Что теперь будет с ипотекой в 2022 году в России для физических лиц, со ставками по ипотеке с 1 июня и в ближайшее время и ценами на жилье, какие прогнозы экспертов, расскажем далее в этом материале.
ЦБ снова резко снизил ключевую ставку: что теперь будет с ипотекой
Банк России 26 мая снизил ключевую ставку на 3 п.п. — с 14% до 11% годовых. На аналогичную величину регулятор уже уменьшал ставку 29 апреля. Тогда в ЦБ заявили, что это снижение, вероятно, не последнее.
Как снижение ключевой ставки скажется на рынке ипотеки и ставках по жилищным кредитам — спросили у экспертов.
Что будет со ставками
Рыночные ставки по ипотеке в ближайшее время опустятся до 11–12%. Наибольший эффект от этого ощутит вторичный рынок, где нет льготных программ. Однако восстановление спроса будут сдерживать падение доходов населения и высокие цены на жилье.
Ипотека продолжить дешеветь
Решение ЦБ снизить ставку на 3 п.п. приведет к зеркальному снижению ставок по ипотеке, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «После снижения ключевой ставки с 14% до 11% стоит в ближайшее время ожидать и понижения ипотечных ставок на 2–3 п.п.», — сказала аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. «Ставки по нельготным ипотечным программам снизятся примерно на те же 3 п.п., то есть до уровня 11,5–12,5% в среднем по рынку», — подтвердила директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Хотя и такой уровень все еще недостаточно комфортен для обслуживания ипотеки», — считает она.
Пороговые ставки по ипотеке, после достижения которых рынок реально начнет активно восстанавливаться, это 10–11% годовых, добавил директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. «Если банки смогут снизить ставки до этих уровней, то рынок восстановится в самые короткие сроки», — отметил он.
После снижения ключевой ставки до 11% годовых может подешеветь не только рыночная ипотека, но и льготная ипотека на новостройки, не исключают эксперты. Когда ключевая ставка была 20%, ставка по льготной ипотеке находилась на уровне 12%. Затем ключевая ставка была снижена до 14%, а ставки по льготным жилищным кредитам — до 9%, напомнил руководитель аппарата НОЗА, руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.
«Сейчас мы вправе ожидать возврата льготной ставки к 7%, что должно оживить рынок новостроек. Само решение ЦБ правильное и своевременное. По прогнозам ЕРЗ.РФ, снижение ключевой ставки продолжится», — добавил Кирилл Холопик.
Что случилось с ипотекой за последние три месяца
Ситуация на рынке ипотеки России изменилась 28 февраля, когда ЦБ на внеплановом заседании поднял ключевую ставку с 9,5% годовых до рекордных за всю историю рынка 20%. Повышение ключевой ставки привело к росту ставок по жилищным кредитам до 22–25% годовых. В результате классическая ипотека стала недоступной для большинства потенциальных заемщиков, выдача кредитов практически прекратилась и рынок ипотеки оказался парализован.
Начиная с 8 апреля ключевая ставка планомерно снижается. В предыдущий раз ЦБ снижал ее 29 апреля, тогда ставка опустилась на 3 п.п. — с 17% до 14% годовых. Вслед за этим банки снизили ставки по ипотеке. Например, на вторичке, где нет льготных программ, ставки начинаются от 12,5% годовых.
Вторичка ощутит больший эффект
Снижение ключевой и ипотечных ставок будет способствовать восстановлению рынка после апрельского падения и достаточно вялого мая, говорит Ирина Носова из АКРА. По данным ЦБ, в апреле выдачи сократились более чем в три раза — до 162 млрд руб. с 521 млрд руб. в марте, при этом произошло сжатие как рыночной (оценочно более чем в семь раз), так и льготной ипотеки (примерно в два раза).
«Низкие ставки будут стимулировать часть покупателей возвращаться на рынок недвижимости, но нет оснований думать, что это будет массовым явлением», — полагает Наталия Пырьева из ФГ «Финам». По ее мнению, наибольший эффект от снижения ключевой ставки ощутит на себе вторичный рынок жилья, где начнется оживление спроса. «Если на первичном существуют льготные программы, по которым сейчас и оформляется большая часть сделок, то ко вторичке в условиях рекордного повышения ставок потерян интерес со стороны покупателей», — пояснила аналитик. Это в свою очередь окажет положительное влияние на рынок новостроек, поскольку сделки по продаже старой квартиры и покупки жилья в новостройке остаются в России базовым сценарием по улучшению жилищных условий. Поэтому в итоге положительный эффект будет заметен для всех сегментов, добавила она.
По словам Ильдара Хусаинова, снижение ключевой ставки на прошлом заседании (29 апреля. — Ред.) уже имело положительный эффект для вторичного жилья, где спрос стал постепенно восстанавливаться. «Текущее снижение ключевой ставки позволит повысить спрос на рынке жилья (включая новостройки) еще на 20–25% и привести к постепенной стабилизации рынка недвижимости. Фактически по спросу мы вернемся к уровню 2020 года», — сказал глава «Этажей». «Сейчас среднесрочный прогноз для рынка недвижимости благоприятный, он уже не выглядит катастрофическим, как в апреле. Решение регулятора дало четко понять, что катастрофы на рынке не будет», — добавил он.
Кроме того, положительное влияние на ипотечный рынок будет оказывать комбинированная льготная программа, которая при снижении ставки по рыночной части кредита становится более привлекательной, добавила директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксения Якушкина. «Тем не менее часть заемщиков, у которых нет спешки в приобретении недвижимости, вероятно, сохранит выжидательную позицию, предполагая возможное дальнейшее снижение ставок», — считает она.
Спрос упал
Из-за роста ставок по ипотеке спрос на жилье упал. Последствия февральского повышения ключевой ставки рынок жилья ощутил в апреле. Так, во второй месяц весны Росреестр зафиксировал в Москве существенное снижение по всем типам сделок — с новостройками, вторичным жильем и с привлечением ипотечного кредита. Число сделок на вторичном рынке сократилось на 37,5%, на рынке новостроек — на 35,1%. Сделок с ипотекой на все типы жилья, включая вторичку, в апреле стало меньше на 35,2%.
Доходы и цены на жилье будут сдерживать спрос
Для полного восстановления спроса на ипотеку и жилье только снижения ключевой ставки ЦБ и ставок по кредитам недостаточно, считают эксперты. Сдерживающим фактором покупки недвижимости для россиян остаются низкие доходы населения и высокие цены на жилье. «На данный момент основным сдерживающим спрос фактором являются высокие цены на новостройки, инфляция и сокращение доходов населения. Маловероятно, что даже снижение ипотечных ставок позволит в значительной мере реанимировать угасающий спрос в условиях экономической нестабильности», — отметила аналитик ФГ «Финам».
Согласна с коллегой и директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА. По ее словам, вопрос доступности жилья является не менее существенным фактором при принятии решения гражданами о целесообразности взять ипотеку именно сейчас. Пока существенного снижения цен на жилье не происходит: продавцы не хотят снижать цену, а покупатели заняли выжидательную позицию. «Однако на фоне снижения реальных располагаемых доходов населения и, как следствие, ухудшения спроса ожидается, что продавцы будут вынуждены корректировать цену, после чего рынок выровняется», — допустила Ирина Носова.
В апреле в Москве впервые за пять лет цены на вторичном рынке жилья снизились. По оценкам риелторов, во второй месяц весны снижение цен на квартиры от собственников в столице составило от 1% до 7%. Причина снижения — падение спроса на фоне дорогой ипотеки.
Эффект снижения ключевой ставки для строителей
Кирилл Кулаков, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков»:
— Очередное снижение ключевой ставки для девелопмента и строительной отрасли — жизненно важное решение, поскольку позволяет выстраивать стратегию на среднесрочную перспективу. В целом строительному комплексу — как заказчикам, так и подрядчикам — приходится решать ряд сложных задач. Во-первых, изыскать возможность финансирования по приемлемой стоимости. Во-вторых, решать проблемы с импортозамещением и изменением логистики, что также отражается на конечной стоимости возводимой недвижимости. И наконец, серьезным фактором является снижение покупательной способности населения, что приводит к сокращению спроса на такие дорогостоящие приобретения, как жилье.
Внеочередное снижение ключевой ставки позволяет как минимум достроить объекты, находящиеся на завершающем этапе. С учетом того, что спрос на приобретение жилья на стадии котлована сократился на 70%, нельзя исключить, что ряд девелоперских проектов будет свернут.
Ставки по ипотеке в банках России для физических лиц на сегодня
По состоянию на 03.06.2022
Льготная ипотека подешевеет: как это отразится на рынке новостроек
Автор: Наталия Густова Снижение ставки до 9% годовых по льготной ипотеке и продление госпрограммы поддержат рынок новостроек. Но ажиотажного спроса ждать не стоит, поскольку уровень реальных доходов населения все еще находится под давлением, говорят эксперты.
Ажиотажа не будет
Изменение условий льготной ипотеки поможет поддержать рынок новостроек, но ажиотажного спроса, какой наблюдался раньше, не будет, считают опрошенные эксперты. Снижение ставки до 9% годовых, безусловно, поддержит спрос, что важно как с социальной точки зрения, так и с точки зрения поддержки строительной отрасли и экономики в целом, говорит директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
«Вместе с тем ожидать резкого всплеска не стоит, поскольку уровень реальных располагаемых доходов населения все еще находится под давлением, в том числе по причине инфляции», — отмечает эксперт. Кроме того, льготная ипотека касается лишь рынка новостроек, а другие сегменты (например, вторичный рынок) могут по-прежнему стагнировать, добавляет Носова.
О программе
Программа льготной ипотеки на новостройки была запущена в апреле 2020 года как антикризисная мера в пандемию.
Ее действие несколько раз продлевали, меняя условия выдачи. После повышения ключевой ставки на фоне западных санкций до 20% в рамках программы с 1 апреля тоже была повышена ставка: с 7% до 12% годовых, но одновременно выросла и сумма кредита для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти до 12 млн руб., а для остальных регионов — до 6 млн руб. До этого максимальный размер льготного кредита находился на уровне 3 млн руб. для всех субъектов. Сейчас льготная ипотека действует до 1 июля 2022 года.
По мнению гендиректора Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федора Выломова, снижение ставки с 12% до 9% расширит возможности для россиян улучшить свои жилищные условия.
«Не будем забывать, что чуть ранее были повышены предельные суммы по ипотечным кредитам по этой программе. В связке с иными мерами поддержки, особенно программами семейной и сельской ипотеки [ставки по ним остались на уровне 6% и 3%], возможности приобрести жилье в новостройке по льготным программам отчасти возвращаются в досанкционное время. И это, в свою очередь, должно поддержать спрос, а значит, и застройщиков», — считает Выломов. Кроме того, принимаются меры по наращиванию предложения, упрощению и ускорению многих процедур строительства — это также должно сыграть свою роль, но уже с точки зрения ценообразования, добавил глава РАСК.
Субсидирование от застройщиков
Версия льготной ипотеки, запущенная 1 апреля, хотя и была намного привлекательнее рыночных условий — кредитов под заградительно высокие 18–23%, не смогла остановить снижение спроса, считает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. По оценкам ЦИАН, в апреле активность аудитории по подбору вариантов («потенциальный спрос») на площадке упал на 40–50% относительно показателей зимы. Число сделок за первую половину апреля (по мониторингу продаж в ключевых ЖК столицы) могло снизится на 30–35%. Это привело к тому, что застройщики дополнительно субсидировали «государственные» 12% годовых, отмечает Попов. «В рекламных кампаниях использовались предложения кредитов под 4,5–10% годовых. При этом для их запуска почти всегда необходимо повышать номинальные цены, что могло привести к очередному витку их роста», — поясняет эксперт.
По его мнению, при новой версии льготной ипотеки субсидированные программы от застройщика останутся. Но разрыв, который придется им компенсировать, станет на 3 процентных пункта меньше. «Снижение ставки до 9% годовых не сможет остановить падение спроса на жилье. Однако бояться падения спроса как такового не стоит, поскольку это снижение от рекордно высоких объемов продаж», — отмечает руководитель «ЦИАН.Аналитики».
Не менее важным фактором, влияющим на спрос, будет состояние российской экономики — то, как она пройдет этап подстройки к новой макроэкономической реальности. «Динамика доходов населения и ситуация на рынке труда будут не менее важны, чем «продающие» слоганы или формулировки в кредитном договоре», — указывает Попов.
Мнение банков
Предложение президента снизить ставку до 9% годовых и продлить программу до конца года в ВТБ оценивают положительно. По словам заместителя президента — председателя правления ВТБ Анатолия Печатникова, нынешние ставки на рынке остаются для россиян достаточно высокими. Сегодня именно льготные кредиты являются главным драйвером рынка. Например, в ВТБ по ним проходит девять из десяти ипотечных сделок. «Предложение снизить ставки по госпрограмме на новостройки — своевременный шаг, который поможет и заемщикам не брать на себя лишнюю долговую нагрузку, и строительному сектору, который сможет уверенно строить планы минимум до конца года», — сказал Печатников.
В «Сбере» также поддержали предложение президента по льготной ипотеке. «Сегодня ипотека остается одним из основных способов для граждан улучшить жилищные условия, и государственная поддержка в данном случае играет важную роль — больше российских семей смогут оформить ипотечный кредит по доступным процентным ставкам», — прокомментировали в банке.
На прошлой неделе глава ВТБ Андрей Костин выступил за снижение ставки по льготной ипотеке ниже 10%. Уменьшать ставку он призвал по мере снижения ключевой ставки ЦБ. Тогда процесс кредитования, по его словам, «пойдет поживее».
Какими льготными программами можно воспользоваться с 1 июня 2022 года
1. Льготная ипотека на новостройки
Президент России Владимир Путин 25 апреля 2022 года на совещании по экономическим вопросам предложил снизить ставку по льготной ипотеке с 12% до 9% годовых и продлить льготу до конца нынешнего года.
- Ставка: 9% годовых вместо 12% годовых
- Сумма кредита: 6 млн руб. для всех регионов, для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленобласти — 12 млн руб. вместо 3 млн руб.
- Срок кредита: до 30 лет
- Первоначальный взнос: от 15%
- На что распространяется: на покупку квартир у застройщиков
- Срок действия программы — до конца 2022 года
Важная новость! 18 мая премьер-министр России Михаил Мишустин объявил о повышении лимитов по льготной и семейной ипотеке. Размер льготной ипотеки увеличат до 30 млн руб., по семейной — до 15 млн руб.
Вице-премьер России Марат Хуснуллин уточнил журналистам, что речь идет о комбинированном способе:
«Правительство позволило сочетать льготную ставку с рыночной или иной субсидируемой. Для этого была увеличена сумма кредита, который может быть взят с использованием льготной ставки до 30 млн и 15 млн руб. соответственно, при этом 12 млн и 6 млн руб. будут субсидированы государством, остальная сумма может быть выдана по рыночной или другой субсидируемой ставке. Так же механизм работает и для семейной ипотеки», — сказал Марат Хуснуллин, чьи слова приводит пресс-служба.«Тем самым значительно расширяются возможности для улучшения жилищных условий у граждан», — добавил он.
2. Семейная ипотека
- Ставка: не более 6% годовых
- Сумма кредита: для регионов — 6 млн руб., Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленобласть — 12 млн руб.
- Срок кредита — до 30 лет
- Первоначальный взнос — от 15%
- На что распространяется: на новостройки, на ИЖС
- Срок действия программы — до 31 декабря 2023 года
- Кто может оформить: семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился первый ребенок или последующие дети, могут рассчитывать на получение ипотеки по льготной ставке до 6%; семьи, в которых воспитывается ребенок с инвалидностью; родители усыновленных (удочеренных) детей
3. Сельская ипотека
- Ставка: не более 3% годовых
- Сумма кредита: в Ленинградской области, Ямало-Ненецком автономном округе и регионах Дальневосточного федерального округа 5 млн руб., в остальных регионах — 3 млн руб.
- Срок кредита: до 25 лет.
- Первоначальный взнос: от 10%
- Срок действия программы — ограничений по срокам действия программы не установлено
- На что распространяется: квартира, объект ИЖС, земельный участок
- Кто может воспользоваться: действие сельской ипотеки распространяется почти на все населенные пункты с населением не более 30 тыс., кроме городских округов и муниципальных образований Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области. Заемщиком по этой программе может быть любой россиянин
4. Дальневосточная ипотека
- Ставка: не более 2% годовых
- Сумма кредита: до 6 млн руб.
- Срок кредита: до 20 лет
- Первоначальный взнос: от 15%
- На что распространяется: квартиры в новостройках, объекты ИЖС на территории Дальнего Востока, вторичку — в моногородах ДФО
- Срок действия программы: до 31 декабря 2024 года
- Кто может воспользоваться: Молодые семьи (оба супруга не старше 35 лет); граждане не старше 35 лет, имеющие детей в возрасте до 19 лет; участники программы «Дальневосточный гектар»; граждане, которые переехали в субъекты ДФО по региональным программам повышения мобильности трудовых ресурсов
- https://realty.rbc.ru/
- https://www.banki.ru/