При покупке квартиры в ипотеку важно помнить и учитывать то, что жилплощадь принадлежит банку до тех пор, пока кредит не будет полностью выплачен собственником. Согласно законодательству РФ, с имуществом, находящимся в залоге нельзя совершать никакие операции. Это обязательно прописывается в договоре с банком.
Чтобы продать квартиру, купленную в ипотеку, необходимо либо найти покупателя, готового погасить задолженность по кредиту, либо получить разрешение от банка на данный вид сделки.
Важно помнить, что банку выгоднее, когда собственность находиться в ипотеке, так как финансовой организации перечисляется процент. В то время как преждевременное погашение кредита будет плюсом для клиента. Именно поэтому добиться согласия на продажу ипотечной квартиры довольно непросто.
Для этого, во-первых, должны иметься серьезные причины в досрочном погашении кредита, которые клиент должен доказать банку. Так, нестабильное финансовое положение, вызванное сокращением на работе, или необходимость переезда, могут существенно повлиять на согласие банка. Многие продают квартиры, взятые в кредит в других валютах. Это также может положительно повлиять на погашение и перепродажу собственности.
Существуют как минимум три способа продажи ипотечной квартиры:
- оплата наличными средствами;
- самостоятельное использование ипотеки покупателем;
- поиск покупателя банком.
Продажа при наличном расчете
После того, как успешно найден человек, готовый приобрести ипотечную собственность, необходимо разделить сумму его денег на две части. Первая часть суммы должна послужить задатком и будет равняться задолженности по кредиту. Вторая же часть составляет разницу между стоимостью имущества и задатком. Эта сумма передается продавцу после сделки.
Так как данный процесс купли-продажи не исключает возможные риски и является крайне трудоемким, обычно составляется договор задатка, которые необходимо обязательно заверить у нотариуса. В данном документе, как правило, указываются такие пункты, как:
- стоимость жилплощади и порядок расчета между двумя сторонами;
- срок снятия обременения по ипотеке;
- срок продажи жилплощади.
Далее следует погашение ипотечной задолженности. Обычно покупатель и продавец вместе идут в банк выплачивать задаток, после чего обеим сторонам выдается справка о снятии задолженности по ипотеке, а также закладная на квартиру.
После уже снимается обременение. Данную процедуру регулирует Росреестр (регистрационная палата), куда необходимо предоставить следующие документы:
- заявление о снятии ипотечного обременения;
- свидетельство, регистрирующее право на собственность;
- закладная на жилплощадь;
- паспорт владельца квартиры;
- справка о снятии ипотечного обременения, которая выдается в банке.
Когда совершается проверка всех необходимых документов и банк выдает соглашение на погашение ипотеки, на соглашение ставится печать и договор купли-продажи оформляется в стандартном порядке.
Продажа при ипотечном кредите
Приобретение квартиры в ипотеку достаточно частое явление, которое для многих является единственным способом покупки собственного жилья. Нередко бывают ситуации, когда человек хочет приобрести имущество в кредит, которое уже находится в долговой зависимости.
В таком случае заемщику необходимо вложить часть суммы наличными для оформления ипотеки (эта сумма обычно составляет около 20 % от стоимости квартиры). Если у покупателя имеется необходимая часть денег для снятия кредитного обременение, то на первом этапе нужно следовать следующему плану:
- извещение банка;
- заключение договора задатка;
- погашение ипотечной задолженности;
- снятие обременения в Росреестре и получение свидетельства со специальным штампом.
Вторым этапом следует подготовка всех необходимых документов на жилплощадь для получения кредита. Потребуются следующие документы:
- паспорта владельцев имущества;
- согласие других собственников в письменной форме, если они имеются;
- свидетельство, регистрирующее право на имущество;
- выписка из домовой книги;
- выписка из ЕГРП, которая свидетельствует об отсутствии кредитного обременения;
- справка из ТСЖ, подтверждающая отсутствие задолженностей за коммунальные платежи;
- документ, подтверждающий стоимость жилплощади при проведении экспертизы;
- номер лицевого счета собственника.
При наличии всех вышеперечисленных документов банк, как правило, не имеет права отказать и одобряет ипотеку новому покупателю. Сделка уже оформляется в обычном порядке.
Привлечение банка как продавца
На российском рынке владелец ипотечного имущества имеет возможность обратиться в банк с просьбой продать его квартиру, которая находится в залоге у финансовой организации. Обычно это случается при отсутствии у собственника достаточного количества времени, либо возможности заниматься этим вопросом самостоятельно.
Когда банк находит подходящего покупателя, составляется предварительное соглашение, которое подписывается обеими сторонами. Далее банк предоставляет оставить залог и остаток в депозитных ячейках. После этого снимается кредитное обременение и оформляется сделка в Росреестре.
Стоит отметить, что последний вариант продажи ипотечной квартиры самый невыгодный для ее нынешнего собственника. Поскольку банк не заинтересован в выгодной сделке, ему достаточно получить сумму, которая фигурирует в ипотечном договоре.