Организация арендует недвижимое имущество. Задолженность по договору аренды образовалась в 2006 году. Арендодатель требует провести сверку платежей и оплатить долги за 2006 год. Правомерны ли требования арендодателя, поскольку с момента образования задолженности прошло уже более 3 лет?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В данном случае арендодатель не утрачивает право требовать от арендатора погашения задолженности по арендной плате. Однако, если в суде арендатор заявит о применении исковой давности , судебной защите указанное право арендодателя подлежать не будет.
Обоснование вывода:
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и в сроки , определенные договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 310 ГК РФ).
Нарушенные права подлежат защите способами, предусмотренными гражданским законодательством. Одним из таких способов является судебная защита (п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 11 ГК РФ).
Таким образом, в случае неисполнения арендатором обязанностей по уплате арендных платежей арендодатель вправе требовать от него исполнения этой обязанности (в том числе и в судебном порядке).
Статья 195 ГК РФ предусматривает понятие исковой давности — срока для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года. Для отдельных видов требований законом устанавливаются специальные сроки исковой давности , сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (ст. 196, п. 1 ст. 197 ГК РФ).
Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности (п. 1 ст. 199 ГК РФ). Таким образом, даже истечение срока исковой давности не лишает кредитора (арендодателя) права обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности по договору.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. При наличии такого заявления суд отказывает в удовлетворении искового требования, так как истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ, п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12, 15.11.2001 N 15/18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности «).
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пп. 1, 2 ст. 200 ГК РФ).
В рассматриваемой ситуации задолженность образовалась в 2006 году, то есть срок исковой давности (если он не прерывался и не приостанавливался в соответствии со ст.ст. 202, 203 ГК РФ), в течение которого право арендодателя на получение арендной платы подлежит судебной защите, к настоящему времени истек.
К сведению:
В силу ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается при совершении обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. В соответствии с п. 20 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности , исходя из конкретных обстоятельств, в частности, могут относиться: признание претензии; частичная уплата должником основного долга, равно как и частичное признание претензии об уплате основного долга; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например об отсрочке или рассрочке платежа).
Очевидно, что истекший срок исковой давности прерван быть не может. Об этом свидетельствует и судебная практика. В п. 19 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 12, 15 ноября 2001 г. N 15/18 указано, что перерыв течения срока исковой давности может иметь место лишь в пределах срока давности , а не после его истечения (смотрите также постановления Президиума ВАС РФ от 6 декабря 2005 г. N 10157/05, ФАС Северо-Кавказского округа от 18 октября 2006 г. по делу N Ф08-5290/06, от 15 мая 2007 г. по делу N Ф08-2737/07, от 15 октября 2010 г. по делу N А53-1950/2010, ФАС Поволжского округа от 19 декабря 2008 г. по делу N А65-15978/2008, ФАС Северо-Западного округа от 31 марта 2006 г. по делу N А56-18645/2005, ФАС Волго-Вятского округа от 14 января 2010 г. по делу N А28-6289/2009). Поэтому в данном случае срок исковой давности должен применяться независимо от того, что после его истечения долг признан арендатором (в том числе и путем подписания акта сверки).