Большинство обладателей свободной жилой недвижимости предпочитает арендные отношения сроком действия не более года, ведь в этом случае можно не регистрировать договор. И почти никто не пользуется возможностями бессрочной аренды, в то время как такой вариант и прост, и удобен, и не менее выгоден. Далее расскажем почему.
Краткосрочный, долгосрочный и бессрочный договор
На свое усмотрение стороны арендных отношений могут выбрать приемлемый период действия договора, по истечению которого последний будет пролонгирован либо прекращен.
Типичным примером краткосрочных отношений является договор со сроком действия менее года. Такой договор выбирают в тех случаях, когда арендатору требуется жилье на короткий срок, а арендодатель не желает регистрировать договор в Росреестре и как следствие платить налог с получаемого дохода. Другой вариант краткосрочных отношений — посуточная сдача жилья в наем. При таких правоотношениях стороны, как правило, не обременяют себя документальным оформлением аренды, а сделку совершают устно. Надо сказать, что это довольно рискованное, но весьма прибыльное предприятие.
Долгосрочная аренда жилья предполагает не только оформление договора, но и его регистрацию, если срок аренды составляет год или более. Некоторые собственники игнорируют данное требование, чем сильно рискуют. Во-первых, при возникновении конфликта в суд попросту будет не с чем идти. Во-вторых, вскрытие факта длительного проживания в жилом помещении посторонних лиц и без договора, и без прописки грозит сторонам арендных отношений административным преследованием.
Ну и наконец, самый непопулярный вид арендных отношений — отношения, срок действия которых не определен. По ГК РФ договор считается заключенным на неопределенный срок, если не содержит данных о периоде действия. Иногда стороны прямо указывают в договоре на отсутствие конкретного срока действия, и тогда арендные отношения становятся бессрочными. Использование такого договора уместно тогда, когда обе стороны заинтересованы в долгосрочном сотрудничестве или, когда невозможно определить конкретный период.
Как прекращается бессрочная аренда
Прекратить бессрочные арендные отношения гораздо проще, нежели те, которые ограничены определенным периодом. Так, согласно содержанию ст. 610 ГК РФ любая из сторон бессрочного договора вправе отказаться от его исполнения, уведомив об этом другую сторону не менее чем за 3 месяца либо в иной оговоренный договором срок.
Для сравнения договор с определенным сроком действия прекращается досрочно:
- по инициативе арендатора с обязательным письменным уведомлением собственника помещения как минимум за 3 месяца;
- по инициативе арендодателя только через суд и только при наличии веского основания, как то: порча или разрушение помещения, использование его не по назначению, невнесение платы за жилье.
Когда срочный договор становится бессрочным
Из содержания ст. 621 ГК РФ следует, что, если стороны заключили договор на определенный срок, но по его истечению одна сторона продолжает пользоваться имуществом, а другая не возражает против этого, договор автоматически возобновляет свое действие на неопределенный срок. Другими словами, срочные арендные отношения становятся бессрочными. При этом первоначально установленные договором условия остаются действительными.
Нужно ли регистрировать бессрочную аренду
С позиции высших судебных инстанций РФ договор аренды недвижимости с неопределенным сроком действия в госрегистрации не нуждается.
Предвосхищая вопрос об уплате налогов акцентируем внимание на том, что отсутствие необходимости в регистрации бессрочных арендных отношений не означает освобождение собственника помещения от обязанности по уплате налога на доход в соответствии с выбранной системой налогообложения.
К слову сказать, налог с дохода от сдачи недвижимости в аренду обязаны платить все арендодатели независимо о того, на какой срок заключен договор. Регистрация же долгосрочных договоров способствует выявлению фактов уклонения от уплаты налога.
Плюсы и минусы бессрочной аренды
Для арендодателей в такого рода правоотношениях недостатков нет. И вот в чем заключаются плюсы:
- не нужно передавать договор на регистрацию;
- нет необходимости регулярно подыскивать новых арендаторов;
- можно длительное время получать стабильный доход;
- возможность в любой момент без объяснения причины и обращения в суд прекратить арендные отношения.
Для арендаторов бессрочная аренда не менее выгодна и удобна. Однако, здесь стоит упомянуть об одном нюансе. Так, например, арендатор окажется в сложном положении, если сдаст помещение в субаренду, а основной арендодатель вдруг решит расторгнуть договор. Напомним, что передача в аренду арендованной недвижимости становится возможной только с согласия ее собственника, то есть главного арендодателя.
Бессрочная аренда — безусловно выгодный и удобный вариант для обеих сторон правоотношений. Заключая договор на неопределенный срок, собственник приобретает постоянный доход, а арендатор помещение для длительного проживания.