Основная юридическая проблема совместного владения квартирой заключается в том, что распоряжаться общим имуществом разрешается только по соглашению всех собственников, что в значительной мере ограничивает каждого отдельно взятого хозяина. При реализации такой недвижимости должно быть единогласное мнение всех ее законных владельцев. Но, несмотря на категоричность законодательных норм, есть и способ, как продать квартиру, если второй собственник против.
Можно ли продать общую квартиру
Как было упомянуто выше, это возможно, однако, инициатор реализации обязан соблюсти условие относительно получения согласия всех собственников жилья. Данное согласие является обязательным, если продаже подлежит весь объект, а доли в праве собственников не определены.
Иначе обстоит дело с имуществом, находящемся в общедолевой собственности. В этом случае доля каждого из собственников определена и каждый из них имеет право распорядиться ею на свое усмотрение, в том числе продать, подарить, оставить в наследство.
Стоит отметить, что доля в праве не всегда дает ее собственнику возможность иметь отдельное помещение в общей квартире. Иногда выделить часть в натуре просто невозможно, следовательно, большее значение имеет не сам факт наличия жилья, а то, какую сумму можно выручить при его продаже.
Алгоритм продажи общей квартиры
Для начала собственникам нужно договориться, а инициатору заручиться согласием совладельцев. Если соглашение достигнуто, можно переходить к поиску покупателя.
Непосредственно сделка может быть совершена одним из участников общей собственности от имени всех владельцев на основании нотариальной доверенности. При этом вырученные от продажи средства распределяются пропорционально проданным долям.
Порядок продажи по частям
Когда реализовать объект целиком не получается, отчуждение доли в праве представляется наиболее выгодным вариантом, тем более что при продаже всей квартиры выручить значительно большую сумму за свою долю вряд ли получится.
Если долевой собственник намерен продать только свою часть, ему необходимо соблюсти преимущественное право других собственников на приобретение части недвижимости. Алгоритм в данном случае будет таким:
- Вручение каждому из совладельцев письменного уведомления о намерении продажи доли с указанием условий и цены.
- Ожидание истечения месячного срока с даты вручения, в течение которого каждый из собственников должен дать ответ.
- Поиск покупателя на стороне, если все отказались от выкупа или проигнорировали уведомление (при условии наличия подтверждающего факт вручения уведомления документа или письменных отказов).
- Продажа доли постороннему лицу либо тому из собственников, кто согласился на выкуп.
Таким вот сложным способом совладельцы вправе реализовать свои доли разным покупателям либо одному и тому же лицу.
Как продать квартиру, если она в совместной собственности
Совместная собственность при отсутствии выделенных долей встречается на так уж редко. Права на такую собственность могут возникнуть, например, при наследовании или в период совместного проживания официальных супругов. В случае продажи такой квартиры совладельцы должны договориться о продаже, а после заключить сделку от имени всех участников совместной собственности.
С реализацией по частям сложнее. Чтобы получить право продажи своей части, необходимо определить и зарегистрировать долю в органах Росреестра. Сделать это можно на основании соответствующего документа. К примеру, если имущество переходит по наследству, в свидетельстве указывается величина доли каждого из преемников умершего. Если квартира нажита в браке, супруги могут разделить ее по соглашению, прописав в документе, какая часть принадлежит каждому из них.
В тех случаях, когда определить долю каждого на основании закона невозможно и участники общей собственности не заключили соглашение, доли считаются равными, однако, продать незарегистрированную часть имущества все равно не получится.
После определения долей и получения правоподтверждающего документа собственник вправе с соблюдением преимущественного права покупки реализовать свою часть.
Как быть, если нет единогласного решения
Не существует законного способа давления на собственника, который не хочет продавать общую квартиру. В подобных ситуациях самый выгодный вариант — продать свою долю. А такое решение понравится не всем. Совладельцам придется либо выкупать долю, либо мириться с тем, что одним из собственников будет посторонний человек. Последний в свою очередь, приобретая права на часть квартиры, сможет заселиться и жить на вполне законных основаниях.
При желании инициатор продажи вправе обратиться в суд с требованием о выделе своей части жилого помещения в натуре, и в этом случае доля отдельного собственника может приобрести конкретные очертания, например, в виде отдельной комнаты. А так как далеко не каждый объект недвижимости реально разделить без соразмерного ущерба и в соответствии с законом, суд, руководствуясь положениями ст. 252 ГК РФ может обязать совладельцев выплатить истцу компенсацию в размере стоимости его доли. Сомнительный способ понуждения, однако, в безвыходных положениях все законные средства хороши.