В практике участились случаи, когда у добросовестных покупателей изымают квартиру. Причем происходит это не сразу, а через несколько лет. Причина обычно одна: продавец не мог адекватно понимать свои действия, когда подписывал договор. Чаще всего это происходит с пожилыми людьми.
Вот недавний пример из практики Верховного суда
Женщина взяла ипотеку и купила квартиру. Продавцом был мужчина средних лет, так что в его дееспособности никто не сомневался. Но прошло 4 года, и женщина получила иск от бабушки, которая была первой собственницей квартиры. Она продала её, а покупатель через год продал эту квартиру нашей героине.
Бабушка заявила в суде, что не понимала, что продает свою квартиру. Разумеется, ответчица сослалась на то, что прошло уже 4 года и уже давно прошла исковая давность . Но суд поддержал бабушку — экспертиза подтвердила, что у неё хроническое расстройство психики, а значит, она не понимала что делает.
А закон говорит, что исковая давность начинается со времени, когда истец узнал, что его права нарушены.Суд посчитал, что такая возможность у бабушки наступила, когда родственники ей сказали о том, что квартиру она продала. А произошло это как раз через 4 года после продажи. Так что покупательнице не помогла ни ипотека, ни исковая давность. Квартиру пришлось возвращать. И далеко не факт, что она вернет свои деньги обратно.
Поэтому прежде, чем приобретать квартиру, обязательно проверьте, как ваш продавец стал собственником этого жилья. Если до него квартирой владел пожилой человек, стоит произвести титульное страхование покупки. Тогда страховая компания выплатит вам деньги, если сделку отменят в суде.
Вопрос. При СССР такое было возможно? А ведь и тогда продавали квартиры
при ссср не продавали.
кооперативные,но там сильно все ограничено и нет, такое не возможно.
Может бабка потеряла невменяемость через 2 дня после сделки. Как это можно доказать?
Решение проблемы лежит на поверхности: возврат квартиры сделать возможным только после возврата всей уплаченной суммы. Странно что законодатель до этого не додумался
К адвокатам и они все узнают — если 5лет назад бабка не была на учете в психдиспансере то она продала в здравом уме квартиру. И назад ей никто не вернёт только за деньги. А то мудрая какая продала бабло просрали за 5 лет и давайте назад мою квартиру? Очень грамотно
Во-первых, банк не оформит ипотеку на квартиру без заключения договора покупателя со страховой компанией, оплачивая покупателем им довольно кругленькую сумму.
Далее- если человек лишен дееспособности, а признать человека недееспособным можно лишь по суду,то в ЕГРН делается отметка о невозможности продажи квартиры и право собственности не перейдет на покупателя и сделка не состоится.
Конечно, сделку можно оспорить, если доказать , что именно в этот день и в этот час, когда подписывался Договор купли-продажи, в данном случае бабушка, не понимала значение своих действий. МОЖНО ОСПОРИТЬ, но как доказать?! Через 4 года это нереально, и пресекательный срок 3 года на подачу иска никто не отменял. Некоторые пишут , что , дескать риелтор… Риелтор» за тараканов в голове » не в ответе. Проверка документов(выписка из ЕГРН, справка из паспортного стола, ЕПД, справка об отсутствии задолженности, пробить судебные дела, при необходимости — справки из НД и ПНД) поиск недвижимости , оценка стоимости, подача рекламы, ведение переговоров, составление Договора, помочь определиться каким способом произвести расчеты за недвижимость, а также личное чутьё и добросовестность — это поле деятельности риелтора. И правильно Павел пишет — сделка была возмездной, значит бабушка правильно понимала, что она не дарит квартиру, а продает за некую сумму , равнозначную ее недвижимости.
И последнее — есть Закон О ДОБРОСОВЕСТНОМ ПРИОБРЕТАТЕЛЕ (январь 2020) копирую-
— » Нововведения в законодательстве, касающиеся защиты добросовестных приобретателей.
В последнее время в стране участились случаи, когда покупка жилья на вторичном рынке для многих добросовестных приобретателей оборачивалась негативными последствиями. Данные ситуации складываются из-за продажи квартир (домов) с проблемной историей. С целью защиты добросовестных покупателей, оказавшихся в подобных ситуациях, государство приняло соответствующий закон.
О необходимости нововведений.
Предполагается, что новый закон вступит в силу с 2020 года. Ранее граждане, приобретавшие жилье на вторичном рынке, на законодательном уровне не были защищены от мошеннических действий со стороны недобросовестных продавцов. Нередко на продажу выставляются квартиры (дома), имеющие криминальную историю либо право проживания третьих лиц. При этом данные факты продавцами умалчиваются. А покупка такой недвижимости имела ряд негативных последствий для покупателей.
На основании судебного решения о признании сделки купли-продажи жилья недействительной, недвижимость возвращалась продавцу. При этом покупателям не всегда удается вернуть уплаченные за жилье средства. Таким образом, добросовестные приобретатели недвижимости оказываются и без денежных средств, и без жилья.
Зачастую недобросовестные продавцы используют следующие действия:
— продажа жилой недвижимости по поддельным документам;
— продажа жилья без учета прав наследников;
— незаконная приватизация муниципальной квартиры с ее последующей продажей.
Практика показывает, что основанием для признания судом сделки купли-продажи недвижимости незаконной зачастую является наличие прав на жилье у третьих лиц. Например, незаконная приватизация: не учитывались права несовершеннолетних.
Стоит отметить, что правом подачи иска о признании сделки купли-продажи недействительной обладают наследники, поздно узнавшие о смерти родственников.
По закону приобретатель может лишиться недвижимости, если ее договорная стоимость в разы ниже рыночной. При этом судом данный факт может быть воспринят как сговор между сторонами.
Бывают случаи, когда после продажи продавец через суд пытается аннулировать сделку, пытаясь доказать, что на момент заключения договора находился либо в невменяемом состоянии, либо в безвыходной ситуации.
Участились случаи мошенничества с использованием средств МСК. Так недобросовестные граждане приобретали жилье на средства МСК, не выделяя при этом положенные законом доли детям и супругу. После чего недвижимость продавалась.
Нередко сделки купли-продажи, совершаемые через риелторов, признаются недействительными. Причиной является отсутствие у риелторов доступа к полным сведениям по объектам жилой недвижимости, а также их владельцам.
Неоднократно Конституционный суд РФ обращал внимание на необходимость внесения изменений в правовую базу в области совершения сделок с жилой недвижимостью.
Полагается, что новое законодательство сможет обезопасить добросовестных приобретателей жилой недвижимости от мошенников.
Об основных положениях нового закона.
На основании принятого закона, добросовестный приобретатель жилья, жилья, истребованного на основании судебного решения, вправе рассчитывать на получение денежной компенсации от государства. Причем сумму компенсационных выплат пострадавшая сторона вправе выбрать самостоятельно:
— получение компенсации, по сумме равной реальному ущербу;
— компенсация, равная величине кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Важно! Новые правила не затрагивают вопросы возмещения добросовестному приобретателю полной стоимости недвижимости при условии, если в утрате жилья виновником выступает регистрирующий орган.
Компенсационные выплаты за государственный счет по новому законодательству будут выплачиваться лицам, лишившимся жилья на основании судебного решения. При этом по решению суда с виновной стороны взыскиваются убытки в пользу добросовестного приобретателя. Однако, на протяжении полугода со дня вступления решения в законную силу, по каким-либо причинам взыскание было частичным либо не производилось совсем.
Обращаться с иском в суд о получении компенсации в данном случае можно лишь при условии, если в течение полугода ответчик не возместил причиненный ущерб.
После того, как государство выплатит потерпевшей стороне компенсацию, оно вправе в регрессном порядке предъявить исковые требования субъекту, ответственному за причинение убытков.
Понятие добросовестного приобретателя.
На основании Гражданского кодекса РФ, добросовестный приобретатель недвижимости – лицо, соответствующее некоторым требованиям:
— если на момент заключения сделки покупатель не знал о том, что в качестве продавца выступает лицо, не имеющее право на отчуждение жилья;
— если недвижимость приобреталась за денежные средства.
Стоит помнить, что право собственности на жилье покупателю дается только после прохождения его процедуры государственной регистрации.
Перед тем, как заключить сделку купли-продажи, приобретателю необходимо:
1. Проверить личность продавца: осведомиться о его правовом статусе, а также узнать, на каком основании он вправе осуществлять сделку
2. Навести справки по объекту жилой недвижимости: внимательно изучить, соответствует ли информация о недвижимости, сведениям, содержащимся в Росреестре.
3. Проверить, наличие третьих лиц, имеющих право на жилье.
4. Получить согласие третьих лиц либо органов государственной власти на заключение сделки.
Нововведения вступают в силу в январе 2020 года »
От себя могу добавить — СЛОВУ верить надо , но только если оно заверено подписью и печатью.
Все это замечательно, но где гарантия того что закон в такой форме будет действовать на всем протяжении владения квартирой? Иск как выяснилось теоретически может возникнуть когда угодно, и через 20 лет например, где гарантия что через 20,30,40 лет текущие нормы будут трактоваться и применяться так же?
В противном случае какой толк в том законе, ведь квартиры часто приобретаются на всю жизнь..
закон обратной силы не имеет, что означает вновь принятые законы не применяются к ранее возникшим правоотношениям, если об этом прямо в них не указано
Очень странное законодательство.
Кмк честный покупатель не должен страдать. Бабушка продала мужчине — деньги или квартиру ей возвращает тот кто купил квартиру у нее.
Сделка должна быть приведена к исходному состоянию — сумасшедшая бабушка должна положить деньги в банк, а новый хозяин возвращает квартиру. А йуристы из Верховного туда сюда
тупые.Действительно. Почему об этом ничего не сказано…что-то видимо недописано)))
Все сделки нужно совершать нотариально заверенные и все хорошо будет. Сейчас можно и авто продажу и покупку нотариально провернуть. Тогда если авто в залоге у банка ответственность остается за продавцом.
Почему у суда не возникли вопросы к первому покупателю бабушкиной квартиры? В крайнем случае последняя покупательница имеет право подать регрессивный иск к продавцу её квартиры…
Если бабка 4 года назад не осознавала свои действия, то и ее теперешние действия не должны должны восприниматься судом как осознанные. А раз так — то проверять надо ее родственников, проворачивающих эти операции, на криминальную составляющую. Ибо УК по ним плачет. Во закончики в стране….
У бабушки началась вторая молодость, раз она со временем поумнела. Больше надо бояться не бабушек, а детей и уголовников. При покупке по ипотеке банк через свою службу безопасности проверяет квартиру. Пока ипотека не выплачена — это квартира банка. Знаю случай, когда ребенок загремел в колонию, отсидел, вернулся взрослым, хата родителями-алкашами продана. Судов было много, но суды не помогли. Хотя квартира была куплена простыми работягами. Так что в случай с бабушкой слабо верится. Но закон у нас не для всех одинаков, всё может быть.