В интернете можно встретить много вариаций мема «ничто так не скрепляет брак, как совместная ипотека». Действительно, по данным исследования бюро кредитных историй «Эквифакс» и Национальной Ассоциации Коллекторских Агентств, браки с жилищным кредитом распадаются в 10 раз реже. Остается надеяться, что кредит — не единственное, что держит супругов вместе. Но что делать, если чувства угасли, а долг никуда не делся? Разбираемся в нашей статье.
Можно ли решить дело без суда
Да, при условии, что муж и жена готовы к диалогу. Развод обычно не лучшим образом сказывается на способности к пониманию друг друга, однако стоит подойти к делу с холодной головой и постараться решить всё мирно. Есть несколько вариантов:
-
В рамках брачного договора заключить соглашение об условиях погашения кредита.
-
Кто-то из вас может отказаться выплачивать кредит, но при этом он лишается и прав на жилплощадь. Оставшийся плательщик заключает новый договор.
-
Квартиру можно продать. Здесь есть свои нюансы, которые мы рассмотрим ниже.
Обратите внимание, что пока жилье находится в ипотеке, без согласия банка его нельзя продать, подарить или обменять.
Как продать ипотечную жилплощадь
-
Самый выгодный вариант — погасить задолженность до сделки. Тогда не нужно будет вовлекать кредитора и стоимость жилья не упадет ниже рыночной. Супруги могут отдать долг из своих накоплений или же найти покупателя, готового дать залог в нужном размере. Для этого заключается предварительный договор купли-продажи. После погашения кредита, выдается справка в МФЦ о снятии обременения. Далее квартира продается так же, как любая другая.
Закон защищает граждан от злоупотреблений в таких сделках. Если вы вдруг передумаете продать квартиру после получения залога, его нужно будет вернуть в двойном размере (статья 381 Гражданского Кодекса, пункт 2).
-
Погасить кредит во время сделки. Тут уже придется привлекать банк, который выдаст справку о сумме долга и даст согласие на продажу. Обычно с этим не возникает проблем. В этом случае покупатель просто вносит сумму на два разных счета: сумму задолженности банку и остаток продавцу. Такие сделки считаются более безопасными, так как их контролирует третья сторона.
-
Ипотека переоформляется на покупателей. Самое сложное тут — найти человека, который согласится заключить сделку и при этом будет подходить под требования банка. Такое жилье продается по заниженной цене, так что этот вариант является не очень выгодным.
-
Самый плохой вариант — кредитор сам займется продажей жилья, если в процессе развода вы серьезно просрочили выплаты. Около четверти всех просрочек по кредитам происходят именно из-за бракоразводного процесса. В этой ситуации квартира может уйти за бесценок и пара еще и останется должниками банка.
Как разделить ипотечную квартиру через суд
Предположим, договориться мирно не удалось. В этом случае придется отправиться в суд, чтобы там имущество поделили. Как это будет сделано, во многом зависит от
-
Условий банка;
-
Вклада супругов в погашение;
-
Наличия брачного договора;
-
Имеются ли у пары дети и с кем они останутся жить.
Согласно статье 34 СК РФ, материальные ценности и долги у мужа и жены в браке общие. Так что, если ипотека оформлена на кого-то одного, для суда это не будет иметь значения. Супруги имеют равные права и обязанности в отношении этой квартиры.
Статья 39 того же Семейного кодекса говорит о том, что вся собственность (в том числе долги) делится между супругами 50 на 50. Если у вас нет брачного контракта, решения о выделении долей или, например, документов, которые бы доказывали, что вы полностью взяли на себя первоначальный взнос.
Теоретически большую долю могут выделить тому, с кем остаются дети или принять во внимание, что супруг-алкоголик не работал и не вносил равный вклад в погашение ипотеки. Однако, чтобы добиться таких экзотичных в российской судебной практике решений, потребуется помощь квалифицированного адвоката по семейным делам и разводам. Получить её можно в Адвокатское бюро «Соколов, Трусов и Партнёры».
Суд разделит квартиру одним из трех способов:
-
всё поделится поровну;
-
каждому будет выделена своя доля;
-
выделение долей в натуре (редкий способ только для домов, где есть отдельный вход и коммуникации);
-
жилье передадут одному из супругов, а второму назначат соразмерную компенсацию в деньгах.
Последний вариант встречается реже всего. Условия кредитования в принципе редко меняются, так как банки этому активно препятствуют, для них гораздо выгодней, чтобы долг выплачивали два человека. Для суда мнение банка будет решающим. Убедить банк изменить условия может то, что большая часть ипотеки погашена и она переходит к более платежеспособному супругу.
Как избежать проблем с разводом и ипотекой
Лучше всего составить брачный контракт еще до вступления в ипотечную программу. Его можно заверить даже до вступления брак (но не после). Там вы можете прописать, как желаете делить имущество и долги в случае расторжения отношений.
Внимание, брачный договор обязательно нужно предъявить сотрудникам банка. Если условия в нём банку не понравятся, вас могут попросить переделать документ или поднимут процентную ставку.
Также следует сохранять документы, которые свидетельствуют о том, что вклад вносился неравномерно. Например, жена внесла первичный взнос не из семейного бюджета, а получила наследство или деньги подарили её родители.
Обратитесь к профессионалам. Хороший адвокат, разбирающийся в разделе имущества, поможет составить исковое заявление, подобрать доказательства, будет представлять ваши интересы в суде даже без вашего присутствия.