Чем опасна сдача квартиры на длительный срок

Аренда представляет собой передачу имущества на определенный срок другому лицу и получение с арендатора арендной платы за установленный период времени (месяц, квартал, год). Аренда недвижимости – наиболее распространенный вариант коммерческого использования собственности. Этот институт права в достаточной степени проработан законодателем. Что касается жилых помещений (квартиры, дома, комнаты) то к ним, в соответствии с действующими правовыми нормами, применимо понятие найма.

Государство предъявляет ряд требований к совершаемой сделке по найму. При составлении договора на длительный срок (12 месяцев и больше), участники сделки обязаны совершить правовые действия по регистрации соглашения в органах кадастра и картографии. Допустимо произвести регистрацию через офисы многофункциональных центров или портал государственных услуг. Для упрощения процедуры, участники арендных правоотношений стремятся заключать договор на срок 11 месяцев с правом пролонгации договора на тот же срок. Если договор не предусматривает соглашения о сроке действия, то по общему правилу его действие продолжается в течение 5 лет с момента заключения. Соответственно, договор без упоминания положения срока априори подлежит регистрации.

Риски долгосрочного договора найма

При формировании договора найма на длительный срок появляются различные риски как для нанимателя, так и для наймодателя. При формировании договора необходимо соответствующим образом разделить эти риски поровну между участниками сделки и оговорить зону ответственности каждого из них.

К основным таким рискам можно отнести:

• Взаимоотношения с соседями по лестничной клетке. Гарантировать постоянное соблюдение тишины и спокойствия возможно только при должном формировании соответствующего пункта договора. В процессе жизни у каждого могут происходить праздники, капризы маленьких детей, небольшие ремонтные работы с применением шумной ремонтно-строительной техники (болгарка, перфоратор).
• Своевременное внесение коммунальных платежей за арендованную квартиру. Участники сделки должны заранее оговорить в рамках заключаемого договора, кто и в каком объеме будет осуществлять внесение коммунальных платежей. Если подобная обязанность возложена на нанимателя, то появление задолженности может послужить поводом для досрочного расторжения договора найма.
• Просрочка арендных платежей. Наиболее распространенный риск. При длительном найме возникает риск изменения жизненных условий квартиросъемщика, что означает потерю работы, длительные периоды болезни и лечения, что приведет к возникновению просрочек при оплате арендной стоимости.
• Причинение ущерба находящемуся во временном пользовании имуществу. Само собой, что чем длиннее срок найма, тем больше шансов, что установленная в квартире бытовая и сантехническая техника будет подвержена износу и повышается риск выхода её из строя. Договор найма должен содержать четкие указания на то, кому предстоит устранять возникший ущерб.
• Соблюдение чистоты и порядка в съемном помещении. Также часто встречающийся риск, так как при составлении договора найма невозможно оценить чистоплотность вселяемых людей. Вывод об этом можно сделать только по истечении определенного времени.

Риски в отношении вопросов регистрации

При заключении договора на длительный срок, наниматель имеет право осуществить временную регистрацию на съемной жилой площади. Вместе с регистрацией, до окончания срока найма, квартиросъемщик получает право свободного доступа к объекту недвижимости. Выселение при досрочном окончании договора найма может потребовать возбуждения судебной процедуры.

Наниматель имеет право осуществить регистрацию несовершеннолетних иждивенцев без наличия согласия собственника. Такое право предусматривает жилищное законодательство Российской Федерации.

При длительном найме допустимо вселение арендатором 3-х лиц. При этом установлено только обязательное уведомление собственника, но не получение его обязательного согласия.

Как минимизировать риски при заключении договора?

Для минимизации требуется четкая позиция по обозначенным выше пунктам при заключении договора. Права и обязанности участника должны быть максимально скрупулёзно проработаны и оговорены. После процедуры регистрации расторгнуть такой договор будет значительно сложнее.

Также, в договоре требуется указать право свободного посещения собственником сданной жилой недвижимости для инспектирования чистоты и порядка. При этом можно прописать право посещения квартиры без предварительного уведомления квартиросъемщиков, чтобы иметь максимально точное понимание происходящего в доме.

Важно правильно и четко сформулировать пункты, относящиеся к досрочному расторжению договора. Они должны включать в себя основания досрочного расторжения, порядок рассмотрения претензий и разногласий.

При попытке в одностороннем порядке расторгнуть соглашение, собственнику придется обращаться в судебные органы региона. При наличии доказанных фактов нарушения договора (например, при невыплате арендной платы за длительный период, причинение материального ущерба арендуемому имуществу, иные нарушения пунктов заключенного договора), суд будет ссылаться на конкретные пункты ранее составленного и подписанного сторонами соглашения при вынесении решения. Таким образом договор будет расторгнут значительно проще, чем при отсутствии таковых пунктов.