При индивидуальной форме собственности владельцем квартиры является только один человек, только он вправе распоряжаться объектом недвижимости. Совместная собственность не предполагает выделение доли, люди имеют равные права на всю квартиру, все решения о сделках с объектом недвижимости в этом случае собственники должны принимать совместно. При долевой собственности единоличного владения недвижимым имуществом нет: каждый гражданин распоряжается своей долей, в том числе он может продать ее.
Понятие долевой собственности и ее особенности
Долевая собственность – это форма владения, пользования и распоряжения, при которой объект недвижимости разделен на конкретные доли. Она может быть предусмотрена брачным контрактом или договором, который заключают при сделке с недвижимостью. В соответствии со ст. 244 ГК РФ, выделение доли в квартире человеку может осуществляться на основании решения суда.
Такой вид собственности имеет следующие особенности:
- Документы на квартиру оформляются индивидуально для каждого человека, имеющего свою долю в ней. Размер доли каждого собственника определяется в момент совершения сделки.
- У каждого члена семьи свои расходы, связанные с имуществом. Каждый из супругов должен оплачивать только свои долги. В случае возникновения финансовой задолженности, ответственность перед кредитором несет только тот гражданин, который допустил просрочку платежа. Кредитная организация вправе предъявить требование продать долю квартиры только должнику. Другие члены семьи продолжают владеть своими долями.
- Собственники имеет право самостоятельно распоряжаться своей частью площади квартиры. В соответствии со ст. 246 ГК РФ, гражданин может продать, подарить или завещать свою долю третьим лицам.
- Если человек решил продать долю в квартире, он должен сообщить о своем решении другим собственникам жилья. Участие посторонних людей в сделке допускается только в том случае, если никто из собственников не изъявил желания выкупить жилплощадь.
Реализация доли в квартире без согласия собственников — способы
Освободиться от согласования вопроса продажи доли с другими собственниками жилья можно разными способами:
- Выделение одной доли из состава общей собственности. Если другие собственники согласны на это действие, составляется нотариальный документ. Если кто-то из собственников возражает против выделения, этот вопрос решается через суд. В случае положительного решения суда гражданин больше не является участником долевой собственности и вправе распоряжаться выделенной ему площадью без согласия других лиц. Решение суда о выделе доли будет положительным только в том случае, если есть возможность изолировать часть квартиры, сделав отдельный вход.
- Передача доли квартиры третьему лицу с предоставлением взамен иждивения и содержания на протяжении всей жизни. Человек сам выбирает тех, кому может доверить заботу о себе на протяжении многих лет, поэтому законодательство не устанавливает в этом вопросе приоритетное положение для других собственников квартиры.
- Дарение. Согласно законодательству, другие владельцы недвижимости обладают приоритетом только при продаже доли. ГК РФ не содержит упоминаний о том, что безвозмездная передача может осуществляться только между собственниками объекта недвижимости. Это означает, что человек может подарить свою жилплощадь в квартире третьему лицу, не согласовывая свои действия с другими собственниками жилья. Но решив заключить фиктивную сделку, заменив безвозмездную передачу на возмездную, участники могут быть привлечены к ответственности. Такую сделку легко оспорить: если будет доказан факт передачи денежного вознаграждения, суд признает сделку недействительной.
- Оформление доли квартиры в качестве залога. Этот вариант предполагает, что между владельцем доли и каким-то гражданином заключается договор займа (сумма займа равна стоимости доли в квартире) и залоговый договор, выступающий гарантией возврата денег. Затем оформляется соглашение, в соответствии с которым собственник передает покупателю долю квартиры вместо того, чтобы возвращать сумму, указанную в договоре займа. Действие договора займа с этого момента прекращается. Другие собственники жилья не имеют права на залог и не могут воспрепятствовать этому действию. Важно! Этот способ имеет сложное юридическое оформление и связан с большим риском.
Таким образом, продать долю объекта недвижимости без учета согласия других собственников можно. Для этого существуют разные способы. Но прежде чем выбрать тот или иной способ, нужно оценить последствия такой сделки.