Рынок коммерческой недвижимости Москвы один из самых быстро растущих сегментов рынка недвижимости по все стране. Мы взяли интервью у специалиста компании Deposit2, Анатолия Ринберга, чтобы более подробно рассмотреть этот сегмент и оценить его будущие перспективы.
Антолий, какое сейчас общее состояние рынка коммерческой недвижимости Москвы?
Рынок коммерческой недвижимости Москвы в 2019 году пережил существенный рост, а также изменение направления инвестирования в сторону приобретения земельных участков. Основной поток инвестирования, как и в предыдущие года, прошел во втором полугодии.
Размер вложений на указанный временной отрезок составил примерно 200 миллиардов рублей. Отдельно отмечается незначительный рост доли иностранного капитала в общем размере инвестиционных вложений в объекты коммерческой недвижимости.
Происходит заметное смещение приоритетных направлений вложения денежных средств. Здесь динамика просматривается четко, особенно существенное увеличение объемов вложений в земельные участки под девелопмент. Также наблюдается значительное падение вложений в гостиничные и торговые объекты.
По итогам первого полугодия 2019 года значительная часть средств была инвестирована в складские помещения. Вложения в офисную недвижимость составляют немногим более 50% от вложений в складские объекты, и только 2 миллиарда рублей было вложено в сделки с использованием торговой недвижимости.
Что означают такие изменения для рынка?
Такая динамика проявляется впервые за более чем 10 лет статистических наблюдений, что может свидетельствовать о значительных изменениях интересов крупных компаний и ряда частных инвесторов.
По отзывам клиентов компании Deposit2, в 1 квартале 2019 года 31% от общего размера инвестиций в коммерческую недвижимость пришелся на земельные участки под девелопмент, в 2018 году данный параметр вообще не учитывали при составлении отчетов из-за предельно низкого влияния на общую картину.
С 5% в первом полугодии 2018 года до 25% в 2019 выросла доля индустриальной и складской недвижимости. Также в 2019 году появилось новое направление жилой коммерческой недвижимостью, доля которой составило 23% от общих инвестиций.
Что происходит с офисной недвижимостью?
Только 14% от всех инвестиций в коммерческие объекты пришлось на офисные. Еще 5% средств были вложены в гостиничное направление, и только 2% припало на объекты торговли.
Доли офисной и торговой недвижимости сократились на 18% и 52% соответственно. Однако учитывая увеличение объемов инвестирования, рост инвестиций в офисную недвижимость составил 94%.
Объемы вложений в торговые и гостиничные объекты недвижимости сократились на 68% и 89% соответственно (сравнивая 1 полугодия 2018 и 2019 годов). Особенно отмечается динамика роста объемов вложений в земельные участки девелоперами.
Как изменилась структура вложений в коммерческую недвижимость по типу инвесторов?
Изменение структуры инвестиций в различные объекты коммерческой недвижимости существенно повлияло и на роль разных типов инвесторов. В 1 полугодии 2019 года основным инвестором в данные объекты стали девелоперы, которые вложили 36% от общей суммы инвестиций.
При этом в аналогичный период 2018 года от данной категории инвесторов поступило всего 3% от общего размера инвестированных средств.
Также в 2019 году выросло влияние иностранного капитала. Показатель роста составил всего 3% и теперь в общих показателях составляет 25%.
Увеличили свое присутствие на рынке коммерческой недвижимости и частные инвестиционные компании. Если в 1 полугодии 2018 года их доля составляла всего 5% от общего показателя, то в 2019 году составила уже 21%.
В то же время существенно сократилось присутствие банков в данном направлении с 41% до 11%. Основная часть влияния данной категории инвесторов приходится на небольшие сделки.
Снизилось и присутствие государственного капитала. Падение составило всего 3% — с 7% до 4% от общего размера инвестиций.
Оставшиеся 3% инвестиций приходятся на вложения федеральных и региональных компаний. Роль частных инвесторов свелась практически к 0 и при составлении статистики к вниманию данная категория не принималась. Хотя еще в 2018 году частные инвестиции составляли около 5% от общего размера.
При этом в 1 полугодии 2019 года существенно выросло влияние российского капитала – около 70% против 49% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Учитывая существующую динамику по итогам 2019 года доля иностранного капитала составит около 30% от общих инвестиций.
При этом в 1 полугодии иностранные инвестиции поступали только с двух стран – Мальта и Беларусь.
Ставки капитализации остались на прежних уровнях. В офисном сегменте показатель составляет 9,5%-10%. В торговом сегменте 9,5-10.25%. В индустриальной и складской недвижимости ставка остается на уровне в 11,5%-12%.
Какие крупные сделки с коммерческой недвижимостью проводились в 1 квартале 2019 года?
По мнению клиентов инвестиционной компании Deposit2, честные отзывыо которой говорят о стабильности и надежности ее работы,почти в каждом из сегментов коммерческой недвижимости в 1 квартале уходящего года проводились крупные сделки. Однако есть определенные лидеры в данном направлении.
В сегменте покупки земли под девелопмент была заключена сделка на 17-18 миллиардов рублей. Группа «Эталон» выкупила значительную долю в проекте «ЗиЛ». Собственно, именно эта сделка и привела к тому, то весь сегмент пока занимает лидирующие позиции в области инвестирования в коммерческую недвижимость.
В сегменте покупки складской недвижимости лидером является покупка белорусским инвестором бывшего завода GM. Сделка была оценена в 300 миллионов долларов.
В торговом сегменте в первом квартале 2019 года можно выделить сделку по покупке «Детским Миром» значительных торговых площадей в торговом комплексе «Валдай». Размер этой сделки составил 1 миллиард рублей.
В офисном сегменте лидером пока является Газпромбанк, который вложил в покупку корпуса в комплексе «Аквамарин III» более 4,4 миллиардов рублей.
Другими словами – крупные сделки в области коммерческой недвижимости есть. Правда, пока их количество меньше, нежели в аналогичном периоде прошлого года. Однако основные сделки, как правило, заключаются в 3-4 кварталах.
Какие экономические и инвестиционные показатели необходимо учесть инвесторам?
По моему мнению и мнению моих коллег по Deposit2, далеко не все экономические и инвестиционные прогнозы в первом полугодии оправдались, что привело к некоторым изменениям в общей картине. В частности, снизился прогноз роста ВВП РФ с 1,2%-1,7% до отметки в 1%-1,5%.
В то же время отмечается снижение уровня инфляции, который в годовом отношении может опуститься даже ниже отметки в 4%. Также следует учитывать снижение ключевой ставки до уровня в 7,5% (с дальнейшим возможным снижением до показателя в 7,25%).
Анатолий, какие выводы вы можете сделать по итогам 2019 года?
В 1 полугодии 2019 года можно наблюдать постепенный рост инвестиций в коммерческую недвижимость. Показатель роста составил 4% в сравнении с аналогичным периодом 2018 года.
В общей сложности за первые 6 месяцев 2019 в это направление было вложено 78 миллиардов рублей.
Всего в 2019 году были привлечены 270-280 миллиардов рублей инвестиций в сферу коммерческой недвижимости. Как и в предыдущие года основной объем сделок запланирован на 2 полугодие.
При этом спрос инвесторов также начал смещаться, на этот раз в сторону вложения средств в покупку земли под девелопмент. Доля данного направления в 1 полугодии составила 31% от общего объема инвестируемых в коммерческую недвижимость средств. Всего девелоперы вложили 36% от общего размера инвестиций.
Наблюдается снижение присутствия иностранного капитала, который к концу года может составить всего 30% инвестиций от общего объема. В принципе, данный показатель останется на уровне 2018 года.
Уже во втором полугодии произошёл целый ряд крупных, иногда портфельных, инвестиций в области коммерческой недвижимости. При этом сегментное отношение может серьезно измениться.
Можно наблюдать рост инвестиций в области инвестиций в коммерческую недвижимость, несмотря на не очень благоприятный экономический прогноз. Также на росте практически не скажется существенный отток капитала, который составит около 50 миллиардов долларов. Во многом это компенсируется ростом интереса со стороны девелоперов.
Так, компания Deposit2предлагает ряд инвестиционных моделей, предполагающих получение стабильного, высокого дохода от сдачи в аренду торговых и офисных помещений. Эксперты прогнозируют ускоренное развитие коммерческого сегмента, а значит, это еще одна возможность для частных инвесторов увеличить свой капитал, используя механизмы с минимальным уровнем риска.