Что будет в ближайшее время со ставками по ипотеке и ценами на недвижимость в 2022 году в России: прогнозы экспертов

Что теперь будет с ипотекой в 2022 году в России для физических лиц, со ставками по ипотеке в ближайшее время и ценами на жилье, какие прогнозы экспертов, расскажем далее в этом материале.

ЦБ снова резко снизил ключевую ставку: что теперь будет с ипотекой

Банк России 29 апреля снизил ключевую ставку на 3 п.п. — с 17% до 14% годовых. На аналогичную величину регулятор уже уменьшал ставку 8 апреля. Тогда в ЦБ заявили, что это снижение, вероятно, не последнее.

Как снижение ключевой ставки скажется на рынке ипотеки и ставках по жилищным кредитам — спросили у экспертов.

Что будет со ставками

Ипотечные ставки будут снижаться вслед за ключевой, но с некоторым лагом по времени из-за сохраняющейся неопределенности рыночной конъюнктуры, говорит младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Анатолий Перфильев. По его словам, пиковые ставки по кредитам на фоне снижения уровня благосостояния населения существенно ограничили спрос на ипотеку, оставив доступными только льготные программы.

«Понижение ключевой ставки даст толчок росту ипотечного спроса, но не до прежних уровней, поскольку кроме самих ставок, которые будут снижаться постепенно, остается нерешенным вопрос падения реальных доходов населения и потенциального роста уровня безработицы», — отметил Анатолий Перфильев.

По мнению аналитика ГК «Финам» Натальи Пырьевой, решение регулятора положительно скажется прежде всего на вторичном рынке недвижимости.

Согласна с ней и заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Такой уровень ключевой ставки приведет к тому, что часть банков в ближайшее время может снизить ипотечные ставки на готовое жилье до уровня 13–15%, считает эксперт.

«При этом на специальных условиях уже появилась ипотека на готовое жилье от 12,9%, и это постепенно восстанавливает спрос. Фактически период заградительных ставок подходит к концу и покупка готового жилья постепенно становится более доступной», — сказала Татьяна Решетникова.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов считает, что решение ЦБ важно не само по себе, поскольку рыночные ставки и по 20%, и по 14% заградительно высоки, а как тренд ставка довольно быстро снижается. Что касается новостроек, то здесь понижение ипотечных ставок будет не так заметно, как на вторичке.

• Во-первых, с 1 мая решено снизить ставку по льготной ипотеке на новостройки с 12% до 9% годовых.
• Во-вторых, многие застройщики сейчас уже и дополнительно субсидируют ипотеку. Например, есть ипотека от застройщика под 5% годовых. «Таким образом, решение ЦБ заметнее скажется на девелоперах (им придется меньше тратить на улучшение условий по ставкам), чем на покупателях», — добавил Алексей Попов.

Пока спрос снижается

При этом сам рынок недвижимости достаточно инертен и с отсрочкой реагирует на внешние изменения. Поэтому стремительное повышении ставки ЦБ до 20%, так же как последующее снижение до 17%, а теперь и до 14%, еще не отыграны рынком, отмечает Наталья Пырьева.

• В марте банки выдали на 9,3% ипотечных кредитов больше, чем в феврале, и на 4% больше, чем в марте 2021 года.
• А объем ипотечных кредитов в первой квартале 2022 года вырос на 13,9% к первому кварталу 2021 года.
• Последствия повышения ставок отразятся в статистике позже, уточнила аналитик.

Хотя в апреле эксперты уже зафиксировали снижение спроса. По оценкам ЦИАН, возможное его падение на столичном рынке жилья достигало 50%.

«Мы это наблюдаем в метриках поведения нашей аудитории (по ним фиксируется снижение на 40–50%), также сократится и число сделок. Это наш прогноз, основанный на анализе темпов продаж по набору ЖК минус 30% в месячном выражении», — пояснил Алексей Попов.

Что произошло на рынке ипотеки

Ситуация на рынке ипотеки России изменилась 28 февраля, когда ЦБ на внеплановом заседании поднял ключевую ставку с 9,5% годовых до рекордных за всю историю рынка 20%. Повышение ключевой ставки привело к росту ставок по жилищным кредитам до 22–25% годовых. В результате классическая ипотека стала недоступной для большинства потенциальных заемщиков и выдача кредитов практически прекратилась. Начиная с 8 апреля ключевая ставка планомерно снижается. Вслед за ней дешевеет ипотека, но рыночные ставки все равно еще сохраняются на высоком уровне.

Ставки на вторичке

Сейчас ипотечный рынок остается льготным: спрос приходится в основном на программы с господдержкой, которые распространяются в основном на новостройки. Ставки по таким программам сейчас варьируются от 2% до 12% годовых. Вторичка пока остается недоступной для ипотечников из-за высоких ставок и теряет покупателей.

По мнению аналитиков, баланс будет восстанавливаться по мере снижения ключевой ставки. Согласно оценкам ГК «Финам», учитывающим опыт 2014 года, когда снижение ставки с 17% до 11% длилось порядка шести — восьми месяцев, ЦБ может снизить ставку до 10–12% к концу 2022 года. «Если рассчитывать на такой оптимистичный сценарий, то начиная со второй половины года спрос на вторичное жилье постепенно начнет восстанавливаться», — полагает Наталья Пырьева.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» считает, что реальные покупатели-ипотечники вернутся на рынок, если кредиты на вторичном рынке будут на уровне 11,5–12,5%. По его словам, активизация вторичного рынка важна и для рынка новостроек — на нем довольно много сделок заключается после того, как продается жилье в готовом доме. «Сейчас (что при 20%, что при 14%) эти банковские продукты можно рассматривать лишь как рассрочку — всерьез рассчитывать на обслуживание такого кредита десятки лет было бы неверно», — сказал Алексей Попов.

По его словам, в сложившихся обстоятельствах цифра в кредитном договоре и даже стоимость квартиры не являются единственными факторами, определяющими ситуацию на рынке жилья. «Не менее важно, что будет на рынке труда (каков будет масштаб сокращений, связанный с уходом ряда зарубежных компаний из России) и с общей уверенностью населения в завтрашнем дне», — заключил главный аналитик ЦИАН.

Реакция банков

Еще до решения ЦБ о снижении ипотечных ставок заявил банк «Дом.РФ»:

• С 28 апреля он уменьшил ставки по всем рыночным ипотечным программам на 1 п.п.
• После снижения ипотека на новостройки в банке будет доступна по ставке от 12,5%,
• на вторичном рынке — от 12,9%,
• рефинансировать взятый в другом банке кредит можно по ставке от 15,7%,
• получить ипотеку на строительство или покупку индивидуального жилого дома — по ставке от 15,3%.
• Это стало вторым снижением за месяц. В прошлый раз «Дом.РФ» снизил ставки сразу на 5,6 п.п.

Одним из первых на решение ЦБ отреагировал ВТБ:

• С 30 апреля банк снижает ставки по всем рыночным ипотечным программам на 3 п.п.
• Теперь оформить кредит заемщики смогут по ставке от 13,9% годовых, которая действует как для новостроек, так и для вторичного рынка.

Решение регулятора, в первую очередь, поможет сегменту вторичного жилья, на который особенно сильно влияет высокий уровень ставок, прокомментировал заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.

ВТБ сейчас проводит по ним лишь 10% сделок. «Но долгая стагнация рынка вторички недопустима. Многие заемщики при продаже нового жилья направляют на первый взнос средства от продажи уже имеющейся квартиры. По нашему опыту, только рыночные ставки ниже 15% могут оживить вторичный рынок ипотеки, увеличив его доступность для населения», — добавил Анатолий Печатников.

Ставки по ипотеке в банках России для физических лиц на сегодня

По состоянию на 10.05.2022

Льготная ипотека подешевеет: как это отразится на рынке новостроек

Автор: Наталия Густова Снижение ставки до 9% годовых по льготной ипотеке и продление госпрограммы поддержат рынок новостроек. Но ажиотажного спроса ждать не стоит, поскольку уровень реальных доходов населения все еще находится под давлением, говорят эксперты.

Ажиотажа не будет

Изменение условий льготной ипотеки поможет поддержать рынок новостроек, но ажиотажного спроса, какой наблюдался раньше, не будет, считают опрошенные эксперты. Снижение ставки до 9% годовых, безусловно, поддержит спрос, что важно как с социальной точки зрения, так и с точки зрения поддержки строительной отрасли и экономики в целом, говорит директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

«Вместе с тем ожидать резкого всплеска не стоит, поскольку уровень реальных располагаемых доходов населения все еще находится под давлением, в том числе по причине инфляции», — отмечает эксперт. Кроме того, льготная ипотека касается лишь рынка новостроек, а другие сегменты (например, вторичный рынок) могут по-прежнему стагнировать, добавляет Носова.

О программе

Программа льготной ипотеки на новостройки была запущена в апреле 2020 года как антикризисная мера в пандемию.

Ее действие несколько раз продлевали, меняя условия выдачи. После повышения ключевой ставки на фоне западных санкций до 20% в рамках программы с 1 апреля тоже была повышена ставка: с 7% до 12% годовых, но одновременно выросла и сумма кредита для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти до 12 млн руб., а для остальных регионов — до 6 млн руб. До этого максимальный размер льготного кредита находился на уровне 3 млн руб. для всех субъектов. Сейчас льготная ипотека действует до 1 июля 2022 года.

По мнению гендиректора Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федора Выломова, снижение ставки с 12% до 9% расширит возможности для россиян улучшить свои жилищные условия.

«Не будем забывать, что чуть ранее были повышены предельные суммы по ипотечным кредитам по этой программе. В связке с иными мерами поддержки, особенно программами семейной и сельской ипотеки [ставки по ним остались на уровне 6% и 3%], возможности приобрести жилье в новостройке по льготным программам отчасти возвращаются в досанкционное время. И это, в свою очередь, должно поддержать спрос, а значит, и застройщиков», — считает Выломов. Кроме того, принимаются меры по наращиванию предложения, упрощению и ускорению многих процедур строительства — это также должно сыграть свою роль, но уже с точки зрения ценообразования, добавил глава РАСК.

Субсидирование от застройщиков

Версия льготной ипотеки, запущенная 1 апреля, хотя и была намного привлекательнее рыночных условий — кредитов под заградительно высокие 18–23%, не смогла остановить снижение спроса, считает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. По оценкам ЦИАН, в апреле активность аудитории по подбору вариантов («потенциальный спрос») на площадке упал на 40–50% относительно показателей зимы. Число сделок за первую половину апреля (по мониторингу продаж в ключевых ЖК столицы) могло снизится на 30–35%. Это привело к тому, что застройщики дополнительно субсидировали «государственные» 12% годовых, отмечает Попов. «В рекламных кампаниях использовались предложения кредитов под 4,5–10% годовых. При этом для их запуска почти всегда необходимо повышать номинальные цены, что могло привести к очередному витку их роста», — поясняет эксперт.

По его мнению, при новой версии льготной ипотеки субсидированные программы от застройщика останутся. Но разрыв, который придется им компенсировать, станет на 3 процентных пункта меньше. «Снижение ставки до 9% годовых не сможет остановить падение спроса на жилье. Однако бояться падения спроса как такового не стоит, поскольку это снижение от рекордно высоких объемов продаж», — отмечает руководитель «ЦИАН.Аналитики».

Не менее важным фактором, влияющим на спрос, будет состояние российской экономики — то, как она пройдет этап подстройки к новой макроэкономической реальности. «Динамика доходов населения и ситуация на рынке труда будут не менее важны, чем «продающие» слоганы или формулировки в кредитном договоре», — указывает Попов.

Мнение банков

Предложение президента снизить ставку до 9% годовых и продлить программу до конца года в ВТБ оценивают положительно. По словам заместителя президента — председателя правления ВТБ Анатолия Печатникова, нынешние ставки на рынке остаются для россиян достаточно высокими. Сегодня именно льготные кредиты являются главным драйвером рынка. Например, в ВТБ по ним проходит девять из десяти ипотечных сделок. «Предложение снизить ставки по госпрограмме на новостройки — своевременный шаг, который поможет и заемщикам не брать на себя лишнюю долговую нагрузку, и строительному сектору, который сможет уверенно строить планы минимум до конца года», — сказал Печатников.

В «Сбере» также поддержали предложение президента по льготной ипотеке. «Сегодня ипотека остается одним из основных способов для граждан улучшить жилищные условия, и государственная поддержка в данном случае играет важную роль — больше российских семей смогут оформить ипотечный кредит по доступным процентным ставкам», — прокомментировали в банке.

На прошлой неделе глава ВТБ Андрей Костин выступил за снижение ставки по льготной ипотеке ниже 10%. Уменьшать ставку он призвал по мере снижения ключевой ставки ЦБ. Тогда процесс кредитования, по его словам, «пойдет поживее».

Какими льготными программами можно воспользоваться с 11 мая 2022 года

1. Льготная ипотека на новостройки

Президент России Владимир Путин 25 апреля 2022 года на совещании по экономическим вопросам предложил снизить ставку по льготной ипотеке с 12% до 9% годовых и продлить льготу до конца нынешнего года.

• Ставка: 9% годовых вместо 12% годовых
• Сумма кредита: 6 млн руб. для всех регионов, для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленобласти — 12 млн руб. вместо 3 млн руб.
• Срок кредита: до 30 лет
• Первоначальный взнос: от 15%
• На что распространяется: на покупку квартир у застройщиков
• Срок действия программы — до конца 2022 года

Важная новость! Сбербанк увеличил максимальную сумму кредита по ипотеке с господдержкой:

Сбербанк с 8 мая увеличил максимальную сумму кредита по ипотеке с господдержкой до 30 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и до 15 млн руб. для других регионов, сообщили в банке. Более двух третей от суммы такого кредита будет субсидироваться за счет комиссионного вознаграждения от застройщика.

«При этом только 12 млн руб. и 6 млн руб. (соответственно) субсидируется из государственного бюджета, оставшаяся часть субсидируется банком за счет комиссионного вознаграждения от застройщиков-партнеров»,— говорится в пресс-релизе банка.

Отмечается, что ставка до 30 млн руб. составит 8,7% по ипотеке «Господдержка» (при электронной регистрации сделки и страховании жизни), 5,7% по «Ипотеке для семей с детьми» (при электронной регистрации сделки). Первоначальный взнос должен составлять не менее 15%, максимальный срок — 20 лет.

2. Семейная ипотека

• Ставка: не более 6% годовых
• Сумма кредита: для регионов — 6 млн руб., Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленобласть — 12 млн руб.
• Срок кредита — до 30 лет
• Первоначальный взнос — от 15%
• На что распространяется: на новостройки, на ИЖС
• Срок действия программы — до 31 декабря 2023 года
• Кто может оформить: семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился первый ребенок или последующие дети, могут рассчитывать на получение ипотеки по льготной ставке до 6%; семьи, в которых воспитывается ребенок с инвалидностью; родители усыновленных (удочеренных) детей

3. Сельская ипотека

• Ставка: не более 3% годовых
• Сумма кредита: в Ленинградской области, Ямало-Ненецком автономном округе и регионах Дальневосточного федерального округа 5 млн руб., в остальных регионах — 3 млн руб.
• Срок кредита: до 25 лет.
• Первоначальный взнос: от 10%
• Срок действия программы — ограничений по срокам действия программы не установлено
• На что распространяется: квартира, объект ИЖС, земельный участок
• Кто может воспользоваться: действие сельской ипотеки распространяется почти на все населенные пункты с населением не более 30 тыс., кроме городских округов и муниципальных образований Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области. Заемщиком по этой программе может быть любой россиянин

4. Дальневосточная ипотека

• Ставка: не более 2% годовых
• Сумма кредита: до 6 млн руб.
• Срок кредита: до 20 лет
• Первоначальный взнос: от 15%
• На что распространяется: квартиры в новостройках, объекты ИЖС на территории Дальнего Востока, вторичку — в моногородах ДФО
• Срок действия программы: до 31 декабря 2024 года
• Кто может воспользоваться: Молодые семьи (оба супруга не старше 35 лет); граждане не старше 35 лет, имеющие детей в возрасте до 19 лет; участники программы «Дальневосточный гектар»; граждане, которые переехали в субъекты ДФО по региональным программам повышения мобильности трудовых ресурсов.