Читатели присылают в редакцию «Юридической газеты» большое количество вопросов. Можно ли арестовать долю в жилом помещении в счет уплаты алиментов? Как доказать свою правоту, если вы не виноваты в заливе квартиры соседей? Что предпринять, если вас признали безвестно отсутствующим и выписали из квартиры? На эти и многие другие вопросы отвечает адвокат Московской городской коллегии адвокатов Мария АНТОНЦЕВА.
Лукавые уловки, не более того
В производстве суда находится гражданское дело по иску брата моей мамы к ней о признании договора пожизненного содержания с иждивением от 24.02.2000 недействительным. Истец в своем заявлении утверждает, что его ввели в заблуждение. Он, будучи человеком юридически неграмотным, не знал о последствиях, наступающих после заключения договора ренты, не осознавал значимости подписания предоставленных бумаг. О том, что моя мама является собственником квартиры, он, с его слов, узнал только 17 января 2011 года при получении выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (выписку получала его дочь, к которой он переехал в конце 2010 года). Но ведь он собственноручно 11 лет назад подписал этот договор, а нотариус и ему, и маме разъяснил все последствия, это указано в договоре.
Что делать маме?
Советую вашей маме подать в суд ходатайство в соответствии со ст. 199 ГК РФ, попросив суд применить последствия пропуска срока исковой давности и в иске истцу отказать. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Как следует из названной статьи, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, служит основанием для вынесения судом решения об отказе в иске.
Сделки, совершенные в состоянии заблуждения, являются оспоримыми (ст. 166, 178 ГК РФ). Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год (ст. 181 ГК РФ).
Согласно п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 12.11.2001 № 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 № 18 если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истец – физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку на основании абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности выступает самостоятельным основанием для отказа в иске.
Исходя из п. 33 Постановления Пленума ВС РФ от 24.06.2008 № 11 «в случае установления факта пропуска без уважительных причин срока исковой давности или срока обращения в суд судья принимает решение об отказе в иске без исследования иных фактических обстоятельств по делу». И, конечно же, незнание закона никак не может быть уважительной причиной пропуска процессуального срока для обращения в суд (Определение ВС РФ от 02.08.2006 № 19-Г06-3).
Сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются открытыми и общедоступными, не относятся к государственной тайне и предоставляются за плату любому лицу органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, начиная с 31 января 1998 года. Полученная в 2011 году истцом выписка не является уважительной причиной для восстановления срока исковой давности.
Доводы истца о том, что его ввели в заблуждение, не могут быть приняты во внимание. Все это – лукавые уловки, не более.
Зачем завещать, если можно подарить?
Я пенсионерка и хочу завещать свою квартиру дочери. У меня есть еще и сын, также являющийся пенсионером. Сможет ли он после моей смерти опротестовать завещание? Ведь пенсионеры, насколько я знаю, имеют право на обязательную долю при наследовании, невзирая на завещание. Как мне правильно поступить, чтобы квартира все-таки досталась дочери?
Действительно, ваш сын, достигший пенсионного возраста, признается нетрудоспособным и потому имеет право на обязательную долю при наследовании имущества, размер которой не может составлять менее половины доли, которая причиталась бы ему при наследовании по закону. Таким образом, ваш сын вправе претендовать как минимум на 1/4 от всего имущества, входящего в наследственную массу (при отсутствии других обязательных наследников). Однако закон не устанавливает, что обязательная доля должна выделяться исключительно из недвижимого имущества.
Общее правило таково: в приоритетном порядке обязательная доля формируется из незавещанной части имущества. Если в наследственную массу войдет и другое имущество, помимо квартиры, то именно оно и перейдет к вашему сыну. Если же имущества, не упомянутого в завещании, не хватает для формирования обязательной доли, в нее включается в том числе имущество, завещанное другим наследникам, то есть квартира.
Чтобы разрешить подобные непростые жизненные коллизии, порой на практике право собственности на квартиру еще при жизни передают конкретному члену семьи. В вашем случае это можно сделать, заключив с дочерью, например, договор дарения или договор пожизненного содержания с иждивением.
Долей своей поделиться
Несколько лет назад мы приватизировали трехкомнатную квартиру. В приватизации участвовали трое: наш ребенок и мы (родители). Недавно в семье появился второй ребенок. Нужно ли приватизировать жилье повторно?
Нет, квартиру переоформлять не требуется. В приватизации участвуют те граждане, которые были нанимателями, зарегистрированными по месту жительства в жилом помещении. Поскольку ребенок родился уже после того, как квартира была оформлена в общую долевую собственность всех членов семьи, у него не возникает права собственности на квартиру. Чтобы избежать в будущем тех или иных обид, кто-то из членов семьи может подарить ему свою долю (часть доли). Представим, что у вас родится третий ребенок – опять ставить вопрос о переприватизации? И тут можно прибегнуть к тому же методу – поделиться своей долей путем дарения.
Взять зятя измором?
В 1993 году мы приватизировали московскую квартиру, в которой были также прописаны дочь и ее муж, с которым она заключила брак незадолго до приватизации.
Через два года родился внук, собственность он, естественно, не получил. Еще через два года брак дочери распался, зять живет с новой семьей в своей квартире в г. Ногинске. Однако из нашей квартиры не выписывается, жилищно-коммунальные услуги не оплачивает. Можем ли мы расприватизировать жилье и выписать бывшего зятя? Или есть смысл переоформить всю квартиру на внука, который в приватизацию не был включен, но живет с нами?
Вынуждена вас огорчить: в собственность города занимаемое вами жилое помещение вряд ли удастся вернуть, поскольку для этого потребуется согласие бывшего зятя, который наверняка не откажется от права на недвижимость в Москве. Скорее всего, он отклонит ваше предложение от отчуждении вам своей доли, хотя с вами и проживает его сын. Нет смысла и в попытке признать через суд договор приватизации недействительным: для этого нет оснований. Как быть?
Попробуйте заставить экс-зятя нести бремя содержания квартиры. Ведь закон исходит из того, что неиспользование собственником жилого помещения отнюдь не освобождает его от этой обязанности. План действий таков: вместе с дочерью потребуйте от управляющей организации заключения с вами отдельного договора на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги и выдачи отдельного платежного документа. Если управляющая компания откажет в этом, вы вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников жилого помещения. Таким образом, вы начнете платить только по своим обязательствам. Затем подсчитайте, сколько вы излишне заплатили за содержание доли жилого помещения бывшего зятя, и предложите ему возместить эту сумму.
Он откажется? Не проблема! Вы можете в судебном порядке за последние три года взыскать с него затраченные средства, а также расходы, связанные с предъявлением иска. Есть вероятность, что в конце концов ему все это надоест и он примет достойное мужчины и отца решение – откажется от собственной доли в пользу своего сына, вашего внука (подарит ему долю). Кстати, вы и ваша дочь также можете защитить имущественные права внука, подарив ему свои доли квартиры.
Не в бомжи ведь записываться!
Пятнадцать лет назад я получил квартиру от работы, был ответственным квартиросъемщиком. Развелся, а чтобы не создавать нервозную атмосферу дома, стал снимать комнату. Бывшая жена (не знаю, как ей это удалось) выписала меня из квартиры как безвестно отсутствующего (хотя я регулярно платил алименты на ребенка, а адрес съемной комнаты она знала). Пришлось через суд доказывать свое присутствие на земле и в конкретном городе. Но пока тянулись дела судебные, в том числе и с восстановлением моей прописки, жена успела заключить договор социального найма, меня в него не включив. Что мне предпринять?
Как вы указываете, решение суда о признании вас безвестно отсутствующим отменено. Значит, вы имеете полное право обратиться в суд с требованием о восстановлении ваших нарушенных прав и о признании решения о предоставлении вашей бывшей супруге жилого помещения по договору социального найма и самого договора социального найма недействительным, поскольку вы не включены в договор. Так что действуйте (ведь не в бомжи вам записываться!).
Кроме вас защитить интересы дочери некому
Мой муж пять лет назад поехал проведать своих родителей в деревню и не вернулся. Осталась дочка – школьница. Мы обращались в розыск, но безрезультатно. В справке из милиции сказано, что принятыми мерами установить его местонахождение не представилось возможным. В органах опеки говорят, что мужа надо признавать умершим, чтобы решить вопрос с квартирой, принадлежащей ему. Я не могу на это осмелиться, ведь его никто не видел умершим, вдруг он найдется? Да и дочка верит, что папа жив. Как поступить?
Вы являетесь законным представителем дочери и обязаны защищать интересы своего ребенка. Объявление мужа умершим вам необходимо для оформления наследственных прав в отношении себя и несовершеннолетней дочери как наследников по закону.
Даже если выяснится, что ваш муж жив, но по каким-то причинам не мог вернуться домой или подать о себе весточку, судебное решение об объявлении его умершим не причинит ему вреда. Суд просто отменит свое решение. Запись о смерти в книгах загса будет ликвидирована, ваш брак восстановлен, имущество возвращено законному владельцу. Так что органы опеки дают совершенно правильный совет. Не сомневайтесь – действуйте!
Арест жилья в счет алиментов
Я развелась с мужем. Он уехал к своей маме и приватизировал с ней квартиру в равных долях. Я хочу, чтобы приставы наложили арест на половину квартиры, которая принадлежит бывшему мужу, в счет алиментов, которые он не платит. Однако приставы говорят, что сделать это нельзя. Почему?
Все просто. Согласно ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Жадность не знает предела?
Бывший муж требует разделить между нами пай в ЖСК, признать за ним право собственности как на 1/2 часть пая, так и на 1/2 долю квартиры (за которую уплачивались паевые взносы), состоящую из двух смежных комнат (площадью 34,5 кв. м, жилая 21,3 кв. м) (в квартире живу я, двое маленьких детей и моя мама). Мой бывший муж нигде официально не работал и не работает, работала и платила паевые взносы я. Когда мы жили вместе, в воспитании нашего общего ребенка он не участвовал, с ним сидела моя мама. Даже гвоздя за всю семейную жизнь ни разу не забил. Пил, сдавал ценные вещи в ломбард, и мне приходилось вместе с мамой их выкупать.
Семейные отношения между нами были прекращены в октябре 2005 года, с этого момента мы проживали раздельно и общее хозяйство не вели, что отражено в решении мирового судьи о расторжении нашего брака в 2008 году.
Паевой взнос за квартиру в размере 1 145 853 рубля 08 копеек выплачен мной полностью в апреле 2010 года, что подтверждено справкой, выданной ЖСК. Согласно квитанциям до октября 2005 года (после чего мы с мужем стали жить в разных местах) выплачено паевых взносов 776 203 рубля, а с октября 2005 года по 2010 год – 369 652 рубля.
Также бывший муж не платит алименты на ребенка, живущего со мной, вопреки судебному приказу. Кроме того, ему есть где жить: он прописан в родительской квартире, где проживает постоянно.
Описанные обстоятельства, безусловно, говорят в вашу пользу, и все они должны быть отражены в ваших возражениях на исковое заявление бывшего мужа, а также в объяснениях, которые следует подать в судебном заседании в письменной форме.
В частности, нужно указать, что истец, проживая с вами, не вел домашнее хозяйство, не воспитывал общего ребенка, не имел самостоятельного дохода по неуважительным причинам, расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (сдавал в ломбард ценные вещи). С вами живет ребенок, которому истец не платит алименты вопреки судебному акту. В спорном жилом помещении со смежными комнатами на каждого из членов семьи приходится по 8,6 кв. м.
Также вам необходимо снять ксерокопию с вашей трудовой книжки и приобщить ее к делу (предоставив оригинал суду на обозрение), предоставить суду справки о ваших доходах и приобщить к делу квитанции из ломбарда.
Все это имеет значение, так как согласно ст. 39 Семейного кодекса РФ суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов. В частности, речь идет о случаях, когда другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (ст. 39 СК РФ).
Паевые взносы, выплаченные вами за время раздельного проживания с истцом (то есть в период прекращенных семейных отношений) с октября 2005 года и после расторжения брака с истцом (в 2008 году), не могут являться совместно нажитым имуществом. В соответствии с п. 4 ст. 38 СК РФ имущество, нажитое одним из супругов в период раздельного проживания с другим супругом при прекращении семейных отношений, признается собственностью только этого супруга. Приобщите к делу решение мирового судьи от 2008 года, в котором указано, что с октября 2005 года истец и вы семейные отношения прекратили, жили раздельно, общее хозяйство не вели.
В лучшем случае истец может претендовать лишь на 1/3 пая (если 776 203 рубля, выплаченные до октября 2005 года, разделить между вами и бывшим мужем, получается по 388 101,5 рубля). И то эта треть тоже должна быть уменьшена по изложенным причинам, учитывая поведение истца и его неучастие в вашей жизни и жизни вашего ребенка.
Кроме того, жилое помещение, о котором идет спор, смежное. Поэтому нужно поставить перед судом вопрос о невозможности его раздела и о выплате бывшему мужу денежной компенсации, соответствующей его мизерной доле (п. 4 ст. 252 ГК РФ, п. 36 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.96 № 6/8, ст. 127 ЖК РФ).
На основании ст. 127 ЖК РФ раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные. В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Если истец полагал возможным произвести раздел жилого помещения, он должен был представить доказательства технической возможности проведения перепланировки смежных комнат в изолированные. По правилам ст. 26 ЖК РФ перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления. Истец должен был обратиться с соответствующим заявлением в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения жилого помещения, представить туда подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки жилого помещения.
Лестничная клетка как объект захвата
Пока я была в санатории, сосед перегородил общий участок лестничной клетки железной дверью. Хотя в общем коридоре уже есть дверь, ключи от нее имеются у всех жильцов четырех квартир. Следом за дверью на лестничной клетке появился встроенный шкаф. Если так пойдет дальше, то от лестничной клетки ничего не останется… Что можно сделать?
Вам надо обратиться в управляющую вашим домом организацию с заявлением о том, что на общей лестничной клетке соседом самовольно (в ваше отсутствие) были установлены дверь и шкаф, и попросить управляющую организацию провести соответствующую проверку для выявления и устранения нарушений.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и лестничные клетки (ст. 36 ЖК РФ). Это означает, что владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом (в пределах, установленных ЖК РФ и ГК РФ) возможно лишь по согласию всех собственников. Прежде чем ставить дверь, сосед должен был получить ваше согласие, а также поставить в известность о своем желании управляющую вашим домом организацию путем подачи заявления.
Хотелось бы обратить внимание на следующее. Если вы с соседями решили установить дополнительную дверь, а также если вы превратили лестничную клетку (пусть и по общему согласию) в склад вещей, будьте готовы, что управляющая организация, явившись к вам с проверкой, может заставить привести лестничную клетку в прежнее состояние. В частности, в соответствии с п. 40 Правил пожарной безопасности в РФ (ППБ 01-03), утвержденных Приказом МЧС России от 18.06.2003 № 313, запрещается устанавливать дополнительные двери или изменять направление открывания дверей (в отступление от проекта) из квартир в общий коридор (на площадку лестничной клетки), если это препятствует свободной эвакуации людей или ухудшает условия эвакуации из соседних квартир. Запрещается устраивать на лестничных клетках и в поэтажных коридорах кладовые (чуланы), а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель.
Виновник за компанию
Недавно моя соседка, живущая в другой комнате, залила квартиру этажом ниже. Жильцы подают в суд на нас обоих. Как доказать свою невиновность?
Вам необходимо подтвердить, что затопление произошло не по вашей вине путем предоставления суду соответствующих доказательств. Например, что вы были на работе, в отъезде во время залива квартиры и т. д., предъявив подтверждающие это справки, документы, проездные билеты, вызвав в суд соответствующих свидетелей.
Многое зависит и от того, что скажет соседка, признает ли она свою вину в заливе квартиры. На основании ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается. Представьте суду возражения в письменном виде против поданного иска.