Как происходит покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке, что нужно знать и на что обратить внимание при покупке, как правильно купить, какой алгоритм действий пошагово, расскажем далее в этом материале.
Как купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке: пошаговая инструкция
Благодаря различным государственным программам, собственное жилье стало доступным для многих граждан нашей страны. Теперь практически каждый второй житель города рассматривает вариант покупки квартиры через ипотеку. Рынок недвижимости развивается гигантскими шагами, и перед будущим заемщиком встает выбор: приобрести квартиру еще в строящемся доме, или же прибегнуть к вторичному жилью. Как показывает практика, несмотря на то, что мегаполисы активно застраиваются, большинство россиян по прежнему делают выбор в пользу домов, сданных в эксплуатацию достаточно давно.
На самом деле такое поведение вполне оправдано, поскольку квартира на вторичном рынке — это не только широкий выбор, но и возможность пользоваться собственными квадратами уже на следующий день после заключения сделки. Так какие шаги необходимо предпринять, чтобы оформить ипотеку вторичного жилья, и на какие нюансы стоит обратить пристальное внимание. Обо всем этом и пойдет речь в данной статье.
Некоторые нюансы приобретения «вторички»
Действительно, заманчивые предложения застройщиков новых домов не могут никого оставит равнодушным. Однако при всех плюсах новой квартиры в абсолютно новом доме не стоит забывать об имеющихся рисках. Во-первых добросовестность и ответственность застройщика — явление которое в наше время есть далеко не у каждого, а во вторых — новые дома строятся в основном на окраинах, а это слабо развитая инфраструктура. Что касается «вторичек» — то такую квартиру действительно можно выбрать по своему вкусу, и рядом с работой, однако и этот вариант сопряжен с рядом рисков.
Некоторые моменты на которые стоит обратить внимание при приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке:
- Наличие прав третьих лиц. Обычно при выборе квартиры подобные вопросы мало кто задает, да и сам владелец жилья может умолчать о том, что его квадраты по закону принадлежат кому-то еще. К сожалению, даже юридические проверки не могут с точностью ответить появится ли после заключения сделки какой — нибудь наследник или собственник? Чтобы не стать жертвой подобной ситуации, необходимо тщательно выбирать. Обычно проблемные квартиры продаются по цене ниже рыночной. Купить квартиру по дешевле наверняка устроило бы каждого заемщика, однако такая сделка в итоге может принести лишь убытки, и покупатель рискует остаться без квартиры, без денег, и с огромным долгом длиною в несколько лет;
- Квартира на вторичном рынке может оказаться заложенной, или иметь некоторые обременения. К сожалению, бывают случаи что данных об ограничениях на момент заключения сделки не было, но через некоторое время такая информация «всплывает». Сложно сказать почему такое происходит, может не вовремя переданная информация, или умышленное замалчивание. Однако наличие подобных моментов приведет к тому, что банк просто напросто откажет в ипотеке;
- Вторичное жилье имеет одну характерную особенность — оно построено давно и давно эксплуатируется. За такой промежуток времени собственников могло быть не мало, и каждый из них вовсе не обязан быть чистоплотным и аккуратным. Часто случаются ситуации,что и коммуникации и перекрытия находятся в плачевном состоянии. Такая квартира банку конечно же не нужна, и кредитовать такую уж точно никто не будет;
- Не стоит забывать, что выбор квартиры должен происходить не только с точки зрения стоимости, но и в зависимости от места ее расположения. Плохая транспортная развязка, или попросту неблагополучный район — могут служить основаниями для отказа в ипотеке. Поскольку банк смотрит на квартиру с точки зрения ликвидности. Сможет ли он продать такой залог, в случае если заемщик откажется платить по кредиту;
- Бывают ситуации, что и квартира подходит, и цена устраивает, и ремонт сделан. Тогда самое время уточнить, а все ли перепланировки являются законными? Незаконно сделанные перепланировки — это серьезная проблема, и ее решение может затянуться на неопределенный срок;
Выше приведен перечень нюансов, на которые в первую очередь стоит обратить внимание. Конечно он не является исчерпывающим, поскольку каждая отдельная покупка — это особая сделка, носящая индивидуальный характер.
Есть еще ряд моментов, наличие которых приведет к отказу в кредитовании.
К ним относятся:
- Если собственник покупаемой квартиры умер, а со дня его смерти еще не прошло 6 месяцев. Все дело в том, что по закону вступить в наследство можно только после истечения указанного периода времени. Затем наследники должны переоформить документацию на себя, а это еще какое — то время. Поэтому выбирая квартиру, следует еще раз обратить внимание на даты в документах;
- Если сделка купли — продажи заключается между родственниками;
- Если в числе новых собственников приобретаемого жилья имеются лица, социально не защищенные, например, инвалиды. Такое поведение банков вполне возможно объяснить, поскольку в случае возникновения просрочек и задолженностей выселить из квартиры представителей такой социальной группы будет весьма проблематично, или невозможно вообще, а значит банк не сможет продать залог, и не вернет свои деньги;
Как уже говорилось ранее — это лишь общие моменты. Каждый отдельно взятый заемщик — это отдельное лицо, и его взаимодействия с банком при покупки вторичного жилья в ипотеку тоже будут отличаться. Однако об указанных моментах всегда лучше помнить, так как осведомлен — значит вооружен.
Итак, нюансы выбора жилья на вторичном рынке рассмотрены, выбор квартиры сделан, а что же дальше?
Пошаговая инструкция при покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке
Сама по себе банковская ипотека — это очень сложная программа, требующая огромной выдержки и терпения. Ее оформление может занять много времени, однако следуя по приведенным ниже пунктам, можно облегчить себе задачу, избежать множества неприятных ситуаций, и стать полноправным собственником своей квартиры.
Итак, пошаговая инструкция оформления вторичного жилья в ипотеку:
Шаг первый
После того, как выбор квартиры сделан, и собственник согласен на ипотеку, необходимо его проверить.
Следует просмотреть оригиналы документов на квартиру, данные, касающиеся собственника жилья.
Сделка купли — продажи должна быть заключена только с собственником, иначе она будет признана недействительной.
На что нужно обратить внимание? Конечно на имеющиеся в наличии документы:
- Паспорт продавца. Так покупатель сможет убедиться что перед ним сам собственник жилья. К тому же проверить подлинность документа можно на сайте МВД;
- Выписка из ЕГРН. Этот документ может многое рассказать. Например, об характеристиках квартиры, или о зарегистрированных на нее правах. Однако если у продавца ее не окажется, то ее легко заказать самостоятельно через услуги МФЦ.Выписка из ЕГРН действительно только в течении месяца. Если указанный срок миновал, то лучше заказать новый документ.Вполне может быть что на руках у владельца квартиры имеется свидетельство о праве собственности. Такой документ выдавался до 15 июля 2016 года, и считается действительным. Однако лучше всего заказать выписку из ЕГРН чтобы исключить все сомнения;
- Документы, подтверждающие право собственности. Они указывают на то при каких обстоятельствах данное лицо стало собственником. Например, в результате заключения сделки купли — продажи, договора дарения, наследования и т. д.Важный момент — следует обратить внимание на дату выдачи документов, подтверждающих право собственности. Прекрасный вариант, если выдача была за долгое время до момента заключения сделки, потому как такой факт сведет к минимуму вероятность возникновения других собственников продаваемого жилья;
- Проверить наличие либо отсутствие свидетельства о заключении брака. Семейное положение так же можно уточнить в паспорте продавца. Для чего это нужно? Для того чтобы вторая половина не стала предъявлять свои права, и не явилась помехой при заключении сделки.Если покупаемая квартира, была приобретена продавцом после заключения им брака, то в таком случае понадобится согласие второго супруга, причем нотариально заверенное, вне зависимости от того является ли муж или жена вторым собственником.Если же продавец уверяет, что при покупки квартиры он был холост, или не замужем, то не стоит верить просто на слово. В любом случае можно запросить у продавца нотариальное заверенный документ, подтверждающий его правоту.
- Не лишним будет посмотреть квитанции об оплате за квартиру. Достаточно попросить счета за последние месяцы, чтобы убедиться в наличии либо отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- Если по каким — либо причинам у покупателя появились сомнения по поводу возраста или адекватности продавца, то можно запросить справку из ПНД, или договориться об освидетельствовании во время заключении сделки.Сделки, заключенные с пожилым человеком, алкоголиком либо наркоманом могут быть призваны недействительными.
Шаг второй
Проверить сколько лиц, и кто прописан в данной квартире. Эту информацию легко узнать посмотрев в домовую книгу, или в выписку из ЕЖД — единого жилищного документа. Все дело в том, что зарегистрированное лицо, имеет полное право проживать в этой квартире. Конечно, выписать чужих людей можно, но только по решению суда, а это дополнительные хлопоты. Если в числе прописанных лиц имеются несовершеннолетние дети, то лучше если они будут выписаны до момента заключения сделки, поскольку в противном случае без согласия органов опеки не обойтись.
Шаг третий
Проверка технических характеристик жилья. Для этого нужно попросить у продавца показать технический паспорт квартиры. Так покупатель узнает были ли сделаны какие — то незаконные перепланировки. Если в квартире были серьезные изменения, то ликвидировать последствия придется покупателю за свой счет. В любом случае любая перепланировка должна быть узаконена и подтверждена соответствующим образом;
Шаг четвертый
Еще раз нужно проверить пакет всех необходимых документов, в том числе и те, что указаны выше;
Шаг пятый
Составляется договор купли — продажи квартиры, согласно которому покупатель становится полноправным собственником жилья. Такой договор лучше всего заверить у нотариуса. Бумага должна содержать все необходимые данные, а именно: паспортные данные продавца и покупателя, полную стоимость квартиры, адрес приобретаемого жилья, и его полное описание, права и обязанности сторон, сроки высвобождения квартиры продавцом, а так же его гарантии о том что квартира не заложена, не куплена на материнский капитал и т. д.
Важный момент — В договоре всегда стоит указывать именно ту сумму, за которую квартира была продана. Не стоит соглашаться на различные убеждения, что искажение фактов стоимости выгодно, поскольку в случае наступления непредвиденных обстоятельств покупатель сможет вернуть только ту сумму денег, которая была отражена в договоре.
Шаг шестой
После того как договор купли — продажи будет заключен, его следует отнести в МФЦ, для регистрации нового собственника. МФЦ передает бумаги в Росреестр, который и делает соответствующие записи. Как только все эти процедуры будут выполнены полученный пакет документов, относится в банк, который и перечисляет деньги на счет продавца. Обычно банковское учреждение самостоятельно отслеживает передачу денег продавцу, однако возможны и исключения.
Поскольку новая квартира переходит в собственность заемщика, и одновременно становится залогом, то большинство банков сами выбирают способ передачи денег. Вообще их четыре, рассмотрим каждый из них подробнее:
| СПОСОБ ПЕРЕДАЧИ ДЕНЕГ | ОПИСАНИЕ СПОСОБА |
|---|---|
| Наличными через ячейку депозитария | Наиболее распространенный и удобный способ расчета покупателя с продавцом. Деньги на время заключения сделки и согласования всех бумаг находятся на хранении в банке. После подписания договора продавец получает их, при этом он может не сомневаться в их подлинности. В случае же если сделка по каким — либо причинам не состоялась, то покупатель может забрать свои средства в любой момент, вне зависимости от желаний продавца. Риск потери денег при таком способе расчета равен нулю. Минус заключается в том, что за аренду ячейки, и пересчет денег придется заплатить некую сумму, согласно действующим тарифам банка, да и арендовать необходимо ни одну, а две ячейки: одна — для денег, вторая — для расписки. |
| Часть денег наличными, а оставшаяся часть — кредитные деньги | Такой вариант расчета должен быть заранее оговорен с продавцом, и обязательно прописывается в договоре. Наличные деньги могут быть переданы в присутствии нотариуса или же с помощью депозитарной ячейки, а вторая часть перечисляется банком на счет продавца уже после того, как сделка будет заключена. Как и в первом варианте риска потери денежных средств практически нет, поскольку покупаемая квартира находится в залоге у банка. |
| Аккредитив | Такой способ передачи денег отличается тем, что деньги на счет продавца поступают еще до заключения сделки. Однако снять он их сможет только при наступлении заранее оговоренных условий. Например, зарегистрированный договор. Пока покупатель не станет собственником квартиры, счет продавца не разблокируется, и получить свои средства он не сможет. br Аккредитив — это наиболее прозрачный способ расчета, поскольку отражаются абсолютно все суммы по договору. Открытие счета стоит определенных денег согласно тарифам банка, в среднем это порядка 3 000 рублей. Риск потери денежных средств так же сведен к нулю, поскольку банк берет на себя обязательства по проверке на подлинность документов, дающим доступ продавца к счету. Более того при аккредитиве не требуется платить за аренду ячейки, и продавцу предоставляется возможность безналично перевести деньги на счет в любом другом банке, правда за операцию берется отдельная комиссию. |
| Передача наличных продавцу перед заключением сделки | Данный способ применяется редко поскольку высок риск мошеннических операций со стороны продавца. Однако и этот вариант имеет право на существование. Те немногие банки, которые практикуют его стараются всячески обезопасить сделку, и как вариант предлагают продавцу выступать поручителем по договору, до момента передачи квартиры в залог банку. |
Шаг седьмой
Получить ключи от квартиры. После того, как договор подписан, зарегистрирован и передан в банк, а банковское учреждение перевело деньги продавцу, покупатель может назвать себя полноправным владельцем новой квартиры.
В заключении хотелось бы отметить, что любое банковское учреждение предъявляет свои требования и условия предоставления ипотечных займов. В связи с этим целесообразно ответственно отнестись к выбору не только покупаемого жилья, но и к кредитору. Надеемся, что информация, содержащаяся в этой статье поможет сделать правильный выбор.