В студенческие годы в складчину мы снимали жилье и при этом убивали двух зайцев: и жили комфортнее, чем в общежитии, и денежку экономили, оплачивая квартиру в равных долях.
Вы не поверите, но и в наши дни проживание в складчину получило свое широкое распространение в виде коллективной покупки недвижимости. Чаще всего к этому нехитрому, казалось бы, способу обзавестись желанными метрами прибегают будущие супруги и провинциалы, приехавшие покорять столицу. Но мало кто из приобретателей жилья догадывается, чем чреваты сделки по такой схеме.
СВОЯ ДОЛЯ — НЕВОЛЯ
Чтобы понять, какую опасность таит в себе «коллективная» покупка жилья, стоит разобрать вопрос терминологии.
— Доля — это часть имущественных прав на объект недвижимости, находящийся в общей собственности, — разъясняет эксперт Елена Семенча. — Такое имущество не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона.
Общей собственности и долям в ней посвящена вся глава 16 Гражданского кодекса РФ. В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников и с соблюдением правил о преимущественном праве покупки у сособственников объекта недвижимости, предусмотренных ст. 250 ГК РФ. Эту статью закона можно проиллюстрировать примером: трое собственников сделали пристройку на крыше сталинской пятиэтажки, возвели мансардный этаж (строительство было согласовано). Когда потенциальный покупатель предложил им сумму ниже требуемой, один из собственников отказался, и сделка не состоялась.
Собственник доли квартиры сможет вселиться в квартиру, находящуюся в общей собственности нескольких лиц, зато совершеннолетних членов семьи собственника доли можно будет прописать только с согласия всех сособственников. Постоянно ведутся баталии по поводу «резиновых квартир», за введение минимальных параметров долей, существенно ограничивающих возможность прописки, разрабатываются законопроекты, но пока в действие ничего не вступило.
КОММУНАЛЬНЫЕ РАЗБОРКИ
Юрист девелоперской компании Василий Шарапов при совместном финансировании строительства квартиры в новостройке отмечает несколько правовых особенностей. Во-первых, каждый из соинвесторов обязан обеспечить своевременную оплату инвестиций в своей доле застройщику по договору. Если кто-либо из соинвесторов не выполнит этого обязательства, застройщик вправе расторгнуть сделку. Во-вторых, по итогам исполнения договора с застройщиком на квартиру будет оформлено право общей долевой собственности. В-третьих, доля в праве общей долевой собственности может отчуждаться третьим лицам, но при условии отказа других собственников квартиры от преимущественного права выкупа такой доли.
Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
ЗА ВСЕ НАДО ПЛАТИТЬ
Сегодня покупки квартиры в складчину чаще всего совершаются с инвестиционными целями. Был случай, когда шестеро партнеров по бизнесу приобрели двухкомнатную квартиру в новом доме и спустя некоторое время продали ее, заработав на этом некоторую сумму. Однако подобные объединения чаще всего сулят начинающим инвесторам конфликты хотя бы на тему того, на каком этапе лучше продавать проект.
Квартиры в складчину для постоянного проживания на праве долевой собственности могут покупать и будущие супруги, которые еще не оформили свои отношения официально. При этом надо помнить, что покупка квартиры на «паях» несет в себе некоторые риски. Например, в случае продажи квартиры с непогашенной ипотекой может получиться так, что вырученной суммы не хватит, чтобы выплатить долг и компенсировать уже вложенные средства. Известны случаи, когда молодой человек и девушка, планировавшие пожениться, приобрели квартиру в ипотеку. Однако в скором времени они поссорились и жилье выставили на продажу. Увы, в результате один из них потерял немалую сумму. Так что не зря говорят: дружба дружбой, а денежки врозь!