Ни для кого не секрет, что совершение сделок с недвижимостью — это непростое и ответственное действие. И если с подбором жилплощади для аренды справится любой риелтор или многие даже способны справиться без посредника, то с куплей-продажей жилища лучше не рисковать и нужно быть предельно внимательным при заключении сделок.
Когда предстоит выбрать квартиру на вторичном рынке, покупатели обычно ориентируются на те факторы, с которыми предстоит столкнуться в жизни: район, инфраструктура, тип дома, этаж, площадь жилья, планировка, состояние жилища, вид из окон. Но не менее важно проверять юридическую чистоту недвижимости. Вроде бы этим занимается риелтор, тем не менее лучше обратиться в юридическую компанию, к юристам по недвижимости.
К каким сделкам нужно подходить с осторожностью или вовсе лучше отказаться
Покупка квартиры с прописанными
Например, если в квартире остаётся прописан один из собственников или ещё хуже — родственник собственника, в своё время отказавшийся от приватизации (иногда таких называют «отказники»). Лучше сразу не рассматривать такой вариант.
Бывают ситуации, что даже если пожизненно проживающий родственник выпишется с данной жилплощади и пропишется в другом месте, то есть вероятность, что при определённом стечении обстоятельств в жизни, он может вернуться и оспорить в суде своё право жить на уже проданной другому человеку квартире, суд часто в таких случаях решает дело в их пользу.
Также следует избегать вариантов, когда собственник получил недвижимость по завещанию, в котором прописано пожизненное право проживание других членов семьи. Это так же относится к обременению. Выселить таких жильцов не в силах ни наследники по завещанию, ни новые собственники жилья. По смыслу получится нечто вроде коммунальной квартиры.
Использование доверенности
Ещё один подводный камень — иметь дело не с собственником квартиры непосредственно, а с его представителем, на которого оформлена доверенность.
Конечно же, не обязательно здесь будет подвох — продавец может физически не в состоянии присутствовать на сделке и показах квартиры. Возможно, он в больнице по непредвиденной причине, в срочном отъезде по причине неотложных дел или просто перепоручил всю суету своему родственнику или представителю.
Тем не менее, всё может обернуться обманом, а продавцы оказаться мошенниками. А особенно, если с владельцем недвижимости вообще никак нельзя связаться. Собственник может быть сам не в курсе, что его квартиру продают. Возможно, его вообще нет в живых или он является недееспособным. Лучше всего на такие сделки не идти, но если решились — стоит внимательно с помощью профессионалов проверить историю квартиры, прежних жильцов, причины отсутствия собственника и связи с ним, навести справки о нём самом, чтобы исключить варианты недееспособности или постановке на учёт в психологическом диспансере и подобных учреждениях.
Незаконная перепланировка
С самовольной (несогласованной) перепланировкой тоже может быть немало проблем. Если перепланировка выполнена незаконно, то её нужно узаконивать через суд или покупатель будет нести предусмотренную законодательством ответственность — штраф и обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние.
Самыми проблемными могут быть самовольные перепланировки в панельных домах, перепланировки, которые без надлежащего на то разрешения вывели мокрые зоны в жилые пространства, присоединили лоджию, совместили комнату и кухню с газовой плитой. Выяснить о возможных переделках в квартире очень легко, достаточно сравнить документы из БТИ с настоящими, либо при осмотре жилища.
Наследство
Это особо сложный вопрос. Покупка недвижимости, доставшейся собственнику по наследству — большой риск. Нужно тщательно перепроверять круг родственников прежнего умершего владельца квартиры или дома, во избежание появления ещё одного наследника или нескольких наследников. Ведь если суд признает за новоявленными наследниками их права, то совершённая сделка купли-продажи квартиры станет недействительной. Тут без юридической консультации точно не обойтись.
Материнский капитал
При покупке квартиры с использованием материнского капитала, родители дают нотариальное обязательство, после выплаты ипотеки, в течение 6 месяцев оформить долю жилого помещения на несовершеннолетнего ребёнка. Однако, многие забывают о своей обязанности — после закрытия ипотечного кредита, собственники снимают ограничение в ЕГРН и спокойно продают недвижимость.
Никакого контроля за исполнением обязательства выделения долей на сегодня нет. Обратиться в суд за восстановлением своих прав могут и дети (после достижения совершеннолетия), так и третьи лица, например, органы опеки и попечительства, ПФР, прокуратура или родственники.