Уменьшение расходов при покупке и продаже жилой недвижимости за счет налогового вычета

blankПокупка или продажа жилой недвижимости всегда сопряжена с немалыми расходами. Так, не считая иных расходов, продавец недвижимости обязан перечислить в бюджет налог с полученного дохода. В свою очередь покупателю необходимо передать продавцу значительную сумму, а при отсутствии собственных накоплений вернуть в срок заемные средства кредитору и уплатить сверх того проценты. В этой статье расскажем о том, как уменьшить налоговую нагрузку или частично компенсировать расходы.

Что такое налоговый имущественный вычет

Речь идет о налоговом вычете, который используется при покупке или продаже недвижимости с целью уменьшения налоговой базы или возврата перечисленного в бюджет НДФЛ.

При отчуждении недвижимости налогоплательщик обязан перечислить налог с полученного дохода, величина которого составляет 13 %. Соответственно полученная от реализации сумма и будет являться налоговой базой. Если налогоплательщик воспользуется имущественным вычетом, налогооблагаемый доход будет уменьшен, а вместе с ним уменьшится и налог.

При покупке недвижимости у налогоплательщика появляется возможность компенсировать часть понесенных расходов за счет возврата из бюджета уплаченного ранее НДФЛ. В результате покупатель получает назад собственные средства, которые работодатель удержал с его заработной платы.

Независимо от того, кто использует налоговый вычет, покупатель или продавец, законодательство устанавливает ряд условий, при соблюдении которых можно уменьшить или вернуть налог.

Вычет при приобретении жилой недвижимости

Таковой применяется в отношении фактических расходов покупателя, если он покупает или строит (в том числе в качестве долевого участника) жилую недвижимость. Это может быть дом, квартира, комната, доля в любом из перечисленных жилых помещений, а также земельные участки, предназначенные для ИЖС или расположенные под жилыми объектами. Кроме того, данный вычет применяется и в отношении расходов на погашение процентов по ипотечным кредитам, оформленным на обозначенные выше нужды.

Под фактически произведенными затратами законодатель подразумевает:

  • расходы, непосредственно связанные с покупкой недвижимости (стоимость жилого помещения);
  • затраты на приобретение отделочных и строительных материалов;
  • стоимость услуг по подготовке проекта и сметы;
  • затраты на подключение коммуникаций (электричество, вода, канализация, газ).

Налогоплательщик может включить в перечень затрат расходы на ремонт, но при условии того, что данные расходы обусловлены договором. Это означает, что в тексте последнего должно присутствовать упоминание о передаче незавершенного строительством объекта, например, о передаче квартиры в новом доме с черновой отделкой. Данная строка расходов относится к новостройкам, поэтому вернуть деньги за ремонт жилого помещения, приобретенного на вторичном рынке, таким образом нельзя.

Обратите внимание! Налоговое законодательство не допускает включение в сумму фактических затрат:
  • сумму, внесенную за счет средств материнского капитала;
  • средства, выделенные из бюджетов различных уровней;
  • суммы, погашенные работодателем налогоплательщика;
  • средства от сделки, совершенной между взаимосвязанными лицами (членами одной семьи или родственниками). Исключение составляет покупка жилой недвижимости родителями или опекунами для несовершеннолетних детей или подопечных, а также недееспособных совершеннолетних детей или находящихся под опекой лиц.

Предельная сумма расходов при покупке или строительстве жилья не должна превышать 2 млн. рублей, а при погашении процентов по целевому займу 3 млн. рублей. Соответственно лимит имущественного вычета в первом случае составит 260000 рублей, а во втором 390000. В пределах этих лимитов налогоплательщик может возвращать уплаченный в бюджет НДФЛ вплоть до их исчерпания.

 

Важно! Покупатель недвижимости вправе использовать неизрасходованный полностью вычет при покупке или строительстве другого объекта в будущем. Однако, данное правило не распространяется на расходы, связанные с уплатой процентов по кредиту.

Вычет при продаже жилой недвижимости

Данный вид вычета применяется с целью уменьшения суммы, с которой продавец обязан уплатить НДФЛ в бюджет. Как и в предыдущем случае налоговое законодательство устанавливает лимит расходов, не превышающий 1 млн. рублей. Это означает, что из стоимости проданной недвижимости вычитается означенная сумма, а с оставшейся взимается налог. Соответственно если сумма вычета превышает стоимость проданного имущества, налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ.

Более того, на усмотрение продавца налогооблагаемая база может быть уменьшена на сумму фактических и документально подтвержденных затрат, связанных с приобретением проданной недвижимости. При этом в отличие от состава расходов, учитываемых при покупке жилья, в состав расходов, учитываемых при продаже, средства субсидий, выделяемых из бюджета, а также сумму маткапитала разрешается включать в совокупный объем расходов, произведенных в связи с приобретением жилой недвижимости.

Но это еще не все. В ряде случаев продавец освобождается от уплаты НДФЛ, в частности, если до отчуждения владел объектом не менее установленного срока. Последний называется минимальным предельным сроком владения, а его продолжительность может быть равна:
3 годам, если:

  • объект унаследован либо получен в дар от близкого родственника или члена семьи (по СК РФ);
  • право собственности возникло в результате приватизации;
  • права на недвижимость возникли по договору ренты;
  • недвижимость приобретена до 2016 года;
  • на момент госрегистрации сделки проданная недвижимость являлась единственным жильем, и у продавца не было в собственности даже доли в праве. При этом данное ограничение не является препятствием к получению вычета, если продавец приобрел новое жилье в течение 90 дней, предшествовавших дате регистрации купли-продажи в отношении проданного объекта.
    5 годам, если:

особенности приобретения проданной недвижимости не попадают ни под одно из перечисленных выше условий.

Обратите внимание! Законодательство допускает установление на уровне субъектов РФ и меньшего предельного срока владения (вплоть до нуля).

Не так давно Налоговый кодекс пополнился льготным основанием, позволяющим не платить НДФЛ при продаже независимо от срока владения. Его применение предполагает одновременное соблюдение нескольких условий:

  • наличие у налогоплательщика или его супруга двух и более несовершеннолетних детей или детей, которым не исполнилось 24 года при условии, что они обучаются по очной форме;
  • в год продажи недвижимости либо в следующего году, но не позднее 30 апреля налогоплательщиком или членом его семьи приобретена другая недвижимость, кадастровая стоимость или общая площадь которой превышает те же показатели проданного жилья;
  • стоимость проданной недвижимости не должна превышать 50 млн. рублей;
  • налогоплательщик или член его семьи на момент отчуждения имущества не должен владеть более 50% иного объекта недвижимости площадью, превышающей площадь жилья, приобретенного взамен старого.
Обратите внимание! Предлагаемое основание распространяется не только на налогоплательщиков, являющихся родителями, но и на их детей при одновременной реализации долей всех собственников.

Если собственность долевая

С учетом того, что каждый из приобретателей или продавцов владеет только частью жилой недвижимости, налоговый вычет предоставляется следующим образом:

  • при покупке жилой недвижимости.

Вычет при покупке предоставляется в соответствии с размером доли каждого участника долевой собственности либо по их письменному распоряжению. Так, например, если недвижимость приобретена супругами и за каждым из них зарегистрирована половина общей собственности, вычет в размере 260000 или 390000 рублей может быть разделен между ними поровну или оформлен на одного. В первом случае каждый участник долевой собственности может рассчитывать на сумму не более 130000 или 195000 рублей, во втором собственник, на которого оформляется вычет, получит полную сумму.

Если помимо взрослых приобретателями являются дети, вычет, положенный несовершенному участнику долевой собственности, может быть получен его родителем (официальным опекуном, усыновителем).

  • при продаже недвижимости.

По аналогии вычет при реализации распределяется пропорционально долям собственников. Это означает, что каждый из них вправе оформить вычет в пределах своей доли. К примеру, если доля одного из собственников составляет 1/3, он получает право уменьшить налогооблагаемый доход на треть. При этом учитывается и срок владения, в связи с чем собственник, владеющий долей более 3 лет, может быть освобожден от налогового бремени, а владеющий долей менее этого срока обязан будет уплатить налог.

Иначе предоставляется вычет при продаже доли в праве, когда другие собственники не участвуют в сделке. В этом случае продавец вправе уменьшить налогооблагаемый доход на всю предельно допустимую сумму, то есть на 1 млн. рублей.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here