Выгода ипотеки неоспорима, ведь она позволяет приобрести свое жилье, не имея для этого полной суммы. Но все же это кредит. Значит, без переплаты тут не обойтись. В ряде случаев люди отдают в качестве процентов даже больше, чем стоит сама квартира. Однако сократить переплату можно. Это реально, если знать, почему многие заемщики много переплачивают.
Переплата из-за длительного срока кредитования
Понятно, что переплата зависит от процентной ставки. Уменьшить ее никак нельзя, так как она зависит от ставки рефинансирования ЦБ. Вариант только один – изучить максимум предложений банков и выбрать тот, где наименьший процент. Но не только от ставки зависит итоговая переплата.
Обычно ипотека оформляется на длительное время, так как из-за растягивания срока ежемесячные платежи по кредиту становятся не такими большими. С одной стороны этого нельзя избежать, так как не каждый заемщик по факту может вносить крупные платежи из-за нехватки денег. Но другие заемщики соглашаются на долгий срок и малые платежи, чтобы кредит не так сильно давил на бюджет.
Если взять в кредит 2 000 000 рублей на 25 лет под 10%, то в качестве процентов нужно будет в итоге заплатить (если в течение срока погашения не было рефинансирования и досрочного погашения) почти 3.5 млн руб. Ежемесячный платеж по ипотеке составит 18 т. р.
А если взять такую же сумму но на 20 лет, то переплата будет уже 2.6 млн рублей. Почти на целый миллион рублей меньше. А ежемесячный платеж увеличится только на 1 300 руб.
Схема погашения
Есть аннуитетная и дифференцированная схемы погашения. При первой сначала в основном гасятся проценты, а тело кредит почти не уменьшается. При второй схеме погашение тела кредита и процентов происходит практически вместе, т. е. основной начинает уменьшаться с самого старта погашения ипотеки.
Для примера следует взять кредит в 3 млн р. под 12% на 20 лет. При аннуитетной схеме платеж в первый месяц составит 33 000 р. Из них 30 т. р. – начисленные проценты, а 3 т. р. – погашения основного долга. Далее ситуация будет выравниваться, но очень медленно, так как тело кредита уменьшается малыми темпами. Из-за этого получается огромной и итоговая переплата по ипотеке.
При дифференцированной схеме первый платеж составит 42 500 р., из которых 30 000 р. – начисленные проценты, а 12 500 р. – погашения основного долга. Видно, что тело кредита будет активно уменьшаться с каждым месяцем. И переплатит человек в таком случае почти на 1 300 000 р. меньше, чем при аннуитетной схеме.
Проблема только в суммах платежей. При аннуитетной схеме они будут одинаковыми на весь срок кредитования. При дифференцированной схеме они окажутся сначала крупными, но потом будут уменьшаться по мере погашения основного долга.
Банки обычно предусматривают только аннуитетную схему. Да и заемщикам так удобнее: платежи посильные и одинаковые, что позволяет спланировать бюджет. Однако мало кто задумывается, что при дифференцированной схеме итоговую переплату можно значительно уменьшить.
Первый взнос
Если есть возможность не спешить с оформлением ипотеки, то лучше подождать, чтобы накопить больше денег для первоначального взноса. Чем больше сумма взноса, тем меньше банк даст в кредит. Соответственно, проценты будут начисляться на меньшую сумму.
Когда люди накапливают больше денег, то у них появляется возможность и выбрать меньший срок кредитования без нагрузки на семейный бюджет.