В мире происходит постоянное развитие, иногда некоторые сферы развиваются и претерпевают изменения гораздо быстрее других. Такой сферой является строительство и рынок недвижимости в частности. Каждый год происходят изменения не только в глобальном плане, но и в частных вопросах, связанных с недвижимостью.
Состояние рынка недвижимость в 2019 году
Согласно статистическим данным по итогам первого квартала 2019 года произошло изменение цен на вторичном рынке жилья. Основной прирост цен затронул недорогие сегменты рынка и локации.
Изменение цен продолжает зависеть от сегмента жилья, в каком районе оно расположено. Но рост цен затрагивает наиболее низкие сегменты рынка, например, квартиры в старых районах Москвы за первый квартал подорожали на 2,5%, в тот же период цена на жилье в элитных районах столицы осталась прежней.
Также подорожание зависело от площади квартиры и количества комнат внутри нее, то есть квартиры, где комнат 2 и меньше имели рост в стоимости, а где комнат больше практически не выросли в цене, некоторые даже убавили в стоимости.
Таким образом, можно сделать вывод, что тенденция роста цен на вторичное жилье продолжается с 2018 года. Это объясняется несколькими причинами. Во-первых, уменьшается предложение на рынке вторичного жилья в доступных ценовых сегментах. Во-вторых, происходит увеличение стоимости квадратного метра из-за новостной информации. Из-за изменений в порядке сдачи жилья на первичном рынке с 1 июля все строительные компании обещают повышение цен, что также сказывается на рынке вторичного жилья.
Жизнеспособность данного тренда вызывает сомнения, так как в экономике страны не происходит существенных изменений, которые влияли бы на финансовое состояние населения – доходы после кризисных ситуации еще не восстановились, а ипотека как одна из возможностей подорожала.
Большинство экспертов говорят о том, что на протяжении 2019 года возможно снижение спроса на покупку недвижимости не только на территории Москвы, но и других городов России.
Прогноз на рынок недвижимости в 2020 году
Рынок недвижимости в текущий момент находится в кризисном положении, но можно говорить о том, что все негативные моменты уже произошли – введены поправки в законы, стоимость нефти упала, введены санкции на всю экономику страны, рубль претерпел все возможные изменения. Но возникает вопрос, как будет изменено состояние первичного и вторичного рынка жилья в предстоящем году.
Согласно данным аналитики состояние рынка недвижимости не подвержено влиянию внешних факторов на текущий период, такая тенденция будет сохраняться в краткосрочном периоде. На рынок оказывает воздействие главный внутренний фактор – увеличение предложения на жилье. За последнее время объем первичного рынка был увеличен практически в полтора раза.
В краткосрочном периоде не предвидится предпосылок, которые предполагали бы уменьшение текущего предложения на первичном рынке жилья.
Можно провести аналогию с нефтяных рынком: в период снижения цен строительные организации не стремятся сократить объемы строительства, а, наоборот, увеличивают количество проектов. Объяснить такое поведение столичных организаций можно следующим образом – только лишь пятую часть себестоимости проекта застройщики инвестируют до момента получения разрешения на строительство. Поэтому целесообразно вывести проект на рынок для привлечения дольщиков, после их привлечения строительство остановить практически невозможно.
Вторая причина такого поведения – это корректировки строительного законодательства. Вносимые изменения о долевых инвестициях могут послужить причиной изменения в будущем периоде предложения на рынке недвижимости. Ориентировочно объем новых проектов может снизиться только после вступления изменений в полной мере в силу, то есть ближе к концу 2020 года.
К концу 2020 году ожидается совпадение показателей спроса на жилье и предложения на рынке строительства, при сохранении единственного условия – цены на жилье будут сокращаться. В настоящий период времени спрос на жилье не соответствует предложению в значительной степени.
За последние года наблюдается общий процесс снижения стоимости квартир на первичном и вторичном рынке на постоянной основе на 10%. По мнению экспертов, такая тенденция будет сохраняться до совпадения показателей спроса и предложения, то есть либо спрос будет увеличен, либо предложение будет сокращено.
Увеличение спроса связано напрямую с увеличением финансового состояния населения и его платежеспособности. Текущее развитие экономики не предполагает значительных изменений данного показателя, до сих пор не был восстановлен уровень дохода граждан после кризисных ситуаций. Поэтому большинство населения ждет еще большего снижения стоимости жилья для его дальнейшего приобретения. Как уже говорилось ранее, величина спроса будет равна величине предложения в 2020-2021 годах.
Состояние первичного рынка в 2020 году
На основе аналитических исследований в 2020 году будут следующие цена на недвижимость в пределах МКАД:
- Экономсегмент достигнет стоимости в 100 000 рублей за метр;
- Сегмент комфорткласса – до 150 000 рублей;
- Сегмент бизнескласса – до 250 000 рублей;
- Сегмент высшего класса – до 600 000 рублей.
Состояние рынка вне МКАД значительно отличается, практически в 2-3 раза.
Строительные организации закладывают уже такую величину в стоимость квартир, которые будут сданы в 2020 и последующих годах. Они достаточно оперативно отреагировали на состояние кризиса и отрегулировали стоимость изначально. Добились они таких изменений следующим образом – за счет систем скидок и уменьшения квадратов жилья.
То есть в целом наблюдается снижение стоимости жилья на первичном рынке в небольшом темпе.
Ситуация на вторичном рынке в 2020 году
Собственники в настоящий момент наблюдают не выгодные условия для продажи своего жилья. Сейчас предпочтение отдается первичному рынку, вследствие чего многие объекты недвижимости вторичного рынка просто уходят с продажи или цена на них не меняется.
Владельцы квартир не учитывают конъюнктуру рынка и не регулируют в соответствии с ней стоимость своего жилья. Такое поведение можно объяснить психологией человека. Практически никто не согласен с тем, что его жилье может стоить гораздо ниже им заявленной цены, следовательно, человек сознательно не хочет идти себе в убыток. В таком случае остается ждать удобного момента для продажи.
Согласно аналитическим исследованиям специалистов рынок вторичной недвижимости в 2020 году ждет также снижение цен, но в более быстрых масштабах по сравнению с рынком первичной недвижимости. В таком случае многие продавцы могут просто уйти с рынка, не продавая свое имущество, а направляя его на получение другого вида дохода с него.
Кому следует приобретать жилье в 2020 году?
Как уже говорилось ранее, ожидается незначительный спад на стоимость жилья к концу 2020 года. Поэтому вопрос приобретения жилья необходимо отложить до этого момента.
В связи с отсутствие высокого значения покупательной способности населения возникает вопрос, как приобретать квартиру?
Наиболее оптимальным является приобретение недвижимости за собственные средства либо по программе долевого участия. Покупка за собственные средства предполагает накопление денежных средств в долгосрочном периоде, что не всегда может быть осуществлено. Долевое участие является оптимальным вариантом для покупки собственного жилья, происходит наименьший процент переплат сторонним организациям и появляются более высокие гарантии от компаний-застройщиков, если их деятельность построена без обмана.
Рынок долевого участия хранит в себе множество подводных камней, с которыми нужно разобраться до вступления на него.