Досрочное погашение ипотечного кредита — это фактически вложение средств под годовые проценты, которые соответствуют ставке кредитования. Проще говоря, если процент по ипотеке составляет 8-10% в год, то выплата позволяет сэкономить эту же сумму. Всегда ли это выгодно?
Процентная ставка по вкладам зависит от ключевой ставки. В 2023 году она равна 7,5%. Средняя ставка по ипотеке 6,71% на декабрь 2022 года согласно данным ЦБ РФ. Однако встречаются банки, которые дают ипотеку под более высокие или низкие проценты. Если, конечно, в договоре не прописана плавающая ставка. Попробуем разобраться, как наиболее выгодно распорядиться деньгами, если вы уже являетесь обладателем квартиры в ипотеку.
Рентабельность досрочного погашения
Для начала определимся с видами ипотеки:
- По виду залога. Залогом чаще всего выступает приобретаемая недвижимость, но бывает так, что в залог идет уже купленная квартира или дом. В любом случае до погашения кредита распоряжаться залоговым имуществом клиент банка не может.
- По объекту недвижимости. Здесь очень простое разделение — новостройки, вторичный рынок и загородное жилье. В редких случаях рассматривается коммерческое помещение или участок под постройку дома.
- По способу погашения. Чаще всего кредиты берут с фиксированной ставкой. Первые годы гасится процент по ипотеке, а только потом начинает уменьшаться тело кредита. Но есть и плавающий процент. В этом случае тело кредита равномерно распределено на весь срок погашения, а процент выплачивается на сумму остатка долга. Поэтому в самом начале сумма взноса будет в несколько раз выше, а последние платежи почти незаметны для собственника.
Произведем расчеты для однокомнатной квартиры в Москве, средняя цена которой равна 8 миллионам рублей. Первоначальный взнос определим в 1,5 миллиона, а срок погашения — 30 лет. Ряд банков готовы предложить кредит под 5,5% годовых. Ежемесячный платеж в таком случае составит около 37 тысяч рублей. Эта сумма выплачивается априори, ее мы трогать не будем. За весь период переплата составит почти 13,3 миллиона.
Теперь попробуем представить ситуацию, при которой свободные средства отправляются на досрочное погашение. Пусть это будет сумма 50 тысяч в месяц. Срок погашения с 30 лет сократится до 8, а сумма переплаты — на 5,5 миллиона. Выгодно, бесспорно.
Можно ли распорядиться деньгами более разумно? Предположим, что ключевая ставка ЦБ будет и дальше оставаться на уровне 7,5%. Можно легко найти надежный банк, который предложит 8% годовых. Посчитаем, сколько можно заработать с вложений за эти 8 лет. Сумма вложений составит 3 миллиона. Процент, который банк начислит — около 700 тысяч. Таким образом за 8 лет можно накопить и заработать только 3,7 миллиона. Это на 32,7% меньше, чем экономия от досрочного погашения.
Не стоит забывать, что покупка квартиры позволит получить еще и налоговый вычет в размере 650 тысяч. А вот вклады под 12,5% и выше будут облагаться налогом в размере 35%. То есть повлекут дополнительные расходы. Очевидно, что досрочное погашение намного выгоднее, чем вложение средств в банк.
Но инвестировать средства можно гораздо разумнее. Если бы доходность от вложений превышала 20% в месяц, то расчеты были бы следующими: за 8 лет можно инвестировать те же 3 миллиона и получить прибыли 2 миллиона. Заплатив 13% налога, получаем 4,74 миллиона чистыми. Но 20% в год — это крайне низкая доходность в инвестировании. Обычно профессионалы распределяют средства в портфеле таким образом, чтобы получить в среднем 30-40% в год. А это уже 6-7,6 миллиона чистыми включая накопления. И это более интересный вариант, потому что позволяет иметь гораздо более выгодную стратегию, чем досрочное погашение ипотеки.
Самостоятельно пускаться в море инвестиций не стоит, это рисковое мероприятие. Имеет смысл поднабраться знаний и опыта. Но деньги должны работать всегда. И чтобы не терять драгоценное время, можно узнать, как и кто зарабатывает на инвестициях в России. На данном сайте представлены отчеты опытных инвесторов, рассказы об их стратегиях работы с портфелем. Отзывы инвесторов, которые указывают свои реальные доходы и стартовый капитал. Подобрать себе наставника не составит труда.
Досрочное погашение ипотеки может быть психологически комфортным решением, но экономически неправильным. Нужно прислушиваться не только к голосу разума, но и к голосу сердца. Если кредит сроком на 30 лет не дает спокойно спать по ночам, можно найти золотую середину: часть средств пускать на досрочное погашение, а часть — на инвестирование. Это идеальный вариант для крепких нервов и разумной экономики.