Приобретать ли недвижимое имущество в 2019 или 2020 году? В какой период выгодней для кошелька? Каковы перспективы, динамика и анализ ситуации с ценами на рынке жилого сектора? Вкладывать ли свой накопленный капитал в покупку квартиру и как быть, если заставляет нужда иметь своё отдельное семейное гнездо? Об этих тонкостях расскажет данная статья.
Влияющие факторы
На себестоимость новостроек оказывают влияние ряд социальных, экономических и политических факторов. Если цены на жильё в новостройках начинают двигаться вверх, это отражается на цене квартир во вторичном секторе. Таков закон экономики. Никто не хочет оставаться в стороне от прибыли.
Какие же внешние факторы, которые оказывают влияние на цены?
Будет представлен их небольшой анализ. Также, стоит отметить, что нижеприведенные аспекты актуальны для жилого сектора по всей России.
- Изменения юридических требований в градостроительном законодательстве.
Договоры с долевым участием граждан летом 2019г. останутся в прошлом. Заработают новые правила, при которых застройщик, в качестве основных средств для постройки, будет использовать банковские кредиты. Эта новая схема существенно отразится на рынке новостроящегося жилого сектора.
Цель поправок обезопасить дольщиков от обмана. С июля привлечение финансов граждан будет возможно только при проведении процедуры «эскроу — счетов». Это договор с тремя сторонами:
— финансово-кредитная организация;
— гражданин;
— строительная организация.
На участника долевого строительства будет открыт отдельны счет. На нем финансовый капитал сохранится на период строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Застройщик получит деньги в случае полного исполнения своих обязательств перед гражданином. Эти нововведения укрепят и подстрахуют правоотношения застройщика и дольщика.
Стоит отметить еще 2 плюса:
— Если строительная контра обанкротится средства вернутся к гражданину.
— Если сроки сдачи объекта задерживаются более чем на полгода, по требованию гражданина деньги возвращаются.
Данный аспект связан не только с укреплением веры в строительство, но он окажет влияние на себестоимость 1 кв. м. квартиры. Девелоперы будут вынуждены кредитоваться в банках под определенный процент. Он будет закладываться в новую стоимость. Эксперты полагают, что такая ситуация приведет к удорожанию на 10 — 15 %. Однако, по некоторым данным, есть информация о том, что застройщики зная о законодательных изменениях подготовились к будущему заранее. Они еще в 2018 году получили разрешения на возведение жилья в 4 раза больше, чем строят за один год. В среднем в год строится 4 млн. кв. м., а разрешений получено порядка 16 млн. кв. м.
- Налоговая нагрузка на застройщиков возросла в связи с увеличением ставки НДС с 2019 года. Рост налога затрагивает цены на строительные материалы, приобретаемые застройщиками у других субъектов товарного рынка. Неуклонно растёт стоимость электроэнергии. Эти факторы в совокупности, так или иначе, отразятся на себестоимости квадратного метра жилья и потенциально могут увеличиться в разы.
- Ставки процентов по ипотеке. На их динамики влияет решения Центрального банка России. Несколько раз в год собирается совет директоров, и принимает решение о повышении или понижении ключевой ставки. Банковские аналитики прогнозируют, что в ближайшие 2-3 года снижение ипотечных ставок не произойдет.
Критерии и условия выдачи ипотечного займа влияют на желания и возможности граждан их оформлять.
Ипотека своего рода инструмент покупки. Её увеличение в ставках, могло быть компенсировано за счет стабильного роста доходов россиян, но инфляция, налоговая нагрузка и низкий рост постоянного дохода, не позволяют этого сделать.
В середине и конце 2018 года произошел всплеск искусственной покупательской активности. Люди много тратили на покупку жилья. В будущем это отразится на спросе. Он имеет тенденцию к снижению.
- Уровень спроса и предложения.
Уровень зарплат населения растет незначительно. Растёт инфляция. Из-за этого возникает низкая платёжеспособность. Латентная инфляция гораздо выше, чем заявляют официальные СМИ. Это влияет на уровень жизни общества и потребительскую способность в целом.
Однако, размышляя логично, если упадет потребительский спрос на покупку жилья, то предложение, если и увеличиться, то не значительно.
Динамика цен в 2019 году
В первом квартале 2019 года спрос на жилую недвижимость снижается, сокращается объем, оформляемых ипотечных займов.
Учитывая экономическую ситуацию в стране и введение новых поправок в законодательстве о долевом участии населения, в течение года ситуация существенно не изменится. Спрос останется невысоким объемы застройки сократятся.
Среднее ценовое значение за 1 кв.м. жилой недвижимости весной 2019 года колеблется в районе 55 000 — 60 000 рублей. С начала года оно выросло на 4-5%. Распределение роста цены неоднородно на всей территории РФ. Так, в Ленинградской области и Татарстане цена за 1 кв.м. выросла. Снижение зафиксировано на территории Урала и в некоторых северных регионах страны. Во второй половине года ожидается сильное падение цен в долларах.
Прогноз на 2020 год
В рассматриваемом году банковские процентные ставки в секторе жилищного кредитования останутся, на какое-то время, замороженными или продолжат свой рост, но не существенно.
2019 год со своими жесткими новшествами останется позади. Лихорадка начнет спадать. Рынок постепенно сбалансируется и придёт в точку экономического равновесия.
В 2020 году тенденции спроса и предложения сохранятся на нижних позициях рыночной диаграммы.
Начавшееся во второй половине 2019 года падение цен в долларах, в 2020 году продолжится. Строители будут готовы идти на компромисс, будет уместен торг.
Выгодно ли покупать в 2020 году
По сравнению с предыдущим годом, в 2020 году приобретать недвижимость станет выгодней. Динамика цен начнёт стабилизироваться ближе к концу года. Сильного колебания наблюдаться не будет. Прогнозируется стагнация.
Для тех, кто готов вложить свободный капитал будет выгодно сдавать в аренду недорогой и востребованный метраж. Люди будут стремиться к экономии. Для тех, кто решил вложить накопленный капитал и забыть, без дальнейшей реализации недвижимости, то это будет не выгодно.
Вторичное жильё
Идея покупки квартиры на вторичном секторе недвижимости станет не плохой. Приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья однозначно станет выгодней, чем в новострое, решающую роль в этой позиции играют внешние агрессивные экономические факторы. Однако, следует учесть год постройки жилого объекта. Жилье 70-х годов постройки и ранее будет стоять в нижних ценовых позициях. Главным аргументом, влияющим на стоимость окажется амортизационный износ здания.
Жильё в новостройках
По сравнению цен со вторичным рынком, новостройки, по уровню спроса населения, будут находится в небольшом минусе. Своё влияние окажут негативны факторы, увеличивающие себестоимость 1 квадратного метра и изменения в законодательстве государства. Строительные организации перенасыщат рынок недвижимости предложениями.