Ипотечное жилье, в которое был вложен соцпакет в рамках государственной программы «Материнский капитал», теперь можно будет поделить между членами семьи до погашения кредита. Считается, что это поможет упростить сделки, а еще развяжет руки супругам, которые решили развестись.
Как упростили выделение детской доли при непогашенной ипотеке
В своем письме федеральная служба Росреестра разъяснила, что в законодательстве нет запрета на оформление в долевую собственность жилья под залогом. Письмо Росреестра от 18.10.2022 № 14-9078-ТГ/22.
Поэтому можно оформить такой раздел, поскольку он не нарушит права и законные интересы кого-либо, включая несовершеннолетних. Есть только одно условие: потребуется согласие банка.
Минтруда позицию Росреестра поддержал. Письмо Минтруда от 30.09.2022 № 27-1/10/В-13227.
То есть теперь владельцы маткапитала смогут сразу после его использования делить ипотечное жилье на всех членов семьи. Правда, только если банк согласится на такую сделку. Банкам это невыгодно: если заемщики перестанут платить по ипотеке, отсудить квартиру с детскими долями сложнее, чем без них.
Если выделять доли до погашения ипотеки, есть два основных плюса:
Проще делить имущество при разводе. Как правило, ипотечные квартиры находятся в совместной собственности: такое жилье принадлежит мужу и жене, но их доли не выделены. Если пара решит развестись, а кредит не выплачен, сложнее делить недвижимость. А если использован маткапитал, владелице сертификата придется выделять долю уже бывшему мужу.
Например, кредит на 30 лет, первоначальный взнос внесли за счет маткапитала, а через два года муж и жена решили развестись. Владелица сертификата обязана выделить доли детям и бывшему мужу — через 28 лет, если не погасят досрочно. Возможно, бывшего мужа через такое время будет сложно найти.
Проще продавать ипотечные квартиры. Например, если семья купила в ипотеку квартиру, оплатила часть суммы маткапиталом, а после решила переехать в жилье побольше. Теперь можно выделить доли всем членам семьи, продать эту недвижимость и купить взамен другую. Надо будет получить разрешение опеки — и все же это проще, чем продать жилье, где доли не выделены, но есть обязательство это сделать.
Как оформляли ипотеку с использованием маткапитала до изменений Росреестра
Материнский или семейный капитал — это деньги от государства для семей с детьми. В 2022 году размер материнского капитала на первого ребенка составляет 524 500 Р, на второго — 693 100 Р, если семья не получала денег на первого. Право на маткапитал возникает при рождении ребенка.
Маткапитал нельзя потратить на что угодно, государство дает деньги на конкретные цели: например, на обучение детей, накопительную пенсию мамы, улучшение жилищных условий.
Если маткапитал использовали для улучшения жилищных условий, в этом жилье нужно выделить доли членам семьи — супругу и детям. Если доли не выделить, сделку могут признать недействительной, а маткапитал придется вернуть в бюджет.
До 2020 года обязательство о выделении долей удостоверяли нотариусы. Сейчас можно обойтись без них.
В законе не сказано, какие именно доли нужно выделить членам семьи. Можно поделить жилье поровну — например, по ¼ каждому. Но как минимум доли должны быть эквивалентны размеру материнского капитала на каждого — так точно не будет проблем.