Эксперты предрекают, что цены на жилье подскочат на 25% к лету будущего года.
Стоит ли торопиться с покупкой квадратных метров и не пытаются ли застройщики заработать на страхах россиян, выяснял «МН».
О возможном росте цен на недвижимость на четверть рассказали в Совете Федерации. Там возможное повышение связывают с несколькими факторами.
Если до введения системы эскроу-счетов у застройщиков был бесплатный доступ к средствам дольщиков (это, к слову, и позволяло им скрываться с деньгами граждан, не завершив стройку), то теперь они должны отдать банку за открытие эскроу-счета примерно 0,7-1% от общей суммы плюс заплатить ставку за кредит по проектному финансированию с использованием эскроу-счетов в среднем 12%.
Кроме того, строители должны иметь на своих счетах средства в размере 30-40% от стоимости проекта, что тоже приводит к увеличению затрат примерно на 8%. С учетом того, что все платежи теперь идут через банк и нередко движение денег задерживается на пару-тройку недель, это тоже прибавляет несколько процентов к затратам.
В итоге, посчитали эксперты, прямые издержки девелоперов увеличиваются на 23%. Когда летом 2021 года завершатся стройки, начатые до введения эскроу-счетов, работающие по новой системе застройщики перекинут свои издержки на стоимость квадратного метра.
Не добавляет оптимизма и монополизация рынка недвижимости: многие средние и мелкие строители постепенно уходят с рынка, а когда крупные компании поймут, что остались одни, они непременно повысят цены.
В отличие от сенаторов правительство страны уверено, что паниковать не стоит. Вице-премьер Марат Хуснуллин не видит никаких предпосылок для роста цен. По его словам, все возникающие проблемы решаются оперативно:
«Мы проработали с банками вопрос по кредитованию проектов, и с точки зрения затрат на выдачу кредита банку все равно, кредитовать большой объем стройки или маленький, хотя, конечно, отдача выше, когда в работе большой проект».
Первый зампред Комитета Совфеда по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Сергей Лисовский подверг сомнению слова представителя кабмина:
«В Курганской области нет крупных застройщиков, но даже мелкие не могут получить кредит по эскроу-счетам в банке, так как не в состоянии выполнить все требования новой системы и проектное финансирование».
Слова сенатора отчасти подтверждают данные Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства: средняя стоимость квадратного метра в новостройках по итогам 2019 года составила 70 тысяч рублей, что уже на 10% выше, чем в мае 2019-го — за месяц до введения эскроу-счетов.
Сами строители считают реальным повышение стоимости жилья в ближайшие два года на 15-20%, а в регионах, где объем предложения остается на высоком уровне, не стоит ожидать роста цен более чем на 10%.
Во всей этой истории мало кто вспомнил про покупательную способность населения, которая играет если не первую, то уж точно не последнюю роль в ценообразовании на рынке недвижимости. Между тем платежеспособность россиян уже достигла предела, и если предположить, что девелоперы поднимут цены на 20-25%, то продажи жилья вообще остановятся. Положения дел не спасет даже дешевеющая ипотека…
Спрос на новостройки в последнее время падает. Это подтвердили в ЦИАН. Проанализировав спрос на первичном рынке жилья Москвы в первый месяц года, эксперты онлайн-сервиса по продаже квартир сообщили о самом низком с октября 2017 года количестве сделок с физлицами. В январе 2020-го было заключено всего 4,9 тыс. договоров долевого участия.
«Впервые за последние 28 месяцев количество сделок не преодолело отметку в 5 тысяч», — констатировали в ЦИАН и добавили, что, несмотря ни на что, выручка столичных застройщиков продолжает расти за счет увеличения цен на квартиры и апартаменты.
В январе столичные девелоперы продали жилья на 53,3 млрд рублей — на 2% больше по сравнению с январем 2019 года.
Так скакнут ли цены на недвижимость вверх? Руководитель проектов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Юлия Рышкина уверена:
«Сильнее всего цены на жилье разгоняют разговоры о грядущем подорожании. Чтобы жилье вдруг подорожало на 25% за год, должно случиться серьезное экономическое потрясение. Объем предложения должен не просто уменьшиться, а схлопнуться единовременно в несколько раз или в страну должны хлынуть золотые потоки. Ни то ни другое нам пока не грозит, поэтому ценам расти, да еще сразу на четверть, просто не с чего. Доходы-то у людей не растут. Если застройщики резко поднимут цены, объясняя это переходом на новые схемы работы, никто за такие деньги у них жилье не купит».
Эксперт уверена, что в будущем объем предложения начнет снижаться, но происходить это будет постепенно, так как застройщики всегда стараются играть на грани, устанавливая ту цену, которая принесет им максимальную прибыль и при этом будет доступна для покупателей.
«Скорее всего, девелоперы будут смотреть на то, сколько люди готовы платить, но взрывного роста цен ждать не стоит. При стабильной макроэкономической ситуации цены на жилье будут расти на уровне инфляции», — отмечает она.