Решив купить квартиру на вторичном рынке, гражданин должен учитывать возможные риски, связанные с таким приобретением. Если не провести доскональную проверку как жилья, так и продавца, впоследствии сделка может быть признана недействительной, что приведет к потере жилья.
Проверка квартиры
Перед тем, как осуществить покупку, жилплощадь следует проверить по нескольким направлениям:
Проверка правоподтверждающих и правоустанавливающих документов
Документация, подтверждающая право собственности может быть разной, в зависимости от даты, когда была проведена сделка. Если жилье приобреталось до 15.07.2016 г., в качестве такого документа выступает свидетельство о государственной регистрации, в период с 16.07.2016 по 31.12.2016 – выписка из ЕГРП, с 01.01.2017 – выписка из ЕГРН.
Правоустанавливающей документацией являются бумаги, указанные в вышеперечисленных документах в качестве основания возникновения прав. Это могут быть договоры (купли-продажи, мены, дарения), свидетельство о наследственных правах, брачный договор, и т.д.
Разумеется, в такой документации не должно быть подчисток, исправлений, и других явных признаков подделки. Если в правоустанавливающую документацию вносились изменения, обязательно удостоверение их подписями всех участников договора или подписью и печатью нотариуса.
Также непременно следует проверить, соответствуют ли указанные в документе данные фактическим обстоятельствам (речь идет об адресе, собственнике, размере жилплощади, номере в реестре прав и т.д.).
Для проверки нужно сделать запрос в электронной базе Росреестра, к которой открыт общий доступ в интернете, и сравнить данные.
Проверка истории жилья
Также необходимо попросить собственника предоставить покупателю выписку из ЕГРП на бумаге. В ней, помимо вышеуказанных сведений, отражаются все операции, когда-либо проведенные с квартирой. Кроме того, в ней указаны все обременения, связанные с жилплощадью (арест, ипотека, запрет на совершение сделок и т.п.).
Покупателю стоит обратить внимание на то обстоятельство, что жилплощадь часто переходила из рук в руки, и в ней никто не жил продолжительное время, так как это может свидетельствовать о том, что эти сделки были совершены с нарушениями закона. Также следует быть бдительным, если право собственности на квартиру было передано на основании завещания или договора дарения гражданину, который не является родственником бывшего собственника, и, получив квартиру, старается как можно быстрее сбыть ее с рук.
Проверка технического состояния квартиры
Для этого необходимо ознакомление с документацией из БТИ, техническим паспортом или поэтажным планом с экспликацией. Это нужно для того, чтобы выяснить, проводились в квартире перепланировка или переустройство, и были ли они узаконены. Любые действия такого рода требуют наличия разрешения из органов муниципалитета, в противном случае они подпадают под категорию административных правонарушений, предполагающих штрафные санкции.
Выписка из домовой книги
Этот документ требуется для получения сведений о том, кто еще прописан в квартире. В определенных случаях граждане снимаются с регистрационного учета по причине долгого отсутствия (тюремное заключение, длительное лечение), но при этом сохраняют право на проживание в квартире, даже если собственник жилья сменился. Вернувшись, такие лица могут заявить о своих правах, поэтому такую квартиру приобретать нежелательно. Информацию о таких людях можно найти только в архивной выписке из домовой книги, которую может получить владелец квартиры.
Долги по коммунальным платежам
Если не проверить данное обстоятельство, покупатель впоследствии может столкнуться с проблемами в виде судебных исков или отключении ряда услуг. Отсутствие долгов можно подтвердить выпиской с лицевого счета, справкой из управляющей организации, кроме того, можно попросить у продавца предъявить последние оплаченные квитанции.
Проверка продавца
Покупатель должен получить и ознакомиться со следующей информацией:
Документы продавца
Прежде всего, нужно убедиться в подлинности паспорта продавца (обратить внимание на его внешний вид, соответствие фото и внешности продавца, не вклеена ли чужая фотография и т.п.). Данные паспорта должны соответствовать данным в других документах (выписка, свидетельство о праве собственности и т.п.).
Если квартира продается по доверенности, следует убедиться, что она заверена нотариально, проверить, соответствуют ли данные в ней реквизитам паспорта продавца, предусмотрены ли в ней полномочия по продаже квартиры (подписание договора, получение денег), срок ее действия, данные о нотариусе и номер документа в реестре. Убедиться в подлинности доверенности можно, обратившись в нотариальную контору, однако за такую услугу предусмотрена плата.
Даже если такой документ оформлен по всем правилам, гражданину желательно настоять на встрече с действительным владельцем, чтобы точно убедиться в его намерении продать жилье. Если продавец старается избежать организации такой встречи, велика вероятность, что имеет место мошенничество.
Согласие супруга
Если продается квартира, приобретенная в браке, обязательным является наличие согласия мужа/жены, которое должно быть заверено в нотариальной конторе. Такое согласие желательно требовать даже в тех случаях, когда продавец приобрел квартиру до регистрации.
Дееспособность продавца
Для того чтобы проверить это обстоятельство, требуются справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Получить такие бумаги может только гражданин лично, поэтому покупателю стоит настоять на визите продавца в данные учреждения, поскольку если сделка будет совершена лицом недееспособным или неспособным контролировать себя в момент подписания документов (к примеру, при наркотическом опьянении), она будет признана недействительной.
Согласие органов опеки
Если квартира (ее часть) принадлежит ребенку, не достигшему восемнадцатилетия, следует убедиться, что орган опеки и попечительства дал согласие на ее продажу, иначе это послужит основанием для недействительности сделки.
Проверка прав третьих лиц
Когда продается приватизированное жилье, нужно попросить продавца предъявить документы, которые подтверждают отказ от приватизации лиц, прописанных в квартире на момент ее проведения. Сведения о гражданах, которые при приватизации получили право на жилье, указываются в договоре передачи жилья в порядке приватизации, который также следует тщательно изучить.
Заключение
В статье описаны основные документы и обстоятельства, на которые нужно обратить внимание, приобретая жилье на вторичном рынке. Нужно учитывать, что ко всем ситуациям нужно подходить индивидуально, и каждый конкретный случай может потребовать проверка дополнительных сведений и документации.