Ипотека предполагает длительный срок погашения, ведь для приобретения жилья требуется значительная сумма заемных денег. Желая побыстрее рассчитаться с банком, клиенты нередко становятся перед проблемой, как выгоднее досрочно погасить ипотеку: сократить срок или уменьшить ежемесячный платеж, и чтобы провести перечисления с максимальной выгодой, стоит использовать калькулятор ипотеки с досрочным погашением.
Как и когда выгоднее досрочно погасить ипотеку?
Автор статьи: Тамара Хуцистова
По закону любой банковский кредит, в частности ипотечный, можно закрыть раньше срока. Но банки не любят об этом говорить. Более того, некоторые кредитные организации идут на нарушение ваших прав, создавая препятствия при досрочном погашении займа.
Разбираемся, как правильно погасить ипотеку досрочно, как это сделать с выгодой для себя и как при этом избежать проблем с банком.
Зачем погашать ипотеку раньше срока
Никому не хочется иметь долги, тем более такие долгосрочные, как ипотечный кредит на покупку квартиры или загородного дома. Поэтому чем быстрее вы сможете вернуть займ, тем лучше вам будет и в материальном, и в моральном плане.
Досрочное погашение ипотеки позволит:
- полноправно распоряжаться недвижимостью;
- избавиться от финансовой нагрузки;
- сэкономить на процентах.
Распространено такое мнение: заплатите вы раньше или в срок, банк все равно получит все свои проценты. Это не так. То, сколько процентов по кредиту вы заплатите, зависит от остатка долга и времени пользования кредитом.
Если у вас образовалась некая крупная сумма и вы решили ею погасить часть ипотеки, вы можете это сделать либо с условием уменьшения ежемесячного платежа в дальнейшем, либо в счет сокращения срока ипотеки.
Что такое частичное досрочное погашение кредита
Если вы не можете полностью закрыть кредитный договор, но готовы выплатить ипотеку раньше установленного срока, то оформляйте частичное досрочное погашение займа. Для этого обратитесь в банк за новым графиком платежей.
В счет внесенной вами суммы частичного погашения вы можете выбрать один из двух вариантов:
- Уменьшение суммы ежемесячного платежа.Эта схема подойдет тем, кто хочет подстраховаться, так как не уверен в стабильности своих доходов.
- Сокращение срока займа.Вариант для людей, которые знают, что завтра их финансовое положение не изменится и они способны полностью выплатить кредит раньше срока.
Опытные заемщики советуют комбинированный вариант. В этом случае чередуются обе схемы. К примеру, вы начинаете с уменьшения размера ежемесячного платежа до комфортной суммы, а потом снижаете срок займа.
Уменьшение платежей по ипотеке
Суть в следующем: вы уменьшаете ежемесячные платежи, внося к обязательной выплате дополнительные средства.
Таким образом, каждый месяц будут уменьшаться как размер основного долга, так и сумма по процентам. Это могут быть регулярные дополнительные платежи или разовый перевод крупной суммы.
С этим графиком срок кредитования снизится незначительно, но вы обеспечите себе на будущее комфортные условия оплаты займа. Экономия на переплате по процентам будет намного меньше, чем при сокращении срока ипотеки.
Пример:
Есть ипотека 3 млн рублей под 9,7% на 15 лет. Ежемесячно вносим по 10 тыс. рублей дополнительно к основному платежу. За счет досрочных погашений экономия за весь срок кредита составит 755 984 рублей, срок кредита уменьшится на 16 месяцев.
График платежей с учетом досрочного погашения можно рассчитать с помощью онлайн калькулятора.
Сокращение срока ипотечного кредита
Досрочная оплата, направленная на сокращение срока кредитования, не изменит размер ежемесячного платежа. Но вы сможете расплатиться с банком раньше, чем было заявлено в кредитном договоре.
Сокращая срок ипотеки на квартиру или дом, вы заметно сэкономите на сумме выплаченных процентов. Если вас устраивает размер ежемесячного платежа по договору, то этот вариант для вас выгоднее, чем сокращение ежемесячных платежей.
Пример:
Те же 3 млн рублей ипотечного кредита под 9,7%, оформленных на 15 лет. К основному платежу каждый месяц вносим 10 тыс. рублей. За счет досрочных погашений экономия за весь срок кредита составит 1 191 715 рублей, срок кредита уменьшится на 71 месяц.
Прежде чем брать ипотеку, рассчитайте свои платежи в онлайн калькуляторе.
Условия досрочного полного и частичного погашения
Как досрочно погасить ипотеку, можно узнать в своем банке. Каждая финансово-кредитная организация устанавливает свой порядок действий. Но где бы вы ни оформляли ипотеку, в первую очередь необходимо уведомить банк о вашем намерении закрыть кредитный договор раньше срока.
Для этого напишите заявление о полном или частичном досрочном погашении ипотечного кредита. Вы можете заполнить бланк заявления в банке или скачать образец в интернете и подать документ онлайн — через мобильное приложение или интернет-банк.
Обратите внимание, без письменного уведомления банка сумма, которую вы перечислите для досрочного погашения, просто поступит на кредитный счет. При этом платежи будут списываться по установленному ранее графику и в прежнем размере, а переплата не уменьшится.
Бланк заявления можно заполнить в банке или скачать в интернете.
Стандартная банковская процедура
- Заемщик извещает банк о досрочном погашении кредита, для чего пишет заявление по установленному образцу. Документ подается через приложение онлайн банка или в одном из отделений организации.
- Заявление подается за 14 дней до даты закрытия. Даже если у вас уже есть необходимая сумма для погашения ипотеки, фактически закрыть кредит вы сможете только через 14 дней.
- В банке составляют для заемщика новый график платежей. Если заемщик полностью закрывает кредитный договор, то банк выдает справку о полном погашении кредита.
Особые требования могут касаться минимальной суммы досрочного погашения. К примеру, в Сбербанке это не меньше 30% от суммы ежемесячного платежа. Когда платить, вы решаете сами. Это может быть один перевод или оплата частями по мере появления свободных денег.
По закону вы вправе погасить ипотеку досрочно в любое время. Могут быть исключения, которые обязательно прописываются в кредитном договоре. Внимательно изучите документ с условиями кредита. Можно дополнительно уточнить в банке правила досрочного погашения.
Как использовать материнский капитал на погашение ипотеки
Одно из условий использования средств материнского капитала — улучшение жилищных условий. Это значит, что вы можете закрыть ипотеку на жилье досрочно за счет материнского капитала.
Если сумма остатка долга по кредиту не превышает сумму социальной выплаты, то вы можете закрыть кредит полностью. В ином случае гасить кредит придется частично, сокращая ежемесячные платежи.
Нигде в законе не сказано, что вы не вправе выбрать для себя подходящий вариант погашения ипотеки. Но практика показывает, что банки часто предлагают только одну схему — уменьшение ежемесячного платежа.
Учтите, что погасить ипотеку средствами материнского капитала можно будет только после одобрения Пенсионного фонда. Обычно документы на рассмотрение в Пенсионный фонд отправляет банк.
Если ваш банк не успел заключить соглашение об информационном взаимодействии с ПФР, то вы должны обратиться в фонд самостоятельно. Заявление рассматривается в течение одного месяца.
Условия, которые предъявляет ПФР:
- оформлен целевой кредит на покупку жилой недвижимости;
- в кредитном договоре прописана возможность досрочного погашения;
- жилье, купленное в ипотеку, пригодно для проживания;
- заемщик не лишен родительских прав после получения маткапитала;
- банк отвечает требованиям, установленным ч. 7 ст. 10 ФЗ №256-ФЗ;
- в заявлении указана сумма, не превышающая размер сертификата или сумму остатка неизрасходованных средств.
После того, как ПФР одобрит досрочное погашение ипотеки, материнский капитал переводится на кредитный счет в течение 10 рабочих дней. Если остается задолженность, банк выдаст заемщику новый график платежей.
Как вернуть страховку при досрочном погашении ипотеки
По закону вы вправе не оформлять страховку, когда берете ипотечный кредит. На деле банки отказывают в предоставлении займа тем гражданам, которые отказываются от страхования.
Это неудивительно, банк хочет защитить свои интересы. Если заемщик по каким-либо причинам не сможет вовремя платить по кредиту, то банк терпит убытки. При наличии страховки потерянные доходы будут возмещены.
Ипотечное страхование стоит немалых денег. Но вы сможете вернуть часть из них, если планируете частичное досрочное погашение ипотеки. Это законно, так как после выплаты долга риски, связанные с ипотекой, уже не актуальны.
Что нужно сделать, чтобы вернуть страховку
- погасите ипотеку досрочно;
- снимите обременение с недвижимости в Росреестре;
- обратитесь в страховую компанию с заявлением о возврате денег.
Ответ из страховой компании вы получите в течение десяти дней после подачи заявления. Возврат выплачивают по желанию заявителя как наличными деньгами, так и безналичным перечислением.
В кредитном договоре может быть специально прописана невозможность возврата излишне уплаченной страховой премии. В этом случае тоже придется решать вопрос со страховщиком через суд.
Когда выгодно погашать ипотеку досрочно
Очевидно, что чем раньше вы отдадите долг банку, тем меньше будет переплата по процентам. Проценты начисляются каждый месяц на остаток основного долга. Поэтому в первые годы переплата будет самой большой, так как сумма основного долга в этот период остается высокой.
Пример:
Вы взяли ипотеку на покупку коттеджа — 3,5 млн рублей под 9,7% годовых на 10 лет. Через год у вас появилась возможность внести сверх обязательного платежа 350 тыс. рублей. При перерасчете вы выбрали снижение срока кредитования. Выгода от досрочного частичного погашения составит 432 476 рублей. При этом срок кредита уменьшится на 17 месяцев.
При аналогичных условиях кредитования вы решили оплатить досрочное погашение ипотеки спустя семь лет, то есть за три года до окончания срока выплаты займа. В этом случае вы сэкономите почти в четыре раза меньше, чем при погашении в начале кредитного периода — 101 365 рублей. Срок по кредитному договору уменьшится на 9 месяцев.
С уменьшением кредитного срока снижаются долг и проценты. То есть выгода от досрочного погашения в этот период тоже уменьшается. Выходит, чем раньше вы начнете сокращать основной долг, тем больше сэкономите.
Кредитный калькулятор с досрочным погашением
Многообразие программ, по которым предоставляются заемные средства на приобретение жилья, позволяет каждому заинтересованному лицу выбрать наиболее подходящие условия и стать собственником недвижимости. С момента оформления сделки у заемщиков возникает заинтересованность в скорейшем покрытии финансовых обязательств. Чтобы провести перечисления с максимальной выгодой, стоит использовать калькулятор ипотеки с досрочным погашением. Представленный инструмент рассчитывает итоговую переплату и срок, в течение которого долг будет полностью закрыт при проведении внеочередных выплат.
Внеплановые взносы отражаются на задолженности, уменьшая ее, в результате чего объем начисляемых процентов также сокращается. Следовательно, должник снижает свои затраты на обслуживание ссуды.
Принципы работы
Воспользоваться опцией может даже простой обыватель. Для этого не требуется наличия профильных знаний, получения специального доступа или посещения банка. Все необходимые действия могут быть выполнены на домашнем или рабочем компьютере, планшете, смартфоне при наличии стабильного интернета. Калькулятор ипотеки с досрочным погашением доступен в любое время.
Обеспечить правильность расчета можно за счет корректного внесения исходных данных в поля программы. Так, к общим сведениям, подлежащим отображению, относятся:
- Сумма полученного кредита.
- Применяемая ставка.
- Дата заключения договора.
- Период его действия.
Если преждевременные платежи ранее проводились, их нужно включить в приложение с указанием даты и объема перечисленных средств. Внеплановые уплаты будущих периодов вносятся в расчет, после чего определяется порядок изменения графика.
Существует два варианта его изменения. Так, уплата дополнительных сумм может сокращать срок обязательства или уменьшать ежемесячные взносы. Определить, какой из них является более выгодным, можно путем сопоставления итоговых показателей. Для этого расчет рекомендовано проводить одновременно в двух вкладках, с указанием одинаковой первичной информации.
Польза
Снижение затрат, связанных с действующим ипотечным займом, есть цель каждого заемщика. Достичь этого можно за счет совершения внеочередных выплат частичного характера. Кроме того, должник уполномочен на проведение полного покрытия долга ранее указанной в договоре даты.
Наиболее выгодными частичные перечисления вне плана являются в первые годы обслуживания ссуды. Это связано с тем, что на этом временном отрезке основная часть ежемесячного платежа покрывает начисленные проценты, а их остаток направляется на тело кредита.
Только при помощи онлайн-калькулятора можно наглядно оценить выгоду, которая возникнет, если досрочно погашать ипотеку.
Ипотечные калькуляторы банков
- СберБанк
- ВТБ
- Газпромбанк
- Альфа-Банк
- Россельхозбанк
- Московский Кредитный Банк
- Банк Открытие
- Совкомбанк
- Райффайзенбанк
- Росбанк
- Россия
- Тинькофф Банк
- ЮниКредит Банк
- Банк ДОМ.РФ
- Банк «Санкт-Петербург»