Экономическое влияние в стране распространяется на все сферы, в том числе и на рынок недвижимости. Какие же перемены произошли в текущем году: рост НДС, НДПИ, пенсионного возраста, повышены тарифы ЖКХ. Новые реформы коснутся и область финансирования жилых комплексов, а также новый вид оформления сделок от строительных компаний. Это в значительной мере отразится на недвижимости.
Краснодарский край занимает одну из лидирующих позиций по объему застройки многоквартирных домов. Рынок прогрессирует, сюда инвестируют новые застройщики. Какой прогноз можно дать Краснодарской недвижимости в текущем году? В прошлом году правительство Краснодарского края и города, решило развивать отдельные районы и пригород, отдавая большие участки земли под комплексную застройку, это и ведет к привлечению крупных компаний для реализации своих проектов в городе. Чего же ожидать от цен? Конечно, покупателю хочется купить хорошую квартиру за меньшие деньги, но в данной экономической ситуации цена на рынок недвижимости будет только расти. Это напрямую зависит от внесения в 214-ФЗ новых изменений. Основная поправка в законодательстве это прекращение периода долевого строительства. От данной программы пострадали тысячи семей по всей стране, это и заставило законодателей прийти на их защиту.
Рынок выходит на проектное финансирование. Что это значит? Застройщики, 10% собственного капитала будут кредитовать банку, а денежные средства дольщиков будут храниться в банковских эскроу-счетах до завершения строительства дома. Каждому разрешенному объекту на постройку будет предоставлен один счет в банке. Сама стройка будет проходить за средства банковского кредита. Также повысятся требования к строящемуся объекту, застройщик должен предоставить данные о ранее сданных объектах, темпы работы, деловая репутация. Это приведет к тому, что обманутых покупателей недвижимости будет меньше, если застройщик будет препятствовать достройки дома, переносить сроки сдачи, участник долевого строительства вернет вложенные деньги, просто сняв их со своего счета. Банки станут строже проверять строительные фирмы, перед выдачей им кредита. Так как банк выступает в роли посредника, он не останется без прибыли, за счет этого жилье подорожает. Исходя из данных, стоимость первичного жилья с переходом на новую систему финансирования возрастет на 10-15%.
Что ожидает рынок недвижимости
Краснодара в 2020 году?
Город Краснодар на протяжении долгого времени, занимает одно из лидирующих позиций по числу возводимых домов, что в свою очередь влияет на ценообразование. Такая ситуация продержится еще долго, территорию города будут расширять еще больше, отдавая предпочтение на освоение нетронутых участков земли.
Рассмотрим более детальную картину застройки города. Большая часть новостроек располагается в новых районах, их инфраструктура намного лучше и продуманнее, чем старая городская планировка. Но из-за того что все новые постройки находятся далеко от центра, спрос на вторичный жилой фонд сохранится еще на многие годы. Если посмотреть цену на жилье в крае, она будет сильно отличаться. Здесь на ценообразование особо ничего не влияет, единственное, это наличие работы и экономическая стабильность в месте, где это жилье находится. Цена за такую квартиру может варьироваться в районе 200-300 тысяч.
- Новостройки.
Покупая жилые объекты в долгосрочную перспективу, в выигрыше окажутся владельцы новостроек. Цены на это имущество продолжают расти. Если в 2019 году цена на жилье в таких районах, как Восточно-Кругликовская, Центральный, КМР, ЮМР составляла от 45-75 тыс.руб. кв.м., то после перехода на проектное финансирование, цены на такое жилье поднимутся. Это коснется также и домов старой застройки.
В Краснодаре много строящихся несданных комплексов, которые начали застройку еще до вступления в силу новых законов. Поэтому для тех, кто хочет сэкономить, стоит выбрать долевое строительство, при этом нужно смотреть хорошую компанию, зарекомендовавшую себя на рынке. Массовые застройки по такому типу сейчас строят в активно развивающихся районах: ЖК Московский, Восточно-Кругликовский, Молодежный. Данные комплексы сейчас активно застраиваются, расширяется инфраструктура, строятся новые школы, сады, обустраивается территория. Многие молодые семьи делают свой выбор в пользу них. Это достаточно новые районы, и с каждым годом обустройство ЖК только растет. Большим плюсом при выборе квартир в данных районах является доступность жилья. Покупая здесь квартиру, самым выгодным решением будет ЖК Молодежный, расположенный недалеко от ТЦ Красная Площадь. Уровень жилья не уступает остальным, а цены на квартиры намного приятнее.
- Положение на вторичном рынке.
При поиске жилья, большинство ориентируется на стоимость жилплощади на вторичном рынке. Но стоит иметь ввиду, что собственники этих объектов умышленно завышают стоимость, данные объекты недвижимости располагаются в центральных районах с хорошей инфраструктурой, возле которой всегда есть школы и детские сады. Если посмотреть данные анализа жилья в Краснодаре, можно отметить, что на выбор человека не влияет возраст домов, износ коммуникаций, старый облик здания. Скачок цен на вторичный рынок в ближайшие годы не ожидается, это связано с тем, что цена на данный вид объекта формируется из среднерыночной.
Недвижимость в 2020 году, покупка жилья в ипотеку
Рассмотрим вариант покупки жилья в ипотеку, нужно учесть, что ставки будут повышаться. Изменение курса валют также может влиять на цену недвижимого имущества. Строительные компании часто использует в постройке своих домов импортные материалы. Цена на них всегда будет разной, в зависимости от курса валют.
В 2019 году рост инфляции составит примерно 5 процентов, это больше чем в 2018 на 0,7 процента. При таком уровне инфляции, ставки по ипотечному кредиту будут расти. Если в 2018 году ставка по ипотечным кредитам составляла 7,5 процентов, то сейчас самая низкая идет от 8,6. Если в данный момент стоит вопрос о приобретении недвижимости в ипотеку, лучше с этим решением не затягивать. Хоть власти и обещают скорый выход из кризиса, уменьшение ипотечных ставок, ситуация в лучшую сторону не меняется, увеличивается рост цен на квартиры, растет инфляция, курс рубля сдает свои позиции на валютном рынке и т.д. На каких условиях будут возводиться дома строительными компаниями, каким образом они будут аккредитоваться у банка, еще мало кому известно. Поэтому делать какие-то определенные выводы рано. В кругу аналитиков всплывает разговор о скором увеличении цен на недвижимость в 2020 году. Данный сценарий строится на том, что строевой бизнес уклонится от банковского посредничества и будет реализовывать уже готовое имущество, чтобы получить наибольшую выгоду от объектов. Стремительного повышения цен не стоит ожидать так скоро, так как к 2020 году будут вводиться в эксплуатацию дома, начавшие свое строительство до введения новых поправок.
Подведем итоги
При покупке имущества, человек должен определиться, какой объект взять: готовое жилье или на стадии строительства. Если выбор остановился на строящемся объекте, то в ближайшие года, лучше выбрать объекты, которые строят на займе денежных средств у дольщиков. После того как они будут распроданы, цена значительно возрастет. Поэтому, пока не сдадутся дома, строительство которых уже идет, рост цен будет незначительный. В этот период и стоит приобретать жилье. Это вариант для людей, которые не спешат с переездом и уверены в надежности застройщика.
Людям, которые ценят безопасность и комфорт, обычно выбирают готовое жилье. Покупка готового объекта, прежде всего, дает уверенность покупателю, что переход права собственности происходит сразу в момент покупки. Можно на месте проверить план постройки и сравнить с уже сделанной работой. Также можно спросить у жильцов дома, имели ли они какие-либо замечания к состоянию квартиры, когда получали ключи, выполнил ли застройщик свои обещания.
Независимо от того, является ли квартира готовой или только в процессе строительства, подход к каждой сделке должен рассматриваться отдельно. Невозможно определить какой из видов объектов удовлетворит всех, человек ориентируется только на свои личные предпочтения, финансовые возможности и цели.