Обременение, наложенное на объект движимого или недвижимого имущества, предполагает ограничение прав собственника в части распоряжения и как следствие невозможность узаконить права нового владельца при отчуждении. Так ли это на самом деле и можно ли продать имущество с обременением? Поговорим об этом далее.
Виды обременений
Считается, что наличие обременения исключает возможность совершения сделки, что в целом правильно. Однако, многое будет зависеть от вида установленного обременения. Из существующих видов обременений выделим:
В отношении недвижимого имущества
- Залог, предполагающий передачу объекта взамен денежных средств. Данное обременение чаще применяется в сфере кредитования, но может использоваться и при передаче средств от гражданина к гражданину. При таком виде обременения недвижимость остается во владении и пользовании собственника, однако, действующее ограничение препятствует совершению сделок по отчуждению.
- Ипотека – то же, что и залог, но применяется исключительно при кредитовании, где кредитором выступает юридическое лицо, имеющее лицензию Банка РФ.
- Арест, представляющий собой: — обеспечительную меру, применяемую в рамках гражданского процесса с целью сохранности имущества до рассмотрения дела по существу; — обеспечение исполнения приговора в части гражданского иска, конфискации, взыскания штрафа или иных взысканий имущественного характера; — обращение взыскания на имущество с целью последующей передачи на торги и погашения задолженности за счет вырученных от реализации средств.
- Рента, предполагающая передачу недвижимости третьему лицу взамен определенного договором вида содержания. При таком обременении новый собственник становится полноправным хозяином недвижимости только после смерти рентополучателя.
- Запрет совершать регистрационные действия с объектом недвижимости, накладываемый судебными приставами с целью понуждения должника выполнить требования исполнительного документа или во исполнение решения (определения) суда.
В отношении движимого имущества
- Залог;
- Арест;
- Запрет регистрационных действий;
- Лизинг- долгосрочная аренда с правом выкупа по окончанию срока действия договора. До момента выкупа объект находится в собственности лизинговой компании, а если лизингополучатель не сможет или не захочет выкупать имущество, последнее вернется собственнику.
Все приведенные виды обременений отображаются в государственных базах данных, поэтому совершить сделку официально нельзя. Существуют и иные виды обременений, которые, если не препятствуют сделке, то в значительной мере затрудняют ее совершение. Так, например, арендованное жилье реализовать можно, но избавиться от жильцов при отсутствии веских оснований до окончания периода действия договора не получится.
Можно ли распорядиться имуществом с обременением
Такая возможность зависит от вида обременения, а также способа совершения сделки. Определенные послабления допускает обременение в виде залога, но только в тех случаях, когда это разрешает договор и залогодержатель. Существует даже практика реализации залоговой недвижимости с одобрения кредитной организации, когда заемщик не в состоянии погасить долг. Другой вопрос — как это сделать? Большинство банков предпочитает реализовывать залоговое имущество на торгах по заниженной стоимости. В результате заемщик избавляется от долгов, но остается без копейки в кармане. И лишь некоторые кредиторы позволяют заемщикам самостоятельную продажу недвижимости. В таких случаях схема отчуждения ипотечного имущества при непогашенной задолженности предусматривает два варианта:
- приобретатель недвижимости гасит долг и становится полноправным собственником;
- производится замена заемщика, в качестве которого будет выступать покупатель недвижимости.
Не исключается возможность продажи объекта недвижимого имущества и при таком обременении как рента. Действующее законодательство допускает отчуждение обремененной рентой недвижимости при условии согласия ее собственника (рентополучателя), а также возможность выплаты собственнику выкупной цены с одновременным прекращением ренты.
Даже такой безнадежный вариант, как лизинг не исключает отчуждение транспортного средства, если это предусмотрено условиями договора. К примеру, договор может предусматривать возможность продажи авто после уплаты половины его стоимости.
Сложнее всего при наличии обременения распорядиться объектом недвижимости, так как сделки с последний предусматривают процедуру госрегистрации в органах Росреестра. На попытку зарегистрировать, к примеру, куплю-продажу в отношении обремененного объекта неизбежно последует отказ.
Чуть проще произвести отчуждение движимого имущества. Всем известная схема реализации транспортных средств по доверенности позволяет совершить сделку, однако, здесь есть свои нюансы. Во-первых, приобретатель не сможет переоформить имущество на себя из-за зарегистрированного обременения. Во-вторых, велика вероятность уголовного преследования первоначального владельца, если он сокрыл, незаконно передал или произвел отчуждение имущества, на которое наложен арест. В свою очередь приобретатель рискует потерять находящееся в розыске имущество вследствие его изъятия.
Таким образом, в каждом конкретном случае вопрос отчуждения обремененного объекта будет решаться по-своему. Иногда, чтобы избавиться от обременения, достаточно выплатить определенную сумму собственнику, залогодержателю или взыскателю по исполнительному производству. В иных обстоятельствах придется действовать на свой страх и риск.
Что делать в случае приобретения обремененного имущества
Если собственник намеренно обманул добросовестного приобретателя, налицо признаки мошенничества и подобные случаи, как правило, заканчиваются судебным разбирательством. Если приобретатель в курсе того, что имущество под обременением, выход может быть следующим: покупатель погашает долги продавца, и обременение снимается.
Такое решение особенно актуально для залога и запрета на совершение регистрационных действий. Для арестов реже и только тогда, когда его в принципе возможно. К примеру, суд арестовал имущество в обеспечение иска до рассмотрения дела по существу. Собственник имущества выиграл процесс, но в решении отсутствует упоминание о снятии ареста. В такой ситуации владелец может обратиться в суд с заявлением об отмене обеспечительных мер. Если арест предполагает последующую реализацию или конфискацию имущества, ситуация, скорее всего, неразрешима.
О пожизненной ренте и лизинге мы уже упоминали, но возможность досрочного снятия подобных обременений будет зависеть от того, что прописано в договоре. Если договор категорически запрещает отчуждение имущества, оспаривать его условия бесполезно.
И напоследок, упомянем об обременениях, не препятствующих заключению сделки: арендаторах, гражданах, наделенных правом пользования имуществом, других собственниках, управляющих и неустановленных наследниках. Совершить сделку с имуществом, имеющем такие обременения, реально, но чревато определенными последствиями, в частности:
- с арендаторами нельзя расторгнуть договор в одностороннем порядке при отсутствии нарушений с их стороны. Придется ждать, когда срок действия договора истечет, что в принципе не мешает смене собственника имущества;
- имуществом будет управлять назначенное собственником лицо в рамках вверенных ему полномочий вплоть до истечения периода действия договора доверительного управления;
- для отчуждения имущества потребуется согласие третьих лиц, например, органов опеки, супруга или совладельцев имущества;
- после приобретения объекта недвижимого имущества придется мириться с тем, что в нем могут проживать посторонние лица. Последние наделяются правом пользования, если прописаны в жилом помещении и вовремя не сняты с учета собственником. Иногда таких граждан нельзя снять с учета в силу закона, например, если при приватизации жилья они отказались от доли в праве;
- возможно, придется доказывать в суде свою добросовестность как приобретателя, если после совершения сделки объявится наследник. Расхожее мнение о том, что после смерти наследодателя достаточно выждать полгода или максимум в течение 3 лет (срока исковой давности) не реализовывать имущество после вступления в права, в корне неправильно. Неустановленный вовремя наследник способен объявиться гораздо позже и тогда вся надежда будет на то, что он не сможет доказать уважительность пропуска срока.
Подводя итог вышесказанному, нельзя не обратить внимание на то, что в любом случае, даже если он небезнадежный, существует риск возникновения проблем правового характера. Поэтому, прежде чем совершить отчуждение или приобрести имущество с обременением необходимо хорошо подумать и по возможности проконсультироваться со специалистом.