Когда можно продавать квартиру, полученную по наследству?

Многие, получив в наследство квартиру, хотят ее продать. Причины этого могут быть различными. Но есть особенности и нюансы, которые нужно учитывать. Одна из них — это понимание, когда наследник может продавать квартиру.

По закону сразу после смерти наследодателя наследник становится собственником. Неважно, что он еще не вступил в свои права, не оформил всех полагающихся бумаг. Он оформит их позже. Спрашивать с него коммунальные платежи, налоги и прочие выплаты необходимо уже сейчас. Процедура оформления наследства длится полгода, а бывает, что и больше. Но, несмотря на это, проводить какие-либо сделки с полученным наследством новый хозяин сможет только после оформления всех бумаг о наследовании. В противном случае сделка не будет действительной. Росреестр не пропустит подобных продаж и даже не примет документов.

Бывает, что квартира находится под залогом недвижимости и за нее выплачивают кредит. Тогда преемник наследует обязательства по выплате кредитов. Квартиру нельзя продавать до тех пор, пока все платежи не будут сделаны. Из вышесказанного становится ясно, что для продажи нужно:

• иметь свидетельство о наследстве;
• поставить недвижимость на кадастровый учет;
• зарегистрировать в Росреестре право на жилье;
• погасить ипотеку, если она была, и получить согласие на заключение договора у банка.

За вступление в наследство человек платит госпошлину. Размеры её различны. Родственники 1 очереди платят 0 3% от стоимости недвижимости, но не больше 100 000 рублей, остальные наследники — 0 6%, но не больше 1000 000 рублей.

От уплаты пошлины освобождаются несовершеннолетние.

С какими сложностями сталкиваются люди, продавая квартиру, доставшуюся в наследство?

Для продажи недвижимости обязательна выписка из ЕГРН. В ней указываются все данные о собственнике, и сведения, каким образом он получил право на квартиру. Но покупатель, увидев, что квартира наследственная и получена совсем недавно, может сделку отменить. Происходит это оттого, что покупку могут оспорить. Нередки случаи обжалования покупки другими наследниками, чьи права были нарушены. Покупатели перестраховываются и неохотно соглашаются на покупку наследственных квартир.

Налог при продаже

Не все наследники остаются жить в доставшихся им квартирах. Очень многие продают свое имущество. Это связано с дележом наследства между преемниками, с денежными проблемами, с тем, что наследник имеет другое жилье. Кроме обычных забот, возникающих при продаже, у преемника есть еще одно: налоговое обязательство перед государством. Продавцу необходимо заплатить 13% от общей стоимости проданной недвижимости. Оплачивают его в своей налоговой инспекции. Для нерезидентов России налог составляет 30%. Чтобы заплатить его, требуется:

• заполнить декларацию 3-НДФЛ;
• сдать её в инспекцию, пока не прошел отпущенный срок (не позже 30 апреля следующего года);
• вовремя внести (до 15 июля) необходимую сумму.

В законах нет никаких льгот, и платить приходится всем. Но собственник может вполне законно уменьшить размер суммы и даже иногда и полностью освободиться от нее.

Для безналоговой продажи недвижимости, а также во избежание излишних хлопот с бумагами, квартиру лучше продавать не сразу, а спустя 3 года после оформления наследства.

• если наследство получено до 2016 года минимальный срок выжидания 3 года;
• если наследство оформлено после 2016 года, то владеть недвижимостью до продажи, нужно 5 лет.

Как снизить налог

Для этого трехлетнее ожидание не понадобится. Правда, беготня с бумагами и заполнение декларации НДФЛ потребуется. Как это сделать:

• из цены квартиры вычитают налоговый вычет (за размер его берут 1000000);
• отнимают потраченное на вступление в наследство и оформление собственности;
• получившийся результат умножают на 13%.

В основном используют вычет 1000 000 рублей, потому что расходы бывают меньше 1000 000. Но для вычисления применяется один вариант: или это вычет, или расходы.

Для разделенной на доли недвижимости, каждый дольщик пишет свою декларацию от себя, и налог высчитывается с его части. Но здесь 1000 000 рассчитывается на весь объект, а не на каждого дольщика.

Цена жилья обязательно пишется в договоре, и она же прописывается в декларации. Если она оказывается ниже кадастровой, то для налогообложения, разрешается сумма, не ниже 70% от кадастровой стоимости.

Налоговые риски и ответственность

Сейчас уже все труднее становится искажать документальные данные для не выплат налогов. Для неплательщиков время настало непростое.

1. Вся недвижимость страны оценена. Теперь у нее есть кадастровая стоимость, и она приближена к устанавливаемой на рынках.
2. Теперь договорную цену сравнивают с кадастровой. Если она ниже 70%, то налог уже считается не по рыночной цене, а по 70% от кадастровой.
3. Если в отчетности обнаружены какие-либо нестыковки, то их выявляют, еще когда подается запрос в Росреестр.
4. При их выявлении производится проверка (выездная, камеральная). В итоге, начислят недостающий налог, возьмут штраф и пени.

Налоговики советуют ничего не скрывать в отчетности, серьезно относиться к оплате, и, если что-то непонятно, обращаться в свою инспекцию. Лучше всего это делать письменно.

С какими рисками можно столкнуться, покупая наследственную квартиру

Покупка наследственного жилья – дело рискованное, и подходить к нему следует с большой осторожностью. Рисков очень много не только для покупателя, но даже и для продавца. Лучше всего, пригласить опытного риэлтора или хорошего юриста. Когда приходится действовать самому, следует быть очень внимательным.

Особенно осторожно нужно относиться квартирам, продающимся по низкой стоимости. Погнавшись за дешевизной, можно попасть в западню. Присматриваться следует к продавцу: посмотреть его паспорт, остальные документы. Если окажется, что вместо собственника действует представитель, по доверенности, настаивать на личной встрече с владельцем. Встречаться с ним лучше при свидетелях в помещении, предназначенном к продаже.

Следует узнать:

1. Почему квартира продается. Что вызвало решение ее продать.
2. Какова история: кто был первым ее собственником, как она досталась нынешнему продавцу
3. Есть ли в квартире: прописанные, имеющие право проживания, выписанные по причине службы в армии, тюремного срока, отъезда.
4. Как человек получил свидетельство о наследстве: был ли судебный спор, имеются ли другие претенденты, кто нотариус.
5. Нет ли в квартире какой-нибудь перепланировки (она может оказаться не узаконенной).
6. Проверить документацию на ошибки.
7. Вопросы о долгах по коммунальным платежам.
8. Есть ли ипотека, кредиты, аренда и пр.
9. Если продает представитель, узнать, почему собственник сам этим не занимается.
10. Обсудить условия сделки (цена, время сделки т. д.).

Не следует соглашаться ни на какие выплаты задатков, а документы нужно тщательно изучать.

Очень опасно покупать квартиры переданные в наследство меньше года назад. Но если преемник владел недвижимостью уже лет 5, можно смело вступать в сделку. Знание законов и внимательное отношение к оформлению документов позволит человеку не попасть в неприятную историю с недвижимостью.