Отношения между наймодателем, тем, кто сдал жилое помещение, и нанимателем, тем, кто взял его во временное пользование, регламентированы положениями главы 35 ГК РФ. В них установлены обязанности сторон, порядок проживания иных лиц с нанимателем, общие правила оплаты, срока использования и изменения договора найма. Ст. 687 ГК РФ фиксирует основания и алгоритм прекращения обязательств по договору.
По соглашению сторон договор может прекратить свое действие в любое время. Однако достигнуть договоренности по проблемным вопросам не всегда удается, тогда вступает односторонний досудебный порядок.
Досудебный порядок расторжения договора для нанимателя
Законодатель, защищая нанимателя, дает ему право расторгнуть договор найма в любой момент, но при соблюдении следующих условий:
- получение согласия от других граждан, совместно проживающих в жилом помещении;
- вручить лично или направить заказным письмом с обратным уведомлением письменное сообщение владельцу о желании прекратить использовать его собственность не позднее 3 месяцев до дня выселения.
Досудебный порядок расторжения договора для наймодателя
ГК РФ таких привилегий наймодателю не дает, однако при использовании помещения не по назначению или при постоянном нарушении прав соседей, к которым можно отнести:
- громкое прослушивание музыки;
- проведение ремонтных работ в ночное время суток;
- хулиганские действия в отношение общедомового имущества;
- неоднократные обращения соседей в органы полиции о действиях, мешающих комфортному проживанию.
Владелец квартиры в письменной форме может направить претензию квартиросъемщикам с требованием устранить или не допускать подобного вновь. Срок для выполнения устанавливается по желанию собственника, однако следует помнить о разумности устанавливаемых временных границ.
Квартиросъемщику не стоит игнорировать это сообщение, в случае не выполнения требований, собственник вправе обратиться в суд для принудительного расторжения договора. В ходе судебного заседания письменная претензия увеличит шансы на исход дела в пользу владельца помещения.
Мировое соглашение
Даже если желание о прекращении отношений исходила от одной из сторон, в любой момент можно урегулировать вопрос, не доводя до суда, путем подписания соглашения. В случае если стороны не пришли к единому решению, дело рассматривается в суде.
Судебный порядок
В случае если ущемлены права нанимателя или не устранены претензии наймодателя, каждая из сторон может обратиться в суд с требованием о расторжении договора. По общему правилу, иск направляется в городской или районный суд по месту проживания ответчика, то есть по адресу квартиры, которая находится в найме. В исключительных случаях (наличие малолетних детей или тяжелобольных близких родственников) дело может рассматриваться там, где проживает истец.
В ходе судебного заседания каждый участник может представить дополнительные документы, просить о приобщении их делу. Исходя из судебной практики, спор выигрывает тот, кто предоставил большее количество фактов в свою пользу, подтвержденных документально.
К таким можно отнести:
- договор о передачи недвижимости в найм;
- уведомление, направленное второй стороне, и подтверждение его получения (личная подпись получателя на письме или обратное уведомление от заказного письма);
- документы, подтверждающие нанесение ущерба имуществу (экспертные заключения);
- заявления в органы полиции о нарушении прав соседей;
- сведения, подтверждающие отсутствие платежей за использование жилого помещения, а также платы за коммунальные услуги
- иные фото-, видео-доказательства.
Согласно процессуальным нормам рассмотрение таких дел не должно превышать 60 календарных дней.
Однако по следующим причинам возможно продление срока принятия решения:
- Наличие у одной из сторон уважительного повода для пропуска судебного заседания.
- Необходимость проведения экспертизы причиненного ущерба имуществу или вреда здоровью.
Решение суда по иску
В случае если собственник докажет, что квартиросъемщик причинил ущерб его собственности, суд может дать срок для проведения ремонтных работ, но не более 1 года. Если наниматель не устранил и не принял каких-либо мер по исполнению решения, то у владельца есть право повторно обратиться с иском о расторжении договора.
Следует помнить, что по ходатайству нанимателя суд может отсрочить исполнение решения суда, то есть выселение, на срок не более года.
Если решение истца или ответчика не удовлетворило, то в течение 10 дней необходимо подать жалобу на вынесенное решение в вышестоящий суд.
Выселение
Перед выселением стоит провести обследование жилого помещения вместе с собственником и составить акт приема-передачи, в котором следует указать:
- персональные данные участников обследования (ФИО, паспортные данные);
- дату, время и место составления акта;
- детальное описание жилого помещения, которое передается собственнику;
- список выявленных недостатков и порядок их устранения;
- отсутствие претензий по состоянию квартиры.
Наличие такого документа снизит риски повторных исков по состоянию недвижимости, находящейся в найме.
Итак, закон усложняет механизм расторжения договора для наймодателя, чтобы не допустить мошеннических действий, и не манипулировать нанимателем при первой же конфликтной ситуации. Расторгнуть договор найма по инициативе наймодателя можно только в судебном порядке. Нанимателю же достаточно за 3 месяца до выселения направить собственнику уведомление о расторжении договора.