Рынок недвижимости в ожидании. Аналитики настроены оптимистично, но их оптимизм излучает осторожность с лёгкой грустью. Обещания 2020 года велики. Это мало заботит потребителя. Его тревога – насколько вырастут цены? Что вырастут сомнений нет, но….
Эскроу-счет
Государство по-настоящему озаботилось судьбой обманутых дольщиков. Не тех, что уже остались без жилья и денег, а тех, кто может остаться в обозримом будущем. Летом 2019 г. взяла старт схема эскроу. Рынок активизировался в ожидании повышения цен. Эскроу-счета закрыли застройщику доступ к деньгам граждан, решившим получить не только жилье, но и (что естественно) по максимуму на этом сэкономить. Из опасения снижения рентабельности, вследствие увеличения расходов по обслуживанию счетов, девелоперы постараются забить недополученную прибыль в стоимость недвижимости. Застройщику придётся самостоятельно искать средства на стройку. С оглядкой на Запад, эксперты считают: возведение объектов с минимальным использованием капиталовложений дольщиков в порядке вещей. Как бизнес, игра предприимчивых граждан на разнице начальной и конечной цене объекта канет в Лету. Говорить о серьёзном повышении цен не стоит, но….
Ипотека
Ипотечный кредит – двигатель строительного процесса. Начавшееся в конце 2019 г. снижение процентной ставки продолжится. На новый 2020 г. ЦБ пообещал небывалый минимум – 8%. И робко заверил: это не предел. Аналитики соглашаются с оговоркой: вероятность «жизни» ипотечного минимума не дальше весны. Увеличение НДС и инфляция вполне могут отыграть его в обратную сторону. Может увеличиться спрос на жилье у молодых семей с двумя и более детьми: госпрограмма предлагает им ставку 6% в центральной части страны и 2% на Дальнем Востоке. Банки ужесточат требования к заемщикам: клиенты лишатся маленькой хитрости – пририсовывать лишние нули к зарплате.
В принципе перспективы не так плохи, однако, ипотечных очередей в банках пока не замечено. Все кто имел возможность, уже набрали кучу кредитов и не знают теперь что с ними делать. Но время есть. Пугающе низкая инфляция, более или менее стабильная экономика, разнообразие государственных и национальных программ в банковской и строительной сферах, высокие спрос и предложение на жилье могут дать толчок рынку недвижимости, но…
Проектное финансирование
Механизм его не сложен. Застройщик кредитуется в банке под процент меньше ипотечного. Гарантия кредита – сформированные денежные потоки. Риск, как у добрых товарищей, делится пополам. Покупатель может быть спокоен. Проект завершится в срок. Даже если что-то пойдёт не так, свои деньги потребитель вернёт. Правда, слегка погрызенные инфляцией, потому что какой бы низкой на данный момент она не была – от неё никуда не деться.
Приличное время отводится на согласование сделки: от месяца до года. Это лишние расходы, которые не любят ни банк, ни застройщик. Естественно думать, что они перекинут их на покупателя. 10 % уже заложено в стоимость задолго до начала проекта и открытия эскроу-счетов.
Не забыть сказать слово про «бедных» застройщиков. Для них год будет трудным – выживут не все. Особо независимых отсекут банки, сказав твердое: «Нет!» на запрос о кредите. Остальных поглотят девелоперы. Конкуренция снизится, но…
«Нострадамусы» недвижимости 2020 – девелоперы и риэлторы. Их прогнозы сродни прогнозам синоптиков: «Возможно, будет дождь», где ключевое слово «возможно». Не стоит нервничать: год будет, как год, а нервные клетки восстановлению не подлежат.