Малый бизнес: мнимое преимущество

0
86

Один из основных вопросов, с которыми сталкиваются представители малого и среднего бизнеса, – где этот бизнес развивать? Арендные отношения отличаются крайней нестабильностью: контрагент вправе в любое время отказаться даже от бессрочного договора. С принятием в 2008 году Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…» у малого и среднего бизнеса появилось преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Однако механизм реализации этого права вызывает много вопросов.

Воспользоваться преимущественным правом на приватизацию субъект малого и среднего бизнеса может при выполнении следующих четырех условий.

  1. Арендуемое имущество находится в его временном владении и (или) временном пользовании в соответствии с договором (договорами) аренды непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ, то есть до 5 августа 2008 года.
  2. Отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням).
  3. Площадь арендуемых помещений не превышает размеров, установленных законами субъектов РФ.
  4. Арендуемое имущество не включено в утвержденные субъектами РФ перечни государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.

В силу действующей редакции Закона № 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства, пользующийся арендуемым помещением, например, с 2009 года, никогда не приобретет право на выкуп, поскольку не арендовал недвижимое имущество до 5 августа 2008 года. Таким образом, сфера действия Закона № 159 постоянно сужается, поскольку все меньше компаний соответствует условиям реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Разумнее было бы отсчитывать данный срок с момента подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества либо с момента принятия решения об условиях его приватизации.

Теперь поговорим о предельных значениях площади арендуемого недвижимого имущества. Поскольку минимальные размеры площадей не установлены Законом № 159, власти субъектов РФ имеют право устанавливать их на свое усмотрение. Анализируя региональное законодательство, можно заметить, что чем выше стоимость недвижимого имущества в регионе, тем меньше площадь помещения, которое может быть выкуплено субъектами малого и среднего бизнеса.

Так, в Краснодарском крае площадь арендуемых помещений, в отношении которых возможна реализация преимущественного права приобретения, не может превышать 3000 кв. м, в Воронежской области – 1500 кв. м, в Тверской области – 1000 кв. м, в Санкт-Петербурге – 500 кв. м, а в Москве – всего 100 кв. м.

Перечень, свободный от контроля

Наиболее интересным представляется последнее из четырех перечисленных условий реализации преимущественного права.

В Федеральном законе № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», в котором предусмотрено право органов исполнительной власти субъектов РФ и местного самоуправления утверждать перечни государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц, отсутствуют какие-либо критерии для включения имущества в указанные перечни.

Пунктом 4.1 данного Закона предусмотрено, что порядок формирования, ведения, обязательного опубликования перечней, а также порядок и условия предоставления в аренду включенного в такие перечни государственного и муниципального имущества устанавливаются нормативными правовыми актами РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами. Однако на федеральном уровне подобные нормативно-правовые акты до сих пор не разработаны. А Постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП предоставлена возможность Департаменту имущества города Москвы до разработки и утверждения положения о порядке ведения перечня осуществлять внесение изменений в перечень своими распоряжениями.

Не регламентирована и процедура исключения конкретного объекта из перечня (например, по предложению малого и среднего бизнеса).

Согласно пункту 4 ст. 18 Закона № 209-ФЗ государственное и муниципальное имущество, включенное в перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Однако ни Законом № 209-ФЗ, ни Законом № 159-ФЗ не предусмотрен механизм контроля над фактическим использованием помещений, входящих в перечень, в интересах малого и среднего бизнеса.

Итак, органы власти имеют под рукой действенный и вполне законный способ лишить малый и средний бизнес возможности реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений.

Закон № 159-ФЗ по сути является нормативно-правовым актом с высокой степенью коррупционной составляющей, поскольку органы власти субъектов РФ имеют возможность бесконтрольно включать недвижимое имущество в перечень. Налицо наличие широких дискреционных полномочий у должностных лиц государственных органов, что согласно ст. 9.1 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» служит достаточным основанием для проведения органами прокуратуры антикоррупционной экспертизы Закона № 159-ФЗ. Однако сегодня каких-либо сведений о ее проведении нет.

Ограничение права

Законом № 159-ФЗ предусмотрено два способа реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: по инициативе органов государственной власти либо по инициативе малого или среднего бизнеса. Поговорим о втором способе.

Согласно пункту 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего бизнеса вправе направить в уполномоченный орган (в Москве – Департамент имущества города Москвы) заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

  1. обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества;
  2. принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
  3. направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Итак, государственные органы обязаны обеспечить малому и среднему бизнесу возможность выкупа арендуемого помещения. Однако на практике эту обязанность чиновники выполняют крайне редко.

В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Закона № 159-ФЗ» высказана следующая позиция: перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом.

Между тем арбитражные суды Московского округа, не считаясь с мнением вышестоящей инстанции, называют основанием возникновения отношений при приватизации муниципального имущества, в рамках которого может быть реализовано преимущественное право субъектов МСП на приобретение арендуемого имущества, включение арендуемого имущества в прогнозный план (программу) приватизации (постановления ФАС МО от 07.05.2010 № КГ-А41/2842-10, от 14.10.2010 № КГ-А41/12411-10).

По сути, к реализации преимущественного права по инициативе малого и среднего бизнеса арбитражные суды Московского округа в своих постановлениях установили дополнительное требование – включение арендуемого имущества в прогнозный план (программу) приватизации.

Подведем итог

Принятие решения о включении конкретного объекта в программы приватизации государственного имущества субъектов РФ находится в исключительной компетенции органов власти субъектов РФ, а действенного механизма контроля над данным процессом пока что не создано. В связи с этим реализация преимущественного права на выкуп арендуемого помещения субъектами малого и среднего бизнеса либо невозможна либо связана с крайне высокими коррупционными рисками.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here

*

code