Новые правила продажи квартиры, в которой присутствует материнский капитал
На сегодняшний день в стране выдано более 10 млн сертификатов на маткапитал, и 80% этих средств направляется на решение жилищного вопроса. Однако важно, чтобы помощь семье от государства была комфортной, без излишних усложнений.
В Госдуме на данном этапе уже разработан проект, который призван улучшить ситуацию с жильем, приобретенным по строгим принципам использования материнского капитала. Законопроект направлен в экспертный совет фракции «Единая Россия» и может быть внесен в Госдуму до конца весенней сессии.
Необходимость нововведений продиктована тем, как складывается ситуация на рынке недвижимости с такими объектами. Выделение детской доли настолько затрудняет процесс, что родители, которые хотели бы улучшить жилищные условия для семьи, вынуждены или продавать квартиры или дома по цене, значительно ниже рыночной, или отказываться от планов расширения жилплощади. В новом предложении законодателям рекомендуется список четких критериев, которые повлияют положительно на решение органов опеки. Кроме того, предполагается переход выделения детских долей со старой на новую квартиру.
Основная трудность сейчас заключается в том, что семьи, погашая часть кредита за счет материнского капитала или используя его как первоначальный взнос на ипотечное жилье, не могут продать его, чтобы купить другое, более просторное, до полного погашения задолженности. Фактически до последней выплаты по ипотеке они не могут приобрести новое жилье, используя средства от продажи старого.
Закон диктует им такую последовательность допустимых действий:
- погасить кредит;
- наделить всех долями;
- продать жилье;
- купить новое.
Все сделки даже при такой схеме затягиваются, а сложности, связанные с жильем, в которое вложен материнский капитал, меняет его стоимость на рынке.
В неменьшей степени усложняет продажу квартир с детскими долями необходимость получения разрешения от органов опеки. Эта инстанция должна в рутинном порядке убедиться, что имущественное положение ребенка не ухудшится, что, естественно, предполагает потерю времени — процедура не быстрая. К тому же опека может и не согласовать сделку, и здесь появляется целое поле для возможных злоупотреблений. Четких критериев улучшения или ухудшения жилищных условий нет.
При всем желании выполнить свою роль добросовестно органы опеки несут серьезную ответственность за свое одобрение сделки — в случае ошибки они рискуют оказаться в суде.
Продавцы, в свою очередь, вынуждены скрывать тот факт, что квартира куплена с помощью маткапитала. Часть семей ради упрощения сделки просто не оформляет долю детей в имеющейся квартире и умалчивает об этом.
И тут риски возникают уже с обратной стороны: после продажи квартиры это может всплыть, и органы опеки в целях отстаивания интересов ребенка могут оспорить сделку в судебном порядке.
Теперь рискует уже покупатель жилья.
Итак, все стороны сделок с жильем, где присутствует материнский капитал, находятся в зоне риска, поэтому такие соглашения затруднены и становятся нежелательными и невыгодными на рынке недвижимости. Нынешний порядок противоречит Гражданскому кодексу, по которому граждане осуществляют гражданские права своей волей, считают авторы поправок. Чтобы изменить ситуацию, разработчики поправок предлагают дополнить закон о маткапитале пунктом о порядке отчуждения жилья, купленного или построенного с помощью маткапитала и находящегося в залоге у банка по ипотеке. Если жилье продается для приобретения другого помещения, общая площадь которого или его кадастровая стоимость больше, то обязанность выделить доли на детей будет возникать, но уже в отношении новой квартиры. Предлагается к тому же ввести возможность для совершеннолетних членов семьи (супруга или выросших к моменту определения долей детей) отказаться от выделения на них доли в квартире с маткапиталом. Права детей при этом не будут нарушены. Оформление долей на несовершеннолетних детей останется обязательным.
Предлагается решить и вопрос о том, кто именно должен стать собственником доли в такой квартире. Сейчас жилье оформляется на обоих супругов и детей. Однако при повторном браке бывает, что супруг не является родителем ни одного ребенка в семье. Поправки предполагают, что оформлять квартиру на него не нужно.
В Госдуме прорабатываются и другие поправки, касающиеся маткапитала. Наделить ребенка долей в другой, например бабушкиной, квартире ради освобождения от сложностей квартиры с маткапиталом, скорее всего, тоже будет возможно, как и выделение долей при переуступке еще не построенной квартиры, купленной по договору долевого участия.
Наконец, выход должен быть и у тех, кто не может закончить ипотечный марафон, не справляясь с выплатами. Им приходится сложнее всех, потому что органы опеки категорически отказывают визировать сделки, в которых ребенку достается меньшая доля и условия проживания не улучшаются. Однако человек не должен оставаться один на один со своими проблемами — именно для помощи в сложных ситуациях и существует государство, которое взимает с каждого гражданина налоги.