Аренда участка земли с дальнейшей возможностью выкупа доступна для каждого россиянина и позволяет приобрести землю с минимальными финансовыми и временными затратами. Благодаря последним изменениям, внесенным в Земельный Кодекс, процедура получения в пользование пая, стала намного проще.
Но оформление передачи земли имеет определенный порядок. Он предполагает наличие необходимых документов и обращение с ходатайством в муниципальные органы. Нарушение установленных правил может привести к отрицательному ответу администрации.
Государственная земля. Как правильно оформить аренду?
На территории РФ имеется много земельных ресурсов, пригодных для использования, но не имеющих владельца, такие участки признаны государственной собственностью. Но, любой заинтересованный гражданин может взять у государства в пользование земельный участок, если не имеет материальных средств на его приобретение.
Нанимателем может быть, как юридическое, так и физическое лицо, а арендодателем – государственный или муниципальный орган. Оформление сделки не отличается от стандартного договора аренды.
Для того чтобы определиться с территориальным расположением и размером земли, нужно точно понимать, для каких целей он будет использован.
Законодательное регулирование
Любые юридические отношения, касающиеся земли контролируются Земельным Кодексом РФ. Кроме ЗК РФ все сделки, которые касаются передачи земли в эксплуатацию с возможностью ее дальнейшего выкупа, регламентируются:
- Гражданским Кодексом РФ, которым определяется максимально возможный срок аренды без ее выкупа. Отдельными статьями регулируются понятия договора, правила внесения оплаты, право арендатора на последующий выкуп арендованного имущества, в том числе земельного надела.
- П.34 ст.7 КоАП РФ, регулирующая размеры штрафных санкций за нарушение условий приватизации земли или оформления бессрочной аренды, максимальный срок которой составляет 49 лет.
Цели аренды земли с возможностью дальнейшего выкупа
Существует несколько видов аренды, их отличительной чертой является планируемые цели использования угодий. Они могут быть следующими:
- строительство объекта недвижимости;
- ведение семейного сельского хозяйства;
- разведение садов и огородов;
- развитие фермерского хозяйства.
Получение государственной земли в аренду имеет положительные и отрицательные моменты. К минусам относятся следующие обстоятельства:
- арендованная у государства земля так же является чужой собственностью, как и другое частное имущество;
- возможное использование земельных угодий четко прописывается в договоре. Применение земли не по назначению грозит ее изъятием и расторжением договора.
- максимальный срок доступен только в случае использования земли под сельское хозяйство, расположения на ней линейных объектов, а также если арендатор имеет в собственности объект, построенный ранее на данном участке.
Преимуществами использования государственной собственности являются:
- земля может быть использована, при отсутствии материальных средств на ее приобретение;
- аренда участка на очень долгий срок;
- после окончания аренды есть возможность выкупить земельный участок;
- при получении соответствующего разрешения земельные угодья можно сдать в субаренду;
- возможность строительства на арендованной земле;
- разрешено использовать природные ресурсы, находящиеся на территории;
- возможность расторгнуть договор аренды до истечения срока его действия, если земельный участок больше не нужен, то его можно вернуть владельцу.
Одной из функций органов власти является предоставление земельных наделов на длительный срок.
Чтобы получить в эксплуатацию понравившийся участок, необходимо принять участие в торгах, по итогам которых землю получает тот, кто предложит максимальную арендную плату.
Арендовать участок, не принимая участия в аукционе, могут только некоторые группы граждан:
- Лица, планирующие использовать земельный участок под жилое или с/х строительство.
- Граждане, имеющие льготы.
- Владельцы имеющихся объектов на территории.
- Граждане, занимающиеся развитием фермерского хозяйства.
- Граждане, участки которых, были использованы под нужды государства.
Срок, на который предоставляется аренда земли, напрямую зависит от ее целевого назначения и регулируется п.8 ст.39.8 ЗК РФ.
Получить в пользование земельный участок, принадлежащий государству, можно несколькими способами:
- Участие в аукционе, спровоцированном органами власти, который проводится только в отношении участков, находящихся на кадастровом учете.
- Проведение торгов по инициативе арендатора.
- Аренда земли в порядке очереди.
- Получение земельного надела, который не находится на кадастровом учете.
Правила оформления в каждом отдельном случае индивидуальны, но существуют и общие нормы:
- сбор всех необходимых документов;
- подача заявления о получении в аренду земельного участка в уполномоченные органы;
- определение границ участка и его регистрация, если она отсутствует;
- внесение залога и подача заявления на участие в аукционе;
- утверждение условий договора аренды и его подписание;
- оформление соглашения в Росреестре.
Арендатор получает полномочия на распоряжение земельным участком только после окончания процедуры регистрации в Росреестре.
Проведение аукциона
Торги организовываются только владельцем, то есть региональным или государственным органом власти. Именно организатор утверждает сроки аренды, начальную стоимость надела и размер залога. Им же назначается дата, время и территория проведения аукциона, а также условия подачи заявлений на участие и правила внесения оплаты.
За 30 дней до начала торгов, организатор размещает всю подробную информацию на официальном сайте и в средствах массовой информации.
После окончания аукциона победитель заключает договор на долгосрочную аренду земли, остальным участникам возвращается внесенный залог. Информация об итогах торгов находится в свободном доступе.
Возможные риски
При подаче заявления на получение земли в эксплуатацию, необходимо указать сроки и цели использования участка, но на данном этапе ответ может стать отрицательным, в случае если земля предназначена под нужды государства или целевое назначение не соответствует качеству земли.
Если ответ положительный, это не значит, что надел будет сразу передан в пользование. Участок выставляется на торги и только если других заявок на участие не поступает, оформляется договор. В остальных случаях аукцион проводится в стандартном порядке.
Пакет документов, необходимый для участия в торгах
- Заявка, заполненная по установленному шаблону.
- Документы, подтверждающие личность претендента.
- Квитанция об оплате залога.
Во время приема документов, который прекращается за 5 дней до торгов, составляется протокол, фиксирующий все поданные заявки. После его подписания всем участникам рассылаются уведомления с подробной информацией.
Оформление выкупа арендованной земли
После оформления аренды приобрести землю в собственность будет несложно.
В зависимости от региона, будет рассчитана кадастровая стоимость участка. Для граждан, имеющих в собственности строение, находящееся на территории надела, сумма выкупа составит 60% от общей стоимости.
Основным требованием при выкупе участка является соблюдение условий арендного соглашения и соответствующее использование земли.
Если на территории отсутствуют какие-либо сооружения, то стоимость надела составит 20% от общей стоимости.
Существует возможность отказа владельца в требовании выкупа. Произойти это может при следующих обстоятельствах:
- документы предоставлены не в полном объеме;
- при составлении бумаг допущены ошибки или неточности;
- претендент на покупку является гражданином другой страны;
- законом запрещена продажа данного участка;
- покупатель является банкротом.
В случае получения отказа в аренде или продаже земельного участка, необходимо ознакомиться с причиной, которая указывается в уведомлении о принятом решении. После устранения препятствия подобрать другой земельный участок и попробовать снова подать заявку. Во избежание дальнейших проблем с арендой или выкупом земли, необходимо обратиться за консультацией к специалисту.