Кризис на рынке долевого строительства, появление огромного количества так называемых обманутых дольщиков заставил руководство нашей страны задуматься об отмене самой системы долевого строительства. Что послужило причиной и к чему это может привести, вопросов пока больше, чем ответов.
С чего началось?
Кризис 90-х годов, неготовность банков кредитовать строительство под приемлемый процент и на долгие сроки привели к разрастанию всевозможных схем, позволяющих застройщику привлекать средства граждан для строительства домов. Для застройщика такая схема очень выгодна, т. к. он не платит высокий процент банку и имеет возможность получать по сути бесплатные средства часто ещё до начала строительства. Если застройщик добросовестно строил и сдавал дома, все были довольны, и покупатели (соинвесторы, пайщики) получали жилье за меньшие деньги, чем бы стоила готовая квартира, и застройщик, получивший свою прибыль.
Однако, начали появляться различного рода мошенники, наживающиеся за счет средств наивных граждан. Были и двойные продажи, и банальное воровство, и создание «строительных пирамид» и т. д. Это заставило задуматься о наведении порядка в этой сфере.
Закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»
Он был принят в 2004 году и призван защитить покупателей от мошенничества, т. к. каждый договор регистрируется в госреестре, что существенно сократило хотя бы риски прямого мошенничества (двойные продажи, привлечение средств граждан только после получения всей сопутсвующей строительству документации, взаимная ответственность сторон).
Но строительство – отрасль зависящая от очень многих факторов. Поэтому экономические риски, конечно, сохранились.
На данный момент большая часть строящихся домов возводится с использованием средств дольщиков, т. е. основные риски несут именно граждане.
Что произойдет при отмене «долевки» (закона 214-ФЗ)
Руководство страны собирается ввести запрет на привлечение средств граждан в строительство. Т. е. купить квартиру можно будет только в уже в сданном в эксплуатацию доме. Это значительно снижает риски покупателя, но и не менее значительно поднимает цену на конечный продукт.
Теперь выступить инвесторами проекта призваны банки. Банк проверяет документацию, сопутствующую строительству, проводит оценку собственного риска, проверяет наличие собственных средств и активов застройщика и только тогда выдает кредит. Под высокий процент, разумеется. И этот процент банку будет платить уже будущий покупатель, т. к. он соответственно будет заложен в стоимость квартир.
Но зато отсеется уйма мошенников и много добросовестных но небольших строительных компаний.
При этом запрет 214 ФЗ вовсе не исключает возможность мошенничества на строительном рынке. Жилищно-строительные кооперативы запретить несколько сложнее, при этом пайщики по сравнению с дольщиками менее защищены законом. Однако иногда человеку приходится рисковать собственными средствами, чтобы иметь хоть какую-то возможность приобрести жильё, т. к. по новым ценам квартиры будут доступны совсем немногим.
Чтобы избежать нового кризиса в строительной отрасли государство должно:
- обеспечить длительный переходный период, т. к. уже запущенные проекты должны быть завершены;
- обеспечить застройщику взаимовыгодное сотрудничество с банками, чтобы высокий процент не ставил крест на дальнейшей реализации проектов;
- каким-то разумным способом решить проблему существования жилищно-строительных кооперативов, чтобы «обманутые дольщики» не переродились в «обманутых пайщиков».
В нашем стремительно развивающемся и меняющемся мире, так же меняются законы и правила, к чему это приведет, зависит от того, насколько грамотно и поэтапно будет осуществляться переход от долевого строительства к проектному финансированию.