Снижение налоговой нагрузки граждан в нашей стране осуществляется посредством предоставления различных вычетов или освобождения от уплаты налога отдельных категорий физлиц. Далее расскажем, как используются данные возможности применительно к уплате налога с дохода, полученного от продажи недвижимости.
Как применяется вычет
Начнем с того, что при реализации жилой и нежилой недвижимости гражданин обязан уплатить определенный процент с полученного дохода. Величина налога составляет 13 %, и далеко не все горят желанием его заплатить.
Для снижения итоговой суммы налога продавец может использовать вычет, уменьшающий налогооблагаемый доход. Размер такого вычета будет зависеть от того, какую именно недвижимость продает гражданин. Если недвижимость жилая или это садовый дом, вырученная сумма уменьшается на 1 000 000 рублей. Если реализуются иные недвижимые объекты, доход уменьшается на 250 000.
К примеру, при реализации жилого дома по цене 4 000 000 рублей, налогоплательщик вправе уплатить налог не со всей вырученной суммы, а только с 3 000 000 рублей. Соответственно при уплате налога с полного дохода в бюджет нужно было бы перечислить 520 000 рублей, но благодаря вычету сумма налога составит 390 000.
Нередко граждане приобретают недвижимость по стоимости выше стоимости его продажи. И в этом случае выгоднее воспользоваться другим данным налоговым законодательством правом: уменьшить налогооблагаемый доход не на сумму вычета, а на сумму документально обоснованных фактических затрат, связанных с приобретением реализованного объекта.
Обратите внимание! Если величина вычета превышает величину полученного дохода, налог платить не нужно. К примеру, при продаже машино-места по цене 200 000 рублей и применении вычета в 250 000 гражданин освобождается от налогового бремени.
Во избежание расходов по уплате налога некоторые граждане умышленно занижают цену реализуемого объекта, что чревато последствиями в виде перерасчета НДФЛ. Так, если указанная в договоре цена окажется ниже 70 % кадастровой стоимости проданного объекта, ФНС исчислит налог по величине последней с учетом коэффициента 0,7.
К примеру, если гражданин продал квартиру за 2 400 000 рублей, а в кадастре указана стоимость 3 500 000 рублей, налоговая база будет определена следующим образом:
3 500 000 * 0.7 = 2 450 000.
Применяемые в отношении имущества вычеты выгодны и доступны лицам, реализующим недвижимость, которая до заключения сделки находилась в их собственности менее установленного срока. В противном случае у налогоплательщика возникает право на освобождение от уплаты налога.
Когда налог не платится
При владении объектом до момента его продажи в течение 5 лет физлицо вправе не платить налог. Так, например, если гражданин приобрел недвижимость в марте 2015 года и продал ее в апреле 2020 года, налог не взимается. И наоборот, если ДКП зарегистрирован в феврале 2020 года, с дохода придется перечислить НДФЛ.
Обратите внимание! При исчислении срока, важно чтобы с даты приобретения недвижимости до момента ее продажи прошло необходимое число полных месяцев.
Аналогичным правом, но при соблюдении определенных условий от уплаты НДФЛ освобождаются собственники, владевшие недвижимостью не менее 3 лет. Для освобождения от налога при трехлетнем сроке владения достаточно соблюдения одного из перечисленных ниже условий:
- продавец унаследовал или получил в дар реализованный объект. При этом наследодателем или дарителем должен выступать близкий родственник либо член семьи, как то: ребенок, родитель, бабушка или дедушка, сестра или брат, за исключением сводных;
- проданный объект был приватизирован, и продавец являлся участником приватизации;
- налогоплательщик получил недвижимость от рентополучателя;
- гражданин или его супруг на момент продажи не имел другого жилья. При этом жилье, приобретенное в течение 90-дневного периода до регистрации сделки, не учитывается.
Условие последнего пункта актуально и для ЗУ, на котором располагалось проданное жилое помещение.
Примечательно то, что федеральное законодательство позволяет субъектам самостоятельно определить минимальную величину периода владения, при которой продавец может претендовать на освобождение от уплаты налога. На усмотрение властей минимальный срок может быть уменьшен даже до нуля.
Когда срок не важен
На федеральном уровне закреплена только одна категория налогоплательщиков, наделенная правом не платить налог после продажи недвижимости, однако, каждый отдельно взятый субъект вправе расширить этот перечень. Итак, вне зависимости от того, в течение какого периода гражданин владел имуществом, доход от его продажи не облагается налогом, если одновременно соблюдены несколько условий:
- продавец (его жена, муж) имеет 2 или более детей. При этом учитываются несовершеннолетние дети и дети до 24 лет, которые обучаются очно;
- после продажи семья купила другое жилье. При этом ДКП не должен быть заключен после 30 апреля периода, следующего за отчетным;
- приобретенное жилье стоимостью и площадью больше проданного. При этом ориентиром выступает кадастровая стоимость, которая не может превышать 50 000 000 рублей;
- ни продавец, ни его супруг, ни его дети не имели на момент регистрации сделки другого жилья, а если имели, то доля в праве составляла не более 50 % при условии того, что данное жилье больше по площади приобретенного.
На основании таких же правил от обложения налогом освобождается земля, на которой располагалось проданное жилье, а также хозяйственные постройки на ЗУ. При этом основополагающим условием освобождения в данном случае является то, что данные объекты не использовались в предпринимательстве.
В заключение
Далеко не каждый гражданин, владевший недвижимостью и решивший ее продать, обязан заплатить с дохода налог в полном объеме. Продавец может воспользоваться правом:
- оформления вычета и как следствие уменьшения полученного от реализации дохода;
- освобождения от уплаты, если соблюден минимальный период нахождения недвижимости в собственности;
- не платить налог при наличии детей и соблюдении установленных законом условий.