Тема цены на недвижимость волнует людей, собирающихся ее приобретать или продавать. В реалиях нестабильной экономической ситуации и отголосков недавнего экономического кризиса люди озадачены вопросом о том, выгодно ли совершать сделки с недвижимостью в краткосрочном периоде или целесообразно отложить свои намерения до лучших времен. Какими будут цены на рынке жилья в 2019-2020 году? Рассмотрим факторы, влияющие на стоимость жилых объектов на первичном и вторичном рынках. Опираясь на мнения экспертов, выделим основные направления развития ситуации в этой сфере.
Текущее положение рынка недвижимости в РФ
Экономический кризис последних лет повлек за собой падение объемов застройки жилья. Данное явление, в свою очередь, вызвало резкий скачок цен на недвижимость, что в дальнейшем привело к обвалу рынка. Все потому, что большинство российских граждан лишены возможности приобрести квартиру из-за низкого уровня получаемого ими дохода. Данная ситуация стала причиной:
- медленного падения цены за квадратный метр жилья;
- замораживания крупных строительных проектов не только в столице, но и на периферии страны.
В прошлом году ситуация немного выровнялась, вследствие чего на рынке недвижимости наблюдалось некоторое оживление и увеличились объемы продаж. Объяснение такого рода событию дали специалисты по методике экономического анализа. Они отметили, что население страны долго откладывало денежные средства, но резкая инфляция поставила их сбережения под угрозу. Оказалось выгоднее вложить деньги в недвижимость, чем хранить их в кубышке и надеяться на лучшее. Именно потому снижение ставки по ипотечному кредитованию вызвало резкий всплеск потребительского спроса на жилье.
Рыночные цены на недвижимость находятся в прямой зависимости от:
- месторасположения и состояния недвижимости, конструктивных особенностей жилья и его технических характеристик;
- размера платы за услуги риэлтора, занимающегося сделкой купли-продажи;
- времени года. Как правило, потребительский спрос на жилье повышается весной и снижается в начале лета;
- изменения курса национальной валюты по отношению к иностранной.
Каждый из этих факторов может в любой момент повлиять на состояние рынка недвижимости, так что прогнозирование цен на 2020 год – занятие довольно неблагодарное. Единственное, что мы можем сделать – собрать мнения экономистов, обещания правительства и данные от застройщиков, чтобы примерно понять, в какую сторону двигается жилищный рынок в России.
Прогнозы экспертов на 2020 год
Мнения экспертов и аналитиков из сферы недвижимости в отношении будущих цен на жилье разделились. Одни специалисты предполагают, что цена пойдет в рост уже в текущем году, другие – что подъем можно ожидать только в 2020 году, а третьи делают крайне оптимистичный прогноз и утверждают – уже скоро квадратные метры подешевеют! Данное разногласие поставило население страны в затруднительное положение – все-таки стоит покупать недвижимость прямо сейчас, или лучше подождать до следующего года?
Как всегда, правительственные эксперты делают оптимистичные прогнозы и обещают, что жилье в 2020 году станет более доступным для россиян.
Цена на недвижимость формируется в зависимости от соотношения двух показателей:
- спроса со стороны потребителя;
- предложения со стороны контрагента.
Если баланс между ними нарушится (то есть предложение не будет удовлетворять спрос), цена автоматически возрастет. И наоборот, низкий спрос при наличии большого числа предложений влечет за собой падение цены. Кроме того, на интенсификацию цен влияет:
- экономический рост в стране (увеличение объема товаров и услуг, которые будут предложены покупателю за ту же стоимость);
- естественное возрастание численности россиян;
- приумножение прибыли на душу населения;
- сокращение количества объектов капитального строительства.
В основном падение цен на недвижимость обуславливается экономическим кризисом, который порождает инфляцию. Она проявляется в снижении уровня доходов населения, которое не в состоянии обеспечить свою повседневную жизнедеятельность. Кроме того, на процесс могут повлиять такие факторы, как:
- повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги;
- увеличение размера налоговой ставки на жилье;
- завышение процентной ставки годовых по ипотечному кредитованию.
По прогнозу государственных структур, цена на недвижимость в 2020 году вырастет, но незначительно – всего на 2-3% за счет выгодной ставки ипотечного кредита. Зато аналитики сферы строительного рынка настроены не столь оптимистично. Они полагают, что произойдет резкое повышение цен, из-за чего квадратные метры в стране подорожают на 20%. Данное предположение обосновывают отказом компаний от привлечения к участию в строительстве дольщиков, а также шатким положением рубля на мировой арене.
Интересный факт: к 2020 году ожидается повышение потребительского спроса на элитное жилье презентабельного вида. Первичка, как уже было сказано, может прыгнуть в стоимости сразу на 20%. Что же касается вторичного жилья, то цены на него останутся на прежнем уровне (либо поднимутся, но незначительно).
Повышение НДС с 2019 года
В России с 2019 года повысилась ставка НДС с 18% до 20%.
Покупка-продажа недвижимости не сопровождается этим налогом. Однако, разница НДС скажется на себестоимости строительства проекта, так как застройщик будет приобретать стройматериалы и технику с включенным в цену НДС. Следовательно, для того чтобы нивелировать свои увеличившиеся затраты, он изменит стоимость жилья. Поэтому только один этот фактор приведет к подорожанию квартир в новостройках не на 2%, а на 5% и более, так как сработает еще и ценовой мультипликатор.
Ставка ипотечного кредитования
Нестабильность в экономике сказалась на снижении реальных доходов населения, спрос на недвижимость упал. Чтобы стимулировать население к покупке жилья, государство обеспечило снижение ипотечных ставок. Такие новости подняли привлекательность ипотеки. Существующие программы льготного кредитования семей с тремя и более детьми, военнослужащих и наличие особых условий при договоренности с застройщиками и так далее уже должным образом повлияли на спрос. В 2018 году Росреестр опубликовал информацию по Москве, где в октябре было зафиксировано самое большое количество сделок с недвижимостью за весь тот год. Подорожает ли стоимость квартир, напрямую зависит от спроса. Поэтому большая его величина влияет на удорожание недвижимости.
Факторы негосударственного влияния на цены рынка недвижимости
Существует еще несколько факторов, влияющих на ценообразование в жилищной сфере, которые не продиктованы государством на законодательном уровне. Рассмотрим их далее.
Строительство более качественного жилья
Застройщики стали предъявлять более высокие требования к качеству городской среды и инфраструктуры. Поэтому они и платят за эти условия более высокую цену. Как следствие, происходит удорожание квадратных метров в новостройках.
Инфляция
Этот фактор тоже стоит учитывать при решении отложить сделку с недвижимостью до лучших времен. Официально озвученные цифры говорят об инфляции в 4%. Государство будет стремиться поддерживать этот уровень, но в сложившейся ситуации нестабильности он может намного превысить это значение.
Уровень доходов населения
Снижающийся уровень реальных доходов будет тормозить рост цен на недвижимость, так как этот фактор влияет на потребительский спрос. Но тут государство, как было отмечено ранее, пытается повлиять на ситуацию стимулированием ипотеки. Что до недавнего времени у него неплохо получалось.
Регион и класс застройки
Перекос в цене, если сравнивать разные регионы России, сохраняется. Он может достигать существенных значений. Это зависит от экономической обстановки конкретной местности.
Класс жилья, конечно, тоже имеет значение. Так как при значительном увеличении цены за квартиры премиум класса, увеличение стоимости обычного жилья в сравнении с последними может быть не таким резким. Состоятельные люди готовы платить за комфорт и безопасность больше. А обычные покупатели в основном ориентируются на доступность приобретения недвижимости.
Обещания правительства
Правительство РФ запланировало реализацию федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 годы. Ее главным разработчиком стало Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Основные цели и задачи программы сводится к:
- формированию рынка доступного жилья эконом-класса, которое должно отвечать требованиям рационального использования энергоресурсов и экологической безопасности;
- исполнению обязательств государства по обеспечению жильем льготной категории российских граждан;
- создание условий для развития массового строительства жилья эконом-класса;
- наращивание объемов возведения жилых кварталов;
- оказание социальной помощи по обретению жилья гражданам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий.
Есть риск, что цена квадратных метров в России скоро прыгнет на 20%.
В соответствии с положениями программы, средняя обеспеченность жилой площадью на одного человека к 2020 году достигнет до 28-35 м2. Что касается уровня расселения, то среднее количество комнат в фактически занятом жилом помещении должно соответствовать среднему числу лиц, которые в нем живут.
В 2020 году Правительство намерено достичь таких показателей:
- введение в эксплуатацию 6,42 млн м2 жилья за счет стимулирования жилищного строительства субъектов РФ;
- улучшение жилищных условий 215 240 семей;
- обеспечение жильем 53 930 семей, члены которых входят в категорию «первоочередников».
Кроме того, с 2016 года начал действовать национальный проект «Ипотека и арендное жилье», который должен быть завершен в 2020 году. В нем определено стратегическое развитие рынка ипотечного кредитования, а на реализацию данного проекта государством направлено 65 млрд рублей:
- на 2017 год выделено 10 млрд рублей;
- на 2018 – 15 млрд рублей;
- на 2019 и 2020 годы – в общей сложности 20 млрд рублей.
Потребительский спрос на недвижимость будет стимулироваться за счет выдачи кредитных средств по программе ипотечного кредитования и вложения денежных средств в рынок арендного жилья. Государство планирует вовлечь в реализацию проекта 13 500 га земель, которые находятся в федеральной собственности. Жилищное строительство будет производится в черте городов, численность населения которых превышает 250 000 человек. Возведение дополнительного нежилого фонда будет обеспечено за счет выделения субсидий на строительство объектов социальной и транспортной инфраструктуры.
Что будет с ипотекой в 2020 году?
Что же касается ипотеки, ЦБ РФ и дальше собирается продвигать идею насильственной популяризации среди финансово-кредитных организаций привлекательности ипотечного кредитования, что, конечно же, будет в интересах населения. Хоть, и поперек горла банкам, однако эта песня – совершенно из другого концерта, и споем мы ее полностью как-то в другой раз…
Так что вывод напрашивается сам собой – если хотите брать ипотеку, можете делать это в любое время – так как рост цен в будущем скомпенсируется уменьшением ставок по ней (до 8,5% снизятся где-то) и более грамотным, реальным внедрением в жизнь госпрограмм.
И помните: как бы там ни было, у вас никто не вправе отнять козыри в рукаве в виде разнообразных возможностей по будущему рефинансированию.
А вот с покупками на личные средства лучше поторопиться в любом случае. Тем более что, как в дальнейшем поведут себя цены на нефть, каким образом отразится на России ожидаемый всемирный экономический кризис и переживет ли его рубль, не опустившись до инвалидного кресла – большой вопрос на сегодняшний день.