Нередко квартирой владеют несколько собственников, каждому из которых принадлежат определенные доли. Их размер может быть равным, а может существенно различаться. В некоторых случаях один из проживающих владеет долей небольшого размера, а владелец большей части хочет выкупить ее, но не получает согласия. В этом случае можно выкупить ее в принудительном порядке, однако требуется признание доли незначительной путем обращения в судебные органы.
Каким образом признать долю незначительной, и каков порядок обращения в суд, будет подробно рассказано ниже.
Какая доля считается незначительной?
Право судьи на вынесение решения о принудительном выкупе незначительной доли предусмотрено гражданским законодательством (ст. 252 ГК РФ), однако в нем не содержится определения данного термина и не указывается на точные размеры такой доли.
По этой причине судебные органы в каждой конкретной ситуации решают вопросы, связанные с незначительностью долей, с учетом конкретных обстоятельств.
Решение зависит не только от площади доли, но и от совокупности других факторов. В определенных случаях даже доля, меньшая по размеру, чем норма на 1 человека, установленная законодательством, не признается незначительной.
Как признать незначительность доли?
Законодательство предусматривает 2 способа:
- По договоренности. Владельцы самостоятельно договариваются о форме договора передачи доли (купля-продажа, обмен, дарение). Такие соглашения в обязательном порядке регистрируются в нотариальной конторе.
- В судебном порядке. Если сторонам не удается прийти к соглашению, для признания незначительности доли и ее принудительного выкупа потребуется обращение в органы суда.
Условия признания доли незначительной
Чтобы часть жилья была признана незначительной, требуется совокупность следующих обстоятельств:
- Незаинтересованность ее собственника в использовании доли (не оплачивает ЖКХ, живет по другому адресу, имеет другую жилую недвижимость в собственности и др.).
- Небольшая площадь относительно остальной части жилплощади (к примеру, 1 от однокомнатного жилья).
- Невозможность выделения доли в натуре.
- Проблемы с использованием жилплощади.
Если хотя бы один из факторов отсутствует, требования о признании незначительности доли удовлетворены быть не могут.
Права владельца незначительной доли
Вне зависимости от размера принадлежащей ему части, гражданин наделен правом на:
- Продажу (в первую очередь, предложив покупку остальным владельцам).
- Дарение.
- Завещание.
- Обмен.
Ограничено только право на сдачу в аренду, при которой требуется согласие совладельцев.
Процедура признания незначительности доли
Для признания доли незначительной потребуется совершить следующие действия:
Попытаться прийти к мирному соглашению. Потребуется направить владельцу доли письменное предложение продать ее, которое в дальнейшем может быть использовано в судебном разбирательстве как доказательство.
1. Собрать документальные подтверждения своих доводов (квитанции об оплате ЖКХ только заявителем, выписки из ЕГРН, подтверждающей наличие у ответчика другой квартиры и т.п.).
2. Составить исковое заявление (самостоятельно или с помощью специалиста).
3. Принять участие в судебном разбирательстве.
4. Дождаться принятия судебного акта и в случае несогласия, обжаловать его в вышестоящую инстанцию.
5. Обратиться в органы Росреестра для получения выписки о переходе права собственности.
Составление заявления
Документ составляется в письменной форме по правилам ст.ст.131-132 ГПК РФ. Он должен содержать сведения о:
- заявителе и ответчике (ФИО, адресах);
- наименовании суда;
- цене иска;
- обстоятельствах дела;
- причинах обращения в судебные органы;
- попытке мирного урегулирования спора;
- требованиях заявителя;
- законодательных нормах, на которых основаны требования;
- дате составления, подписи заявителя.
Необходимые документы
Вместе с заявлением необходимо представление следующей документации:
- Копий заявления по числу участников дела.
- Копии паспорта заявителя.
- Квитанции об уплате госпошлины.
- Правоустанавливающей документации на жилье.
- Технического паспорта.
- Отчета об оценке жилья.
- Письменных доказательств попытки досудебного урегулирования.
- Иных документов, подтверждающих правомерность требований.
- Доверенности (при использовании услуг представителя).
На заявителя возлагается обязанность по внесению на депозитный счет суда суммы, равной стоимости незначительной части жилья. Для этого требуется проведение оценочной экспертизы в независимой организации, которая должна отвечать следующим требованиям:
- Обладать лицензией на такой вид деятельности.
- Быть членом СРО.
- Представить отчет в письменном виде.
Данный отчет служит также для расчета госпошлины.
Вся документация прилагается в копиях, оригиналы представляются в судебное заседание для ознакомления.
Расходы
Помимо расходов на выкуп доли потребуется также оплата госпошлины за подачу заявления, которая будет зависеть от цены на спорную долю (минимальная сумма – 400 рублей, максимальная – 60 тыс.руб.).
При перерегистрации права собственности в органы Росреестра оплачивается пошлина 2000 рублей.
Кроме того, потребуется оплатить стоимость оценки жилплощади, услуги юриста и представителя (в случае привлечения их к делу). Такие расходы рассматриваются в качестве судебных издержек и в случае, если решение будет принято в пользу заявителя, он сможет взыскать их с ответчика.
Сроки
Судья обязан рассмотреть дело не позднее, чем через 2 месяца после приема документов, но в реальности этот срок может быть увеличен.
Это связано с проведением экспертных исследований, неявки сторон, обжалования решения и т.п.
Регистрация прав в органах Росреестра происходит в течение 2 недель.
Заключение
Наилучшим вариантом при решении вопроса с признанием части квартиры незначительной и ее выкупе является мирная договоренность между жильцами. При невозможности достижения компромисса следует обращаться в судебные органы.
Однако следует учесть, что судья принимает решение, исходя из всех обстоятельств дела, а не только из размера доли, поэтому вопрос не обязательно будет решен в пользу заявителя. Такие дела являются сложными, поэтому специалисты рекомендуют прибегать к услугам опытных юристов.