Законодательство предусматривает особый порядок распоряжения собственностью, если супруги владеют ею совместно. В ряде случаях при совершении сделок, связанных с ее отчуждением, требуется официальное согласие мужа или жены, а его неполучение может привести к невозможности регистрации такой сделки и даже к ее отмене. Следует подробнее рассмотреть вопрос о необходимости заручиться согласием второго супруга, если речь идет о продаже жилья.
В каких случаях необходимо согласие супруга на продажу квартиры?
Семейное законодательство закрепляет совместный режим собственности супругов, без выделения из него долей. Это означает, что все приобретенное в браке принадлежит обоим супругам, вне зависимости от того, на кого оформлено такое имущество (ст. 34 СК РФ). В соответствии с положениями ст. 35 СК РФ, распоряжаться общей собственностью можно, только если между супругами достигнуто взаимное согласие по этому вопросу. Если дело касается квартиры (как и любой другой недвижимости), согласие должно быть также, согласно п. 3 ст. 35 СК РФ, заверено нотариусом, поскольку такие сделки в соответствии с ФЗ «О госрегистрации недвижимости», требуют регистрации в органах Росреестра и дальнейшего внесения сведений в ЕГРН.
В случае, если согласие мужа или жены не было оформлено должным образом, они вправе в течение года обратиться в судебные органы и потребовать признания недействительности сделки.
Это правило касается не только продажи жилья, но и любой другой операции по его отчуждению (дарение, обмен и т.п.).
Нужно ли согласие бывшего супруга?
Если жилплощадь была приобретена в период семейной жизни, а после развода муж и жена не осуществили раздел имущества, квартира по-прежнему остается общей собственностью и для нее действуют вышеназванные нормы СК РФ. Отсюда следует, что и в этом случае необходимо получить одобрение второго супруга на отчуждение недвижимости.
Когда согласие не требуется?
Одобрение второго супруга не требуется, если квартира является личным имуществом. Понятие личного имущества супругов приведено в ст. 36 СК РФ. Согласия мужа/жены не потребуется в случаях, когда:
- жилплощадь находилась в собственности одного из супругов до регистрации брака;
- квартира была получена в порядке наследования;
- недвижимость была передана супругу по договору дарения;
- если квартира приватизирована, при этом второй супруг отказался участвовать в процедуре приватизации, у него не возникает права собственности на нее. Однако важно помнить, что он сохраняет право пожизненного проживания в данной квартире, даже если она будет продана;
- когда жилье куплено в период семейной жизни, однако на это были потрачены деньги мужа/жены, которые принадлежали им до свадьбы;
- если в соответствии с брачным договором установлено, что приобретенные жилые помещения не становятся общим имуществом.
Правила оформления
Согласие должно быть удостоверено нотариально. Поэтому супругам нужно посетить нотариуса с представлением следующих документов:
- паспортов мужа и жены;
- свидетельства о браке;
- документа, подтверждающего право собственности на жилье.
При оформлении документа нотариусом проверяется подлинность документации, а также факт дееспособности лица, подписывающего документ.
Для согласия нет установленной формы, поэтому оно может быть составлено произвольно, но с обязательным указанием следующей информации:
- даты и места составления документа;
- ФИО, личных данных, адреса супруга, выражающего согласие;
- информации о заключенном браке с реквизитами брачного свидетельства;
- данных о квартире, ее адресе, площади, кадастровом номере;
- основаниях, на которых он владеет данным жильем;
- личная подпись.
Стоимость данной услуги зависит от цен, установленных в конкретной нотариальной конторе, законодательство устанавливает только тариф на заверение согласия, который в 2019 г. равен 500 рублям. Цену работы, связанной с составлением документа, устанавливает сам нотариус. В среднем нужно будет заплатить от 1000 до 2500 тыс. руб.
Срок действия такого документа не ограничен, поскольку процедура продажи недвижимости нередко затягивается на продолжительное время.
Последствия продажи без согласия
В законодательстве нет запрета на продажу жилья без согласия мужа/жены, а при регистрации сделки сотрудники МФЦ или Росреестра не вправе потребовать предоставления соответствующего документа, поэтому препятствий к регистрации таких сделок нет. Однако надо учитывать ряд последствий такой продажи:
1. Поскольку такой договор может быть оспорен, на жилье будет наложено обременение, о чем в регистрационных документах будет сделана отметка, указывающая на возможность оспаривания такой сделки. Данное обременение будет сохраняться и при последующих сделках с данным жильем. Это сильно затруднит продажу жилья, поскольку мало кто захочет приобрести квартиру, рискуя, что впоследствии сделка будет отменена.
2. Супруг, чье согласие не было получено, может в течение 3 лет оспорить данную сделку, в результате чего договор будет расторгнут, а деньги придется вернуть покупателю.
Подводя итог, можно сделать вывод, что, хотя законом и не наложен запрет на продажу недвижимости без оформления согласия, на практике это может привести к серьезным осложнениям и финансовым потерям, связанным с регистрацией имущественных прав, судебных расходов в случае оспаривания договора и лишних временных затрат. Поэтому специалисты рекомендуют оформить такой документ в установленном порядке, чтобы избежать множества проблем в будущем.