Согласно общепринятой практике лица в возрасте до 18 лет считаются детьми, не наделенными в полной мере правами и не способными нести ответственность за свои действия наравне со взрослыми людьми. В этой связи данная категория граждан нуждается в опеке со стороны законных представителей и контроле со стороны государства в тех случаях, когда решается вопрос об отчуждении недвижимости, принадлежащей им на праве собственности. О том, как должны совершаться сделки по продаже недвижимости, владельцами которой являются дети, поговорим далее.
Какими правами наделен несовершеннолетний собственник?
Начнем с того, что ребенок может выступать единоличным собственником того или иного объекта недвижимости либо владеть отдельной его частью, например, иметь долю в праве. При этом несовершеннолетний собственник наделяется правами владения и пользования имуществом, что означает следующее:
- ребенок может иметь прописку и жить в принадлежащем ему жилом объекте;
- ребенок не может самостоятельно распорядиться принадлежащим ему имуществом до наступления 18 лет.
Таким образом, при отсутствии у ребенка права распоряжения все юридически значимые действия с объектом недвижимости должен совершать его представитель. В качестве такового законодатель определяет:
- родителя;
- усыновителя;
- официально назначенного опекуна.
Важно! Близкие родственники ребенка, например, браться, сестры, бабушки или дедушки, не могут представлять его интересы при отсутствии соответствующего документа. В данном случае факта родства недостаточно. Родственник должен иметь определенные полномочия, наделить которыми вправе только суд или уполномоченный государственный орган (опека).
Как должна совершаться сделка?
Итак, мы уже выяснили, что формально волю ребенка вправе выразить законный представитель. Теперь обозначим главные аспекты отчуждения объекта недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний гражданин:
- Лицо, выступающее в качестве законного представителя, предварительно обязано заручиться согласием опеки. Без официального разрешения этого органа в регистрации сделки откажет Россреестр.
- Договор нужно заверить у нотариуса, так как неудостоверенная сделка является законным основанием для отказа в ее регистрации.
- С четырнадцатилетнего возраста несовершеннолетний вправе участвовать в сделках по отчуждению недвижимого имущества при условии согласия его законных представителей. На практике это выглядит так: ребенок ставит личную подпись в договоре, а родители расписываются рядом, выражая таким образом согласие на совершение сделки.
- Малолетние дети не могут участвовать в сделке, но начиная с 14 лет должны дать письменное согласие на отчуждение имущества в органах опеки.
Обратите внимание! Факт нотариального удостоверения сделки не освобождает законных представителей от обязанности получения официального разрешения опеки.
Нюансы получения разрешения
Так как действующим законодательством не определен перечень причин, на основании которых опека вправе отказать заявителю в выдаче разрешения, необоснованный отказ может быть оспорен в суде. Определяющими критериями при рассмотрении подобных заявлений являются следующие:
- сделка не должна нарушать права несовершеннолетнего, в том числе право на жилье;
- сделка должна совершаться в интересах несовершеннолетнего.
Надо сказать, что данным критериям может отвечать лишь та сделка, которая не содержит в себе признаков ничтожности, способных стать основанием для оспаривания в суде.
В свою очередь, чтобы убедиться в чистоте намерений представителей ребенка, сотрудники опеки вправе истребовать у заявителя пакет документов для анализа предстоящей сделки. Последний не имеет законодательно установленного перечня, но может включать:
- свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника;
- письменное согласие ребенка на продажу жилого помещения, если последнему уже исполнилось 14 лет;
- правоустанавливающий документ на реализуемое и приобретаемое жилое помещение;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве в отношении реализуемого объекта;
- отчеты оценочной компании, составленные в отношении объекта, подлежащего отчуждению и объекта, выбранного для приобретения.
Важно! В зависимости от обстоятельств и способа реализации объекта, уполномоченный орган вправе запросить дополнительные документы, дабы убедиться в том, что после продажи ребенок не останется на улице, а приобретаемое взамен либо имеющееся в наличии жилье отвечает следующим требованиям:
- помещение аналогично либо превосходит по площади реализуемое;
- объект равнозначен либо лучше по качеству (более дорогой и благоустроенный).
Если обратиться к закону, регламентирующему деятельность опеки, можно заключить, что оснований для выдачи официального разрешения на продажу недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему собственнику, не так уж много. Законодатель допускает отчуждение объекта только в интересах ребенка и в исключительных случаях. В качестве последних может выступать необходимость смены места жительства семьи, оплаты дорогостоящего лечения и иные исключительные обстоятельства. Причем разъяснений относительно иных причин закон не дает, как не предусматривает и оснований для отказа. Данный пробел разрешает органам опеки принимать решение самостоятельно, исходя из существенных обстоятельств, но не позволяет законному представителю действовать в собственных интересах. В этой связи важно убедить опеку в чистоте сделки, а также в том, что в результате ее совершения ребенок не пострадает.
Как реализовать жилье: инструкция
Порядок действий при продаже собственности несовершеннолетнего в целом соответствует стандартному, но может варьироваться в зависимости от способа продажи старого и покупки нового жилья. Общий алгоритм будет включать следующие этапы:
- Поиск покупателя для старой квартиры.
- Выбор жилья взамен реализуемого.
- Получение разрешение уполномоченного органа (органа опеки при Администрации по месту регистрации ребенка).
- Снятие несовершеннолетнего и других прописанных в квартире лиц с регистрационного учета. Здесь возможен вариант отсроченного снятия с учета при условии того, что данное положение прописано в договоре. Обычно покупатель идет на уступки и позволяет продавцу выписаться в течение двух недель после регистрации сделки.
- Заключение соглашения. В данном случае потребуется помощь нотариуса, который не только составит договор, но и удостоверит сделку. Как правило, если собственник несовершеннолетний, соглашения подписываются одновременно с покупателем старой и продавцом новой квартиры. При этом в договоре на приобретение жилья прописываются доли каждого нового собственника, в том числе утратившего жилье ребенка.
- Государственная регистрация сделки. На этом этапе документы передаются в Росреестр, а после регистрации права договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве с отметкой госрегистратора предоставляется в опеку.
Продать квартиру с несовершеннолетним собственником можно только при четком соблюдении закона, который защищает права данной категории граждан. В случае игнорирования норм, сделка будет признана недействительной.