, считается, что закрепляются порядок, условия и сроки, применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Между тем в связи с возмездным характером договора аренды требует рассмотрения еще одна проблема – изменение размера арендной платы, которое неизбежно при постоянных пертурбациях на рынке.

В пункте 3 ст. 614 ГК РФ законодателем подчеркнуто, что изменение размера арендной платы возможно строго по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Возникает вопрос: с чем связано подобное законодательное ограничение? Не противоречит ли оно принципу диспозитивности и свободы договора? Не сковывается ли в данном случае воля сторон? Ведь если воля сторон (свободно сформированная и явно выраженная) направлена на изменение размера арендных платежей, например, два или три раза в год, зачем ограничивать стороны? Кого в данном случае защищает законодатель?

Позиция ГК РФ, видимо, основана на защите экономически более слабой стороны – арендатора, дабы под влиянием контрагента тот не соглашался на заведомо невыгодные для себя условия об изменении арендных платежей. А рычагов воздействия (неправовых) у арендодателя и вправду достаточно… Но почему именно раз в год? Остается неясным...

К тому же, как известно, арендная плата может устанавливаться не только в твердой денежной сумме (при этом ее изменение очевидно), но и в виде доли полученных доходов или плодов, полученных в результате использования арендованного имущества, оказания арендатором определенных услуг, возложения на арендатора определенных затрат на улучшение арендованного имущества (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Как в этом случае понимать изменение арендных платежей? Ведь с учетом инфляции цена колеблется чуть ли не ежедневно.

До Информационного письма ВАС РФ, содержащего обзор практики по аренде, данная ситуация оставалась неурегулированной. В пункте 11 обзора сказано, что «при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления». Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации является не изменением условия договора о размере арендной платы, а исполнением данного условия (в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ). Несмотря на то что упомянутый обзор вышел еще в 2002 году, как свидетельствует последняя арбитражная практика, споры имеют место до сих пор, а значит, указания ВАС РФ не внесли полной ясности в анализируемый вопрос.

Возьмем, например, недавнее Постановление ФАС ПО от 06.05.2010 по делу № А06-2184/2009. В нем суд лишний раз подчеркивает, что фактическое изменение арендной платы в результате корректировки на процент индексации представляет собой исполнение соответствующего условия договора.

Однако вернемся к изменению арендной платы в твердой денежной сумме. Рассмотрим ситуацию, когда воля обеих сторон все же направлена на изменение арендных платежей чаще, чем это установлено в законе в обход запрета. Каковы будут их действия? Очевидно, что потребуется расторжение «старого» договора аренды и заключение «нового», с иной, чем было указано ранее, арендной платой.

Таким образом, мы видим, что процесс изменения арендной платы лишь усложняется, но обходные пути все-таки существуют. И какие бы цели ни ставил законодатель, данный запрет не может привести к их достижению.

Написать комментарий

Внимание! Если у Вас возникли вопросы, добро пожаловать в Центр Консультаций
Ваше имя:
Ваш комментарий:
Число с картинки:
     



08.06.2011 23:14:21    Андрей

Подскажите пожалуста, если в договоре аренды прописан пункт 1.Арендодатель вправе не чаще одного раза в год инициировать изменение размера постоянной величины арендной платы на величину, не превышающую 5 (Пять) процентов от предыдущего установленного размера постоянной величины арендной платы, имею ли я право на изменения арендной платы более чем на 5%.


Все комментарии (1)
СОБЫТИЯ ДНЯ
Вступил в силу «сухой» закон


НОВОСТИ
19.09.2012
18:34
Ставка рефинансирования увеличилась с 8 до 8,25 процентов
03.08.2012
18:34
Налоговикам запретили беспричинно блокировать счета
18:33
С 1 августа 2012 года вступила в действие поправка, связанная с изменением порядка подписи электронного счета-фактуры.
02.08.2012
14:52
За непроведение обязательного аудита придется заплатить штраф в размере 700 тыс. рублей
05.06.2012
17:52
Депутаты рассматривают новый порядок применения специальных налоговых режимов


ОПРОС РЕДАКЦИИ
Приглашаем принять участие в блиц-опросе по теме: «Конкурс законопроектов о противодействии налоговым злоупотреблениям»


ПРЕСС-РЕЛИЗЫ
Ассоциация юристов России Торгово-промышленная палата РФ
Goltsblat BLP сообщает о расширении налоговой практики в России/СНГ и назначении Евгения Тимофеева на должность партнера и ее руководителя
«Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» и Magisters объединяются для создания крупнейшей юридической фирмы в СНГ
26 - 27 октября – Всероссийский Конгресс «Экономико-правовое регулирование инновационной деятельности 2011 Осень»
27-29 сентября – VI Всероссийский Конгресс «Управление государственной и муниципальной собственностью 2011 Осень»
«Коррупция и долги: анализ конкретных случаев и общих закономерностей»
27-29 октября – IV Международная конференция «Медиация – инвестиция в будущее»
12 сентября – «Разрешение международных коммерческих споров: страны СНГ»
25.07.2011
АБ «Корельский, Ищук, Астафьев и партнеры» и «реал,- Гипермаркет» поддержали фонд «Подари Жизнь»
21.07.2011
ВТБ и АСВ подписали Генеральное соглашение о помощи Банку Москвы
О выборе банка-агента для выплаты страхового возмещения вкладчикам ОАО «РУСИЧ ЦЕНТР БАНК» и ООО КБ «РАТИБОР-БАНК»
О наступлении страхового случая в отношении ООО «АМТ БАНК»
Все пресс-релизы >>
Обслуживание компьютеров
Бухгалтерское обслуживание
Copyright © 2010 - 2013, еженедельная "Юридическая газета", тел (499) 611-70-07, info@yur-gazeta.ru