Владельцы частного дома обладают большей свободой в отношении его изменения или использования, по сравнению с собственниками квартир в многоквартирных домах. Но несмотря на это, и для хозяев индивидуальных домов существуют определенные ограничения.
Что считать перепланировкой? Закон предусматривает такие понятия, как ремонт и реконструкция объектов недвижимости.
Реконструкция
Говоря о реконструкции, имеется в виду изменение параметров объекта недвижимости или его частей, таких как площадь, объем, этажность. К данному виду относится перестройка, увеличение объекта, изменение или реставрация его несущих конструкций.
В силу сложившейся судебной практики, реконструкцией не являются работы по перепланировке помещений, если они:
- не затрагиваются несущие конструкции дома, конструктивные показатели надежности и безопасности здания;
- не превышаются предельные параметры разрешенного строительства, изменение площади помещений возникает в результате их ремонта или изменения ненесущих конструкций;
- изменения не угрожают безопасности здания, не причиняют вреда жизни и здоровью людей, не ущемляют интересы третьих лиц.
Общие требования
Общие требования закона, связанные с перепланировками, сводятся к тому, чтобы не изменялось целевое назначение недвижимости, чтобы изменения не нарушали режим землепользования участка, чтобы не приводили к нарушению прав и интересов третьих лиц и не угрожали безопасности эксплуатации строения.
Для начала, если владелец дома не один, ему необходимо заручиться письменным согласием на перепланировку от всех сособственников. Если кто-то не согласится, узаконить такие изменения практически невозможно.
Чтобы законно перепланировать жилище, хозяин дома должен иметь земельный участок, на котором построен дом, на каком-либо вещном праве, например, в собственности.
Имеет значение и то, как в дальнейшем планируется использовать реконструированную недвижимость. Например, если вместо жилого дома в поселке собираются устроить ночной клуб, получить на это разрешение у местных властей вряд ли удастся.
Права соседей также не должны быть нарушены. Если существуют нормативы, устанавливающие определенное расстояние от забора с ними до стены дома, то пристроив веранду с нарушением норм, хозяин рискует получить штраф.
Кроме этого, нужно при переделке не нарушить надежность несущих конструкций дома, соблюсти требования безопасности, касающиеся отопления и вентиляции, а также обеспечить пожарную и электробезопасность.
Несмотря на то, что разрешение на строительство индивидуального дома не требуется, желая его реконструировать, хозяин должен подать уведомление установленной формы в местную администрацию.
Необходимые документы
В уведомлении описывается исходное состояние дома и планируемые изменения с приложением проектной документации. Проект должен иметь заключение уполномоченных органов о его соответствии требованиям нормативных документов. К уведомлению прикладываются согласие сособственников, документы на земельный участок, документы о праве собственности на дом и иные, подтверждающие правомерность и безопасность запланированных работ.
Обратиться с уведомлением можно как непосредственно в администрацию, так и через портал Госуслуг в сети Интернет, или в МФЦ.
Орган местного самоуправления по итогам рассмотрения документов выдает уведомление о соответствии, либо о несоответствии планируемой реконструкции требованиям действующих норм.
Если уведомление положительное, можно производить перепланировку в соответствии с имеющимся проектом. Если перепланировка признана несоответствующей, придется устранять выявленные несоответствия и направлять все документы заново.
Перестроив дом, нужно будет повторно обратиться в местную администрацию для получения разрешения на ввод жилища в эксплуатацию. Если реконструкция выполнена по всем правилам, администрация выдаст разрешение на эксплуатацию, которое станет еще одним документом на дом.
Но чаще всего, собственники сначала занимаются перепланировкой, и только потом пытаются ее узаконить. Тогда администрация необходимых документов не выдает и для решения вопроса требуется обратиться в суд.
Можно прожить в таком доме долгое время, и никто о перепланировке не узнает. Но когда возникнет надобность распорядиться недвижимостью, продать ее, подарить или вступить в наследство, несоответствие фактического состояния имеющимся документам придется устранять.
Чтоб узаконить перепланировку с помощью суда, понадобятся те же документы, которые нужны для предъявления в уполномоченные органы местного самоуправления, а сам этот орган привлекается в качестве заинтересованного лица.
Переделка жилой недвижимости это серьезное, дорогостоящее и ответственное мероприятие, доверять которое стоит только компетентным и проверенным исполнителям. Соблюдение как технологии строительства, так и порядка оформления документов позволит собственникам получить комфортное и удобное жилье без дальнейших проблем.