Каждый житель многоэтажки мечтает об увеличении жилой площади. Сделать это можно разными способами: кто-то отгораживает себе дополнительную часть на лестничной клетке, другие увеличивают балкон или присоединяют его к комнате. Но насколько это законно? Разбираемся, можно ли присоединять балкон или лоджию к комнате, и вообще, какие переделки разрешены на балконах и лоджиях: остекление, увеличение, утепление. А также, правда ли, что с 2022 года будут штрафовать всех собственников квартир с остекленными балконами?
Чем отличается балкон от лоджии
Перед тем, как приступить к рассмотрению правил перепланировки балкона и лоджии необходимо понимать принципиальную разницу между ними. Она непосредственно влияет на возможность внесения каких-либо изменений и перепланировки.
Что именно у вас в квартире – балкон или лоджия, должно быть указано в технической документации.
Итак, лоджия – это помещение, огражденное с трех сторон стенами (согласно СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные). Так как лоджия дополнительно опирается на боковые стены, разрешенная нагрузка составляет до 400-600 кг на кв.м.
Балкон – это огражденная площадка, выступающая из фасада. Балкон держится только на одной стороне, поэтому предельная нагрузка на нем меньше – до 200-250 кг на кв.м. А по мере старения дома ежегодно данный показатель падает на 1%.
В одной квартире могут быть одновременно и балкон, и лоджия.
Можно ли присоединить балкон к комнате или кухне
Формально из пояснений Минстроя можно сделать вывод, что балкон можно присоединить к комнате или кухне после прохождения согласований. Но на практике согласовать такой проект невозможно по нескольким причинам:
- Проект реконструкции должен подтверждать, что присоединение балкона к жилому помещению безопасно и не несет рисков обрушения. Но получается, что только теплые стеклопакеты для стандартного балкона будут весить 150-200 кг, плюс утепление и внутренняя отделка – еще 50-70 кг. В итоге нагрузка на балконную плиту становится критической – человеку выходить на такой балкон будет опасно. Именно поэтому проект присоединения балкона к комнате попросту не согласуют надзорные инстанции.
- Балконные плиты, несущие конструкции, плиты перекрытий входят в состав общедомового имущества (согласно п.2 Постановления Правительства №491). Когда собственник присоединяет общее имущество к своей квартире, то он должен получить поддержку большинства жителей многоквартирного дома. Поддержать перепланировку должны не менее 2/3 владельцев на общем собрании. С учетом общей пассивности жителей многоквартирных домов исполнить это требование практически нереально.
Но если в отдельных регионах допускается хотя бы гипотетическая возможность узаконивания объединения балкона и жилого помещения, то в Москве такая реконструкция – однозначно под запретом. Согласно п.10.19 Постановлению Правительства Москвы от 29 декабря 2017 года №1104-ПП запрещено объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями. За нарушение данного запрета собственника квартиры могут оштрафовать на сумму 2000-2500 р. (согласно п.9.12 Кодекса об административных правонарушениях Москвы).
Что можно делать на балконе
Изначальным предназначением балконов является летний отдых, поэтому спектр работ по реконструкции крайне ограничен. Легче перечислить, что можно делать на балконе, чем описывать то, что запрещено. На нем можно отреставрировать ограждение или заменить его на новое, укрепить балконную плиту, постелить террасную доску или иное легкое напольное покрытие.
Можно ли присоединить лоджию к комнате или кухне
Ответ на вопрос, можно ли присоединять лоджию к комнате или кухне, зависит от региональных норм. Уточнить их можно в местной жилинспекции или администрации.
В большинстве регионов единственным разрешенным вариантом присоединения лоджии к комнате является замена оконного блока французской дверью. В результате в комнате становится светлее, но тепловой контур дома от этого не страдает. При этом обязательным условием установки французских дверей станет наличие двойного стеклопакета и направляющих сверху и снизу, чтобы обеспечить поддерживающую конструкцию.
Возможность установки французских дверей и демонтажа подоконного блока во многом зависит от типа дома:
- в современных монолитных домах она обычно разрешена – фасадные стены здесь не являются несущими;
- в панельных, кирпичных и блочных домах подоконный блок является несущей (самонесущей) конструкцией и убирать его опасно. Поэтому авторы проекта дома не согласуют подобное изменение.
Как согласовать
Работы по присоединению лоджии к жилому помещению являются перепланировкой, поэтому подлежат обязательному утверждению органами местного самоуправления. Для того чтобы согласовать перепланировку лоджии с установкой французских перегородок необходимо придерживаться следующего порядка действий:
- Заказать проект перепланировки по остеклению, утеплению, устройству полов и другим работам в специализированной организации, состоящей в СРО.
- Получить техническое заключение от автора проекта о допустимости проведения перепланировки (если планируется изменения несущих конструкций). Узнать автора проекта можно в БТИ.
- Согласовать проект перепланировки в органах местного самоуправления (в Москве – в Мосжилинспекции) и получить подтверждение допустимости изменений.
- Пройти инвентаризацию в БТИ и оформить новый техпаспорт с учетом изменений.
Судебная практика. Верховный суд считает, что присоединение лоджии к жилому помещению затрагивает интересы других собственников, так как уменьшает площадь общего имущества. Суд пришел к выводу, что уменьшать общее имущество не запрещено, поэтому при перепланировке потребуется согласие соседей (согласно ст.36, 40 Жилищного кодекса).
Кстати, такой же позиции придерживается и Минстрой. В своем последнем письме по данному вопросу он назвал демонтаж оконного блока – реконструкцией дома (а не перепланировкой), которая допускается только при согласии всех собственников. Поэтому перед тем, как решиться на присоединение лоджии, стоит ответить для себя на вопрос, готовы ли вы собрать общее собрание собственников и сможете ли получить согласие от 2/3 жильцов.
Какие документы нужны Для согласования перепланировки в контролирующую инстанцию нужно передать:
- заявление о переустройстве;
- проект переустройства или перепланировки;
- протокол общего собрания собственников о согласии на переустройство;
- технический паспорт квартиры;
- согласие всех членов семьи нанимателя;
- заключение органа по охране памятников, если дом является объектом культурного наследия.
Документы передаются через МФЦ или портал госуслуги.
Что запрещено
При присоединении лоджии к комнате следует учитывать следующие запреты:
- не допускается сносить порожек, который обычно является частью несущей конструкции;
- подоконный блок убирать можно, только если по проекту он не является частью несущей стены;
- простенки убирать запрещено, если квартира расположена выше 5 этажа (должен оставаться простенок 1,2 м по требованиям пожарной безопасности);
- не допускается выносить мокрые зоны.
Можно ли остеклять балконы и лоджии или обшивать их сайдингом
В марте 2022 года вступят в силу новые правила пользования жилыми помещениями. После их публикации в СМИ быстро распространились сообщения о новых штрафах для собственников, которые остеклили или обшили балкон сайдингом. Новость вызвала большой резонанс, так как под штрафы попадает каждый второй российский собственник, который остеклил свой балкон без каких-либо согласований.
На самом деле существенных изменений в порядке проведения работ на балконах и лоджиях не предвидится. Граждане по-прежнему могут делать ремонт внутри балкона: менять окна и двери на балконах (с сохранением рисунка оконного переплета), утеплять стены, устанавливать дополнительное остекление и пр. Но перед тем как остеклять балкон или делать обшивку нужно уточнить, какие правила благоустройства действуют в регионе.
В новых правилах подчеркивается, что наниматели жилых помещений (собственники недвижимости в правилах не упоминаются) обязаны «не производить переустройство (перепланировку) жилого помещения в нарушение порядка, предусмотренного статьями 25, 26 и 28 Жилищного кодекса».
Буквально это означает, что если по плану балконы и лоджии не были остеклены в момент сдачи дома, нужно было согласовать такое переустройство в архитектурной инспекции. Проект изменений должен содержать размеры, материалы, места стыков, расчет нагрузки на перекрытие и техническое заключение о возможности работ. Нужно также учесть, чтобы остекление не нарушало единоподобия фасада и соответствовало требованиям пожарной безопасности.
Штрафы до 2000-2500 рулей за незаконное остекление и сайдинг, которые квалифицируются как несогласованная перепланировка, существовали и раньше. Помимо штрафа собственника могут обязать за свой счет устранить нарушения (снять остекление).
За отделку балкона сайдингом собственнику грозят дополнительные штрафы за нарушение правил противопожарной безопасности. Не допускается также остекление балконов и лоджий, ведущих к незадымляемым лестничным клеткам.
В целом, пока нет никаких оснований полагать, что собственников начнут в массовом порядке штрафовать за остекление балконов без согласования.
Можно ли вывести батареи на балкон
В Москве, как и во многих регионах, действует запрет на перенос батарей центрального отопления на лоджию. Обусловлено это тем, что кухня и комната считаются теплыми помещениями, а лоджия и балкон — холодными.
Установленные в квартирах батареи центрального отопления не предназначены для отопления холодных помещений, так как в результате нарушается целостность теплового контура дома. Таким образом, сделать балкон или лоджию отдельными отапливаемыми комнатами путем переноса радиаторов нельзя.
Если при установке французских дверей сносится подоконный блок, то батарея переносится на боковой пристенок.
Можно ли утеплять балконы и лоджии
Согласно пояснениям Минстроя утепление балкона и лоджии являются перепланировкой, поэтому она требует согласования с органами местного самоуправления. Собственнику нужно предоставить для согласования проект теплотехнического расчета, в котором учитываются климатические условия, материал стен, конструктивное исполнение перекрытий.
Без дополнительных согласований можно утеплить балкон и лоджию с помощью кондиционера (работающего на обогрев) или теплого пола (электрического).
Что грозит за перепланировку балкона без согласования
Многие собственники игнорируют требования жилищного законодательства, объединяют лоджию/балкон с жилым помещением или выполняют иные работы по перепланировке, полагая, что им за это ничего не грозит. На самом деле это не так.
Нарушителей правил переустройства дома ждут:
- Штрафы 2000-3000 рублей за незаконную перепланировку (сумма зависит от региона).
- Предписание от управляющей компании или судебное решение с требованием вернуть все в первоначальный вид. Например, в в деле № 33-9553/2016 суд обязал вернуть квартиру в исходное состояние после неузаконенного присоединения лоджии к кухне.
- Наконец, квартиру могут выставить на торги (на основании ст.29 Жилищного кодекса). Конечно, часть стоимости недвижимости за вычетом расходов на возврат квартиры в исходное состояние вернут собственность, но перспектива лишиться квартиры из-за балкона выглядит неблагоприятно.
Краткое содержание
- Перепланировка балконов и лоджий в большинстве случаев возможна, но потребует дополнительных согласований.
- В каждом регионе действуют свои нормативно-правовые акты, регулирующие порядок перепланировки, поэтому в ряде регионов согласовать перепланировку будет легче, в других – сложнее.
- Присоединить балкон к жилому помещению невозможно из-за превышения критичной нагрузки на плиту.
- Возможность присоединения лоджии к комнате зависит от региона. В большинстве регионов единственным допустимым вариантом будет установка французских дверей, но это возможно только в монолитных домах.
- Если балкон или лоджия не были остеклены при сдаче дома, на их остекление нужно получить разрешение.
- Облицовка балкона сайдингом может повлечь штраф за нарушение противопожарных правил.
- Перенос батареи на балкон или лоджию запрещен.
- Утепление балкона и лоджии также требуют дополнительного согласования.
- В случае незаконной перепланировки собственнику грозят штрафы, предписание от управляющей компании или решение суда с требованием вернуть квартиру в первоначальный вид, и даже перспектива лишиться жилья.