Те, кто уже оформили ипотечный кредит и приобрели желанную недвижимость наверняка сталкивались с таким понятием как титульное страхование. Поэтому содержание данной статьи будет интересно в первую очередь потенциальным заемщикам, которые только собираются оформить ипотеку. Далее поговорим о том, что такое титульное страхование, во что оно обойдется и есть ли в нем смысл.
Понятие титула
Федеральный закон «Об ипотеке» обязывает заемщика оформить страховку на случай повреждения либо полной утраты предмета залога. Данный вид страхования обязателен во всех кредитных организациях. Однако, в последние годы многие кредиторы настаивают на оформлении комплексной страховки, включающей имущественное, личное и титульное страхование. Последнее представляет собой вид страхования имущества на случай утраты права собственности после заключения сделки, что чаще всего происходит, когда заемщик приобретает вторичное жилье. Подобные ситуации возникают при оспаривании сделки лицами, чьи права были нарушены, например:
- наследниками, которые вступили в права после истечения шестимесячного срока;
- супругом, который имел право на часть в совместно нажитом имуществе и без согласия которого оно было продано;
- опекуном недееспособного владельца недвижимости;
- законным представителем несовершеннолетнего собственника;
- родственниками лица, который на момент заключения сделки не отдавал отчет своим действиям либо совершал сделку под влиянием угроз, насилия, обмана или будучи введенным в заблуждение;
- иными заинтересованными лицами.
Результатом оспаривания сделки в таких случаях будет признание судом ее недействительности, а последствием передача прав на недвижимость законному владельцу. Покупателю же как добросовестному приобретателю присуждается компенсация стоимости сделки, то есть суммы, уплаченной за квартиру.
Что положено страхователю
По судебному решению о признании недействительности сделки купли-продажи, покупатель должен получить компенсацию в размере стоимости квартиры. Объективности ради, надо сказать, что взыскание средств по решению и фактическая компенсация понесенных расходов – понятия далекие друг от друга. На практике такие суммы могут взыскиваться годами. Механизм титульного страхования помогает ускорить данный процесс за счет осуществления выплаты при наступлении страхового случая.
При этом если в процессе задействован банк, сумма возмещения окажется меньше. Так, некоторые банки предлагают титульные страховки, в которых кредитор указывается в качестве выгодоприобретателя. Это означает, что при наступлении случая, предусмотренного договором страхования, то есть при утрате права собственности банк заберет из суммы возмещения остаток непогашенной задолженности, чтобы покрыть свои расходы.
На какой период оформляется страховка
Минимальный срок действия титульной страховки ограничивается годом, что соответствует сроку исковой давности, когда заинтересованные лица могут обратиться с требованием о признании оспоримой сделки недействительной. Максимально допустимый срок давности по недействительным сделкам составляет 10 лет. Исходя из этого, кредитные организации настаивают на оформлении полиса, период действия которого будет находиться в пределах 1-10 лет, либо ежегодно продлевать полис в течение определенного периода.
Где можно оформить полис
Если приобретение квартиры или иной жилой недвижимости сопряжено с оформлением ипотечного кредита, целесообразнее воспользоваться услугами страховщика, аккредитованного банком. Отдельные кредиторы даже настаивают на оформлении полиса у рекомендованной компании, другие позволяют выбрать свою. В последнем случае выбранный страховщик должен предварительно пройти аккредитацию банком, что увеличит общую продолжительность оформления кредита. И тем не менее, смысл в выборе стороннего страховщика есть, так как страховка в такой компании может стоить дешевле.
Во сколько обойдется страхование титула
При расчете стоимости страховой премии, которую должен внести оформляющий полис страхователь, за основу берется рыночная цена недвижимости либо кадастровая стоимость, зафиксированная в Госреестре. Грубо говоря, данную стоимость страховщик умножает на применяемый страховой тариф и получает сумму страховой премии. Некоторые компании, применяющие плавающую формул расчета, устанавливают тариф в зависимости от ряда факторов, в частности, от того:
- на какой срок оформляется страховка. Иногда СК предлагают оформить полис сразу на несколько лет и такая страховка будет стоить дешевле.
- насколько велики риски. Для оценки таковых может быть проведена юридическая экспертиза, в ходе которой устанавливается продолжительность владения имуществом и чистота предыдущих сделок, если таковые имели место.
- оформляется полис впервые или страхователь продлевает ранее оформленный. Самые высокие тарифы, применяются, как правило, в первые 3 года. С течением времени, если остается необходимость страхования титула, величина страховой премии уменьшается.
В каждой отдельно взятой компании действует свой тариф. Так, например, в РГС тариф при титульном страховании варьируется в пределах 0,25-1% в зависимости от числа предшествующих сделок, в других компаниях размер тарифа может достигать 2 и более процентов.
Нужна ли титульная страховка
Если это одно из требований банка, то желательно. Отсутствие титульной страховки увеличивает риски банка, поэтому он повышает ставку по кредиту. Кроме того, сам заемщик, соглашаясь на данный вид страхования, приобретает определенные гарантии на случай возникновения спора относительно права собственности. Согласитесь, что при утрате последнего будет лучше, если остаток долга погасит страховщик, нежели если заемщик еще несколько лет продолжит платить не за свою недвижимость, да еще и с процентами. Что касается позиции закона, то с его точки зрения приобретатель недвижимости вправе отказаться от оформления титула, но тогда и пенять в случае чего придется на себя.