Право собственности имеет три ключевые составляющие – право владения, пользования и распоряжения. При появлении относительно хотя бы одного из них каких-то оговорок и говорят об обременении. Видов обременения достаточно, в каждом свои особенности.
Редкими видами являются:
- аренда – при продаже квартиры все права и обязанности квартиранта остаются. Новый владелец должен перезаключить договор аренды;
- несовершеннолетние собственники – продать квартиру невозможно без одобрения органов опеки и попечительства, им необходимо убедиться, что ничто не ущемляет интересы детей.
Также покупатель может столкнуться с тем, что ему пытаются продать квартиру, купленную в том числе за средства материнского капитала, но несовершеннолетние не включены в число собственников – будут трудности.
Наиболее часто покупатель узнает о следующих видах обременения.
Ипотека
Залог квартиры не влияет на владение и пользование ею, но накладывает ограничение на распоряжение. Без разрешения банка, предоставившего ипотеку, регистрация сделки купли-продажи невозможна. Да и не каждый покупатель захочет взять на себя обязательства по кредиту.
В любом случае заключение сделки по недвижимости, где фигурирует ипотека – длительный, зачастую сложный процесс. Схема довольно муторная, продавец может передумать в самом разгаре процесса, когда деньги лежат в банковской ячейке, и уже взята их часть для расчета с банком, снятия обременения и регистрацию сделки. Покупателю потом придется обращаться в суд.
Рента с правом пожизненного проживания
Обычно рента выглядит так. Пожилой собственник продает свою квартиру значительно дешевле рыночной цены (порою в два раза). У него остается право проживания в ней до конца жизни, а новоиспеченный собственник каждый месяц выплачивает старику на содержание. Когда последний умирает, новый хозяин становится полноценным собственником.
С 2013 г. вместе с договором ренты заключают договор залога квартиры физлицу, и это обременение отражается в Росреестре. Осуществление сделок без разрешения залогодержателя невозможно.
Право безвозмездного пользования жильем
Отголосок прошлого и нечастый вид обременения. При приватизации собственности в 90-е некоторые отказывались от участия в процедуре, но сохраняли право безвозмездного пользования жильем, т.е. проживали в нем.
Довольно часто происходили впоследствии ситуации, как некто покупал такую недвижимость, а в ней обнаруживался такой жилец. Сведений о таких гражданах не было ни в праве собственности, ни в выписке ЕГРП, отселить их не представлялось возможным, разве что купить им отдельное жилье или закрыть глаза на неожиданного соседа по квартире.
Арест
На наложении ареста также исключается возможность распоряжения недвижимостью. Такое обременение накладывается судебным решением в определенных случаях: при имущественных спорах, задолженности по кредитам, в результате банкротства, по иску органов опеки и попечительства при нарушении прав несовершеннолетних и др.
Арест снимают на основании решения суда или после получения письма судебного пристава, который ведет производство. После снятия ареста квартира может участвовать в сделке.
Это наиболее часто встречающиеся виды обременения. Чтобы избавить себя от множества сложностей, связанных с риском приобретения жилья с обременением, лучше обратиться к опытному юристу.