С конца 2019-го года по декабрь 2021-года на рынке недвижимости наблюдается тенденция устойчивого роста в пределах 40%. Уже в первом квартале 2022 г окраины Москвы набирают оборот роста в 10%.
Рассмотрим две политики формирования цены на недвижимость за один и тот же период:
- Фактическая цена по типу спроса-предложения под воздействием внешних факторов.
- Реальная цена с учетом индекса инфляции.
Относительно 1 пункта. На 01.01.2006 г. 1 комн. квартира стоила 2.400.000 руб. На декабрь 2021 г. 1к.к стоит 9.300.000 руб.
Относительно 2 пункта. Цена на квартиру, индексируемая на уровень инфляции на 01.01.2006г 1к.кв. стоила 2.400.000 руб. Согласно коэффициента инфляции на декабрь 2021 г индексированная цена должна быть 7.900.000 руб.
Разница составляет 1.400.000 руб., т.е. наблюдается завышение фактической цены на жилье выше ее справедливого значения. Это значит перегрев рынка, поэтому ценовая политика будет подвержена корректировке. Чтобы понять прогноз ожиданий, необходимо рассмотреть ряд индикаторов, влияющих на формирование стоимости жилья. Например, ситуация у застройщиков, уровень дохода населения, способных купить жилье, условия ипотеки, внешняя политика.
Как будет выглядеть ситуация в мировой экономике. США начинают ужесточать денежно-кредитную политику. Скорее всего, произойдет охлаждение сырьевых рынков, фондового рынка, возможно, последуют изменения на финансовом рынке. На рынок недвижимости влияют и заработные платы. Чем больше человек зарабатывает, тем больший кредит он сможет взять и потратить на жилье.
Относительно зарплат уровня 2009 года и индекса инфляции, зарплаты должны вырасти в 1,5 раза. Роста зарплат в 50% нет и не предвидится. Максимум, на что можно рассчитывать, так это на 10-15%. Роста рентабельности предприятий не ожидается, поэтому цены сдвинутся вниз процентов на 15%. Рынок вторичного жилья зависит от поведения первичного. Если первичное жилье не начнет дешеветь, то и вторичное жилье тоже дешеветь не будет.
Относительно ситуации с застройщиками. Прибыль строительных компаний за последние 5 лет в среднем составляет 10-15%. Значит, компании могут давать скидки в пределах 3-5%. Возможно, правительство примет меры по поддержке застройщиков, а застройщики, в свою очередь, смогут предложить льготную ипотеку покупателям, тогда коррекция на рынке жилья может достигать 10%.
Рынок вторичного жилья зависит от первичного. Так как прогнозируется рост инфляции и заморозка цен на определенном уровне, ожидаемая корректировка снижения цен на недвижимость предполагается в пределах 10-15%. Резких провалов не ожидается. Исключением может быть мировой кризис, тогда и наш рынок провалится ниже уровня инфляции.