Недвижимость и инвестиции в неё — рискованное дело, так как рынок недвижимости постоянно нестабилен. Несмотря на это огромное количество инвесторов вкладывают в недвижимость. Обычные граждане тоже стараются приобрести квартиру для жилья или продать имеющуюся «вовремя». Для составления прогноза недвижимости на 2019-2020 год, эксперты учли множество факторов экономики.
Экономические предпосылки
В 2015 году в России произошёл кризис из-за которого упали объёмы застроек жилья, что вызвало большой скачок цен на квадратные метры, а после это сменилось «обвалом» рынка недвижимости. 2016 и 2017 года характеризовались снижением цен на жильё и приостановкой крупных строительных проектов. Особенно сильно это отразилось на недвижимости в столице и других крупных городах России. В 2018 году рынок недвижимости оживился: объёмы продаж превзошли ожидания всех агентов недвижимости и инвесторов.
Анализ этих лет показал, что большинство жителей России старались отложить средства все это время, так как боялись инфляции. Тем не менее экономика была стабильной, а процентная ставка на ипотеку снизилась. Поэтому народ начал активно проявлять интерес к покупке и продаже квартир.
Факторы ценообразования
Цены формируются благодаря следующим экономическим факторам:
- Выявлено снижение покупательской способности, но тем не менее интерес к покупке недвижимости не пропал. Покупательская способность снизилась из-за инфляции, роста НДС, повышения цен на бензин ( расходы выросли, а зарплаты большинства остались прежними). Из-за этого 2020 год может ознаменоваться очередным снижением объёма продаж недвижимости.
- В конце 2018 года ставка Центрального Банка возросла до 7,75 %, а курс, направленный на снижение ставки, к которому ЦентроБанк стремился четыре года, изменился на поддержание. Ипотечная программа в 2018 году продемонстрировала лояльность к клиентам в виде ипотечной ставки в 8-9% годовых. В народе это вызвало некоторую активность и граждане, которые ранее не могли взять кредит или не хотели брать его из-за высоких процентов, обратились в банки, увлечённые низкой процентной ставкой. Из-за этого, в сравнении с 2017 годом, объёмы кредитования по недвижимости выросли более чем на 40%. Но в 2019-2020 году ставка на ипотеку составит от 10 до 12 процентов, а значит объём ипотечного кредитования снизится снова. Ипотека сама по себе останется востребованной, так как половина сделок проводится при помощи банков.
- Количество новостроек снизилось на 10-15 процентов (зависит от региона) по сравнению с 2017-2018 годом. На это повлиял кризис 2015 года, так как многие проекты по строительству новостроек были приостановлены из-за недостатка финансов. Из-за этого может произойти дефицит предложения, что ознаменуется повышением цен на недвижимость.
- Изменён закон «Об участии в долевом строительстве…» №214-ФЗ, что приведёт к уменьшению количества застройщиков, а на рынке останутся только крупные застройщики. Суть закона заключена в том, что долевое строительство более будет недоступно. Теперь руководители проектов застройки будут обязаны вносит 10% капитала, а остальное им предоставит банк под кредитную программу. Средства всех дольщиков будут храниться в том же банке до окончания и сдачи проекта. Ужесточаться и требования к застройщикам.
- Главный фактор, влияющий на ценообразование — востребованность. В маленьких городах и посёлках цены опустятся до полумиллиона за однокомнатную квартиру. А более крупные города повысят цены в зависимости от спроса и покупательской способности своих граждан.
Прогнозы аналитиков:
- Геннадий Стерник. Он выдвинул предположение о том, что цены на недвижимость к 2020 году останутся неизменными или снизятся. А объём продаж обязательно упадёт из-за политических преобразований, таких как: пенсионная реформа, дополнительного налогообложения и прочего. А после экономического роста, проводимого за счёт населения, вырастут и зарплаты граждан, и покупательная способность.
- Станислав Ришко. Его мысли на этот счёт: Московское жильё подорожает на 10% (новостройки), а вот цены на вторичное упадут на 3-5%.
- Ильдар Хусаинов — директор «Этажи». Думает, что продажи упадут за 2019-2020 года, а цены поднимутся на 3-8%. Также он предположил, что в 2019 году население будет скупать недвижимость для последующей перепродажи.
- Юлия Рышкина. Предположила, что цены не изменятся из-за того, что у большинства населения уже имеются кредиты, а зарплаты остались на прежнем уровне и брать новый кредит на недвижимость они вряд ли будут.
Из всего вышеуказанного следует вывод о том, что в 2019 и 2020 году рынок недвижимости просядет на 10-15%, так как снизятся объёмы кредитования по ипотечным программам. А вот стоимость квадратных метров, особенно в новостройках значительно вырастет.